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近期，网上关于深圳的各类文章比较多，我认为基于事实而发表个人的观点都无可厚非，无非只是每个人的角度不一样而已。随着中美贸易摩擦的深入，大家逐渐发现在科技领域，中美的矛盾几乎可以看成是美国和深圳的矛盾，甚至是与被网友称为“中国最强街道办”——南山区粤海街道办的矛盾。加之深圳的GDP超过香港，关于深圳各种声音在网络上逐渐被推向风口浪尖。 前两天看到一篇文章，大概是说要给深圳泼几盆冷水。看完整篇文章，作者的初衷当然还是希望深圳能够发展的更好。不过有些论据和观点，还是不能完全苟同，并且有一些自己的看法。 01 关于办公楼空置率 目前来说，深圳办公楼市场空置率偏高是一个不争的事实，但是我们观察一个市场，应该更加全面——全方位去观察并且要挖掘其内在的原因，才能真正认知这个市场真实情况，单一的指标是很难说清楚问题。对于办公楼市场，我认为需要至少要关注新增供应、空置率和租金这个三个指标。 高力国际研究报告指出2019年上半年，深圳甲级写字楼空置率达23.3%，其中前海写字楼空置率高达65.7%. 而另一家同类型机构第一太平戴维斯的数据显示，深圳甲级写字楼空置率为18.2%.应该说这两个数据都还是能说明办公楼的空置率确实比较高。 那么我们来挖掘下这背后的缘由。宏观上看，中国整体经济增长率下滑，中美贸易摩擦等，均将导致全球产业需求有所萎缩，宏观层面的需求肯定不容乐观，产业扩张的步伐有所放缓，整体产业需求的放缓会影响到企业扩租或者搬迁办公楼的意愿。同时，由于前海CBD的办公楼供应逐渐释放出来，供应量短时间急剧上升，第一太平戴维斯和高力的数据也显示深圳甲级写字楼存量分别为608万㎡和553万㎡。所谓金融企业和包租客退租，这个完全就是意料中的事情，退租的金融企业以P2P等互联网金融企业为主，包租这模式本来就是小众市场，前些年过快的扩张理应承受后果。需求的萎缩与供应的集中导致深圳办公楼市场空置率上涨实属正常，那是不是意味着深圳的办公楼就萧条了？ 我们再来看看另一个数据——租金的变化。据第一太平戴维斯数据，全市甲级写字楼平均租金环比下跌1.8%，至人民币每平方米每月227.7元。在市场渲染山雨欲来风满楼的市场情况下，租金也只是小幅下跌。这说明市场仍是有强大的支撑，只是需求的释放是一个慢过程，与短时间的集中供应存在时间差，导致当前时点的空置率上升。另一个方面，我们也可以看看深圳物业投资市场，据笔者了解，目前很多外资投资者盯着深圳物业市场，一旦核心位置有价格合理的楼宇出售，很快就会找到合适的买家，香港领展66亿元收购深圳中心城购物中心，霸菱亚洲从黑石集团收购了福田国际商会中心四层楼，交易金额为5.22亿元。 02 关于科技创新 众所周知，深圳一向以科技创新著称，深圳在粤港澳大湾区中的定位也是科技创新中心，而在那篇文章中，作者担忧深圳科技创新“后继无人”。我觉得这个担忧是完全没有必要的。当然，如果你一定要说，从目前科技企业中很难看出未来可以成长为与“华为”、“腾讯”匹配的企业，那确实没有，不要说深圳没有，其他地方也一定没有。 科技创新一直是深圳这个城市发展的主旋律，科技创新在深圳就像微生物一样，无处不在。而从科技发展的历史来看，科技巨头的诞生从来都不是像传统行业一样，逐步壮大的，往往都有一种横空出世的感觉，突然就无比巨大起来，比如我今天看到的今日头条系、拼多多。深圳有科技创新的基因，我相信还是有很大几率产生的新的科技巨头。那位作者在文章中举例的那几家公司的问题来质疑深圳的科技实力，实在是有点偏颇。其中有的公司，估计很多深圳人都没听过，所以那几家公司只是深圳科技行业的冰山一角，根本也说明不了什么问题。深圳除了大家熟知的华为、腾讯、大疆等，还有比亚迪（新能源汽车）、华星光电（OLED）、迈瑞医疗（医疗器械）、汇顶科技（屏下指纹芯片）等科技行业龙头。 