东莞片区解析：东莞34个镇区，今天带大家去看看宜居小镇.樟木头

继续为大家逐个解析东莞34个镇区，今天带大家去看看樟木头镇，它作为东莞东南组团的重要镇区，有一个比较响亮的称号“小香港”，下面咱们一起去看看详细情况。

【1.1 区位概况】

这两年，粤港澳大湾区的建设如火如荼，东莞位于珠江出海口的东岸，穗莞深这条纵向发展轴是大湾区的重点发展方向。

大湾区“9+2”城市群的发展纲要中，明确了各大城市的定位和发展重心，东莞夹在广州和深圳中间，区位优势明显。

来具体看看深莞惠，樟木头位于深莞惠都市圈的中心位置，可以便捷到达周边各片区，目前的房价也算是比较实惠。

老牛多次区樟木头实勘，总体来说，那里的环境还是挺不错的，毕竟有不少片区的配套还是比较成熟的。

东莞目前的6大片区中，樟木头位于东南临深片区，同时也是联接东部产业园片区的重要枢纽。

樟木头最让人印象深刻的，首先就是广深铁路，作为京九线的重要组成部分，这条可以通到香港的轨道，在改革开放早期为樟木头带来了商贸加工的繁荣。

樟木头经过这些年的建设，部分片区的城市面貌也有了较大改变的，出现了不少环境优美的大规模居住组团。

【1.2 功能结构】

樟木头全镇的功能结构，主要特征就是“1中心+3组团”，1中心是指由“商贸+城镇+旅游”3个重要功能组成的城镇核心区，3组团是指“东部产业+南部产业+西部物流”3大组团。