如果在中国，认为深圳的科技创新后继无人，那么真不知道还有哪个城市可以说得上是后继有人？如果要去看一个城市的科技创新动力，可以去看R&D投入的水平和PCT专利数量。据查询，深圳R&D在2017年是927亿元（仅次于北京和上海），投入强度以占GDP比例来衡量4.13%（仅次于北京和西安）；PCT专利数量超过8万件，遥遥领先中国其他城市（第二名的北京为3万多件）。对于一个高校和科研机构匮乏的城市，有如此规模的R&D投入，说明了什么？说明大多研发投入都是企业自主行为，企业的研发投入转化为市场的能力极强。 总之，我们应该对深圳未来的科技创新保持足够的信心，深圳将会名副其实的成为粤港澳大湾区甚至中国的科技创新中心。 03 关于教育与医疗 作为常年被大众诟病的在教育和医疗领域的短板，深圳似乎也从未否认。教育和医疗板块的发展是需要时间沉淀的，目前国内教育与医疗资源比较丰富的北京、上海、广州、武汉等城市，都是具有悠久的城市发展历史，对于改革开放后才发展起来的深圳，在教育和医疗方面存在短板也是情有可原的，罗马不是一天可以建起来的。 但即便是认识这样的差距和问题，深圳在教育和医疗方面的建设仍然是体现了深圳速度，南方科技大学一眨眼建校已有7年、成为中国成长最快的年轻大学，龙岗国际大学城里的大学也逐渐建成，香港中文大学（深圳）在内陆的录取分数线已经逐渐接近香港本部，中山大学深圳校区也已经开建，这些成果都是在悄无声息完成了，深圳的教育资源开始丰富起来，相信再过几年后，教育资源匮乏不再是制约深圳发展的短板。 医疗资源也存在这样的问题，并且优质的医疗资源也是与优秀的高校资源挂钩的。我们看到，中国最好的医院几乎都是著名大学医学院的附属医院。等深圳的高等教育资源丰富起来，优秀高校发展起来后，形成优质的医疗资源也是顺理成章了。 04 关于高房价 关于高房价，深圳辖区面积小（1997.47平方公里），人口众多，房价控制到今天这种水平实属不易。深圳政府不依赖于土地财政，可以不遗余力的支持科技创新，深圳近些年新增供应用地以工业用地为主，90%以上是供应给了实体企业。 深圳的房价高不高？从绝对值上看，肯定是很高的，是不是全国最高的，这个有待商榷。深圳的GDP已经超越香港，人口更是远远大于香港，房价跟香港还是有很大距离。客观讲，高房价确实在一定程度上阻碍了人才的流入和其他商业业态的发展，但实际上这个是一线城市的通病，不见得深圳就是最严重的。 同时，我们要认识到，深圳的高房价是有原因的，产业的发展创造更多的工作岗位，吸引了人才源源不断的流入，人口持续净流入及居民收入的提高导致对住房需求的增加，对房价也具有一定支撑。同时，我们也应该看到，深圳辖区面积相对较小（上海是深圳3.17倍），建设用地仅50%，城市扩张很容易就遇到地理空间上的瓶颈，住房供应相对稀缺，最近几年深圳每年几乎没有住宅用地可以供应。 深圳一向都是站在房地产调控的第一线，调控政策最严厉、执行最彻底。在保障房政策方面近年来也很进取，《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》要求，未来深圳住房整体供应中，60%将是保障房40%是商品住房。应该说从政府层面还是在竭力解决住房的难题。 但我们也必须要认识到，由于资源的集中，各地人才汇集，供应相对有限的情况下，高房价是不可避免的，也几乎是世界上所有国际化城市的通病。 05 总结 深圳作为移民城市，开拓进取、兼容并蓄的精神将会在未来的时间里继续引领这个城市发展，科技创新仍将会是这个城市的主基调和城市标签。“来了就是深圳人”仍会继续欢迎四面八方来的人才，“深圳梦”也终究会实现。 深圳，你可以更加自信的走向世界，祝福深圳！ |
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