中心组团位于全镇的中心区域，人气比较旺盛，由于早期的开发比较粗放，缺乏相应的统筹协调，会有不少片区出现发展参差不齐的状况。

1中心+3组团再往下细分，各自会有更加详细的功能分区，比如中心城区又会细分成“行政中心+滨水居住组团+商业中心”。

下图就是滨水居住组团的核心片区，也是樟木头重点打造的居住组团，环境比较舒适。

再来看看樟木头的主要经济指标，樟木头总面积118.8平方公里，常住人口约20万人，其中有约5万是香港人。

由于早期产业发展比较粗放，加上过度依赖房地产开发，樟木头这几年的经济增长比较缓慢，2018年的全市GDP排名只能排到第三梯队的中段。

老牛认为，从盛极一时的“小香港”，到逐步落后于周边镇区，樟木头必须重塑产业布局，来迎接新一轮的发展大潮。

【1.3 产业布局】

樟木头产业布局的主要特征，也是围绕着中心城区散布在周边各组团，还设置了对应的产业保障区，从下图可以直观看出东部组团的产业用地范围最大。

塑胶产业是樟木头的传统强项，下图就是樟木头的塑胶市场，作为全国3大塑料交易市场之一，未来将升级成以智能化+信息化为特色的“华南塑胶产贸城”。

在巩固好传统优势产业的同时，樟木头积极向技术密集型产业转变，抓住机遇承接深圳外溢的高新产业，打造一流的现代制造业基地，下图中的樟洋产业新城就是其中的典范。

【1.4 公共配套】

咱们来看看樟木头的公共服务体系，目前已初步形成了“镇级+片区级+社区中心”逐层递进的3级结构体系，中心城区仍然是最为重要的综合服务中心。

俯瞰中心城区，蜿蜒的石马河串联起了散落在不同片区的“中小学+文化体育+医疗卫生”等重要公共设施，也烘托出中心城区依山傍水的独特魅力。

樟木头被群山环抱，光是森林公园就有“观音山+旗岭山+宝山”3个，加上不同规模的市政公园，基本上到处都能感受到满眼绿色。

下图能直观的看到观音山国家级森林公园，有很多游客慕名而来游玩参拜，是远近闻名的旅游胜地。

除了森林公园，分散在各个组团中的市政公园也都各有特色，下图是位于中心城区的龙仙公园，周边的高楼仿佛就矗立在绿洲之上。

【02 交通体系】

樟木头的交通体系主要由“道路+轨道交通”组成，其中高速主要包括“甬莞+从莞深+惠塘”这3条，还包括“东深路+莞樟路”2条主干道。

下图是由南北纵向穿过樟木头的从莞深高速，当然基本上是穿山而过，毕竟樟木头周边的山体太密集了。

咱们接下来看看轨道交通，首先来看一下地铁线路，这也是大家比较关心的，东莞地铁1号线在樟木头一共有3个站点，上接黄江，下接塘厦高铁站（东莞南站）

老牛重点提醒大家注意上坑站，它位于樟木头的东南端，毗邻塘厦的林村片区，目前主要是以工业厂房+小产权房为主。

除了地铁，轨道交通还包括莞惠城际（已通车运营）的樟木头东站，当然更少不了见证了樟木头崛起和繁荣的广深铁路，它依然是樟木头物流运输的重要动脉。

【3.1 土地状况】

樟木头的土地现状，最大部分肯定是绿色的山地（大部分都是生态保护用地），其次就是东部和南部的工业用地，居住用地主要集中在中心城区。

在“东部+南部”组团的部分片区，工业厂房+小产权房还是比较密集的，这里也是未来三旧改造的重点整治对象。

樟木头可以说是典型的山区镇，由于周边山体环抱的自然限制，可开发利用的土地资源比较珍贵。

所以经过协调规整后，樟木头推出了新的全镇土地利用规划，加大了“居住+商业”用地的面积，同时确保了东部和南部的产业保障区规模。

在新的用地规划中，在如何充分利用优势资源上花了不少心思。比如下图中的滨水地块，就十分注重适度增加“居住+公共设施”用地，使滨水的独特资源能够发挥出更大价值。

老牛认为，结合樟木头依山傍水的自然资源，能够“引导+控制”好城市整体空间形态，真正做到“显山露水”，使居民+游客活动真正能“亲山近水，游山玩水”，这是当地政府应该扎实用心去做好的大方向。

下图是樟木头全镇的土地开发强度示意，中心城区和南部组团的开发强度是比较高的，其他片区都还有较大开发潜力。

樟木头的可建设用地固然稀缺，但更要注重现有土地资源的高效利用，早期的粗放式土地管理导致的“厂房+小产权房”无序建设，已经到了必须治理的关头。

【3.2 三旧改造】

咱们来看看樟木头的三旧改造，主要分成“北部+中部+南部”这3大块，其中南部的樟洋新城是近期旧改的重点。

老牛就为大家详细解析一下樟洋新城这个连片旧改的典型范例，目前该旧改项目主要以厂房+小产权房为主，片区内建设用地几乎耗尽，产业发展和生活改善空间已经受到严重限制，人居环境也比较差，改造升级的需求十分迫切。

新的用地规划中，明显加大了“居住+商业+教育”等用地，同时老牛提醒大家注意，M1（新型工业用地）的规模也大大增加了。

据老牛了解，该旧改项目早已引进绿景集团合作开发，旨在打造“产城融合”的智慧新城，老牛也期待项目能够早日实现。

除了樟洋新城这样的连片旧改之外，樟木头还有不少零散的近期旧改重点项目，主要集中在中部和西部。

老牛认为，如果真的能够通过三旧改造实现资源的高效整合，高新产业的落地发展壮大，樟木头一定能够重新崛起。

怕就怕挂羊头卖狗肉，打着产城融合的幌子，还是仅仅搞房地产开发，那就会再次错失重大的发展机遇期。

【3.3 楼市状况】

老牛也梳理了樟木头目前在售的典型新盘，大多集中在中部和南部，供大家参考。

如果从宜居角度来说，樟木头大部分片区的居住环境还是很不错的，总体开发强度也不高，有山有水，气候适宜。

老牛要重点提醒大家注意樟木头的二手房市场，是的，你没看错，樟木头名列全市34个镇区的第一名（月成交套数），一骑绝尘，把第二的东城和第三的南城远远抛在身后。

俺们刚开始也觉得难以理解，这么个稍显偏僻的地方，二手房成交怎么这么火爆，后来想想，应该和那5万常住的香港人（有较强的消费能力）有些关系，加上部分楼盘品质确实还不错，所以成交火热也算有一定依据。

【总结】

最后，咱们来看看樟木头的近期建设重点项目，各大片区都有，主要集中在中部和南部，这也和“地铁1号线+东莞南站”联系比较紧密。

老牛觉得，樟木头作为东莞东南组团的重镇，环境优美，十分宜居；但目前它必须着力解决好产业转型升级的种种实际问题，这样才能确保自己能够持续发展。

在东莞全市加速建设的大背景下，让咱们一起期待樟木头能够实现“山水融城+产城融合”，早日重新崛起为新的都市圈核心。