【原】土地增值税清算讲座

房地产企业财务培训课件

    土地增值税清算讲座

  主讲人    赵拴平

一、房地产行业都交那些税?

从拿到地到销售结束，房地产企业要交以下税：契税、土地使用税、印花税、增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、水利基金、残保金、维修基金等。3月15日，十三届全国人大二次会议闭幕后，在总理记者会上国务院总理表示，今年下决心要进行更大规模的减税降费，把增值税和单位社保缴费率降下来，减税降费红利近两万亿元。4月1日就要减增值税，5月1日就要降社保费率，全面推开。

二、2016年房地产营改增后增值税怎么计算

2016年的营改增当年5月1日起，经试点后全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等纳入试点范围。“2016年的营改增扩围，整体税负只减不增，让更多企业享受到减轻税收负担的政策红利。”国税局相关负责人表示，以房地产为例，一般纳税人在房地产销售上，营改增之前，房地产适用的营业税率为5%，2016年5月而营改增之后，增值税税率为11%，2019年5月后降为9%，两者之间看似增加了税率，其实不然，增值税是指价外税，也就对产品增值部分进行征税。

一般来说，对于房地产销售而言，土地出让金、建安成本等大约占据了其销售的70%份额，这意味着增值部分大概仅为销售的30%，增值税是按这部分征收的，也就是30%×9%=2.7%，比原来5%的营业税率有了较明显的减税效果。营业税”这一税种将彻底告别历史舞台，通过完全打通增值税抵扣链条。

三、土地增值税

今天着重讲一下土地增值税

1、土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

2、土地增值税清算：是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

3、清算条件：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

（5）对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

4、征收方法：

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；

（5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

　　5、计算公式。财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：

（1）应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

（2）增值额：是指纳税人转让房地产所取得的收入，减去取得土地使用权时所支付的土地价款、土地开发成本、地上建筑物成本及有关费用、销售税金等规定的扣除项目金额后的余额。如果纳税人转让房地产的收入减除规定的扣除项目后没有余额，则不需要缴纳土地增值税。

（3）增值率：档次级距税率（超率累进税率） 

 

四、预征

        土地增值税在清算前实行预交制

陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告 （陕西省地方税务局公告2016年第1号）  016-08-01

各设区市、杨凌示范区、韩城市地方税务局，省地方税务局各直属机构 

为进一步加强和规范土地增值税征收管理，充分发挥土地增  值税的调节作用，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定，现对全省土地增值税预征率调整有关问题公告如下： 

一、将《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2012年第3号）中设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%。 

二、本公告自2016年9月1日起施行。 

特此公告。

附件：陕西省土地增值税预征率表 附件：

陕西省土地增值税预征率表

项目类型 项目所在地	普通住宅	非普通住宅(除别墅外)	别墅、写字楼、营业用房等
设区市的市区	1%	2%	3%
其他市（县）	1%	1.5%	2.5%

 

五、土地增值税清算的流程怎么做?

（一）当项目符合清算条件时，向税局申请清算。

（二）先做一个测算。

（三）找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。

（四）出来鉴证之后，去税务局交相关资料。

（五）税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。现在一般为三个月时间。

（六）他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。

（七）通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。

六、房地产企业土地增值税计算方法

（一）征税范围

土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

（二）征税范围的一般规定

 

(三)征税范围的具体事项规定

 

（四）纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

税率--四级超率累进税率

(一)应税收入额的确定

1.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

土地增值税应税收入=含税收入-销项税额

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条规定:

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2.收入形式: ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入

3. 县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用:

(1)如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入;

(2)如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入。

七、具体计算方法

(一)应税收入额的确定

1.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

土地增值税应税收入=含税收入-销项税额

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条规定:

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2.收入形式: ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入

3. 县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用:

(1)如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入;

(2)如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入。

(二)扣除项目及其金额

    (三)计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

　　上述“扣除项目”，具体为：

　　（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

　　公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

　　上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

　　（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

　　（6）对从事房地产开发的纳税人可按第（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

八、案例计算

甲房地产开发公司营改增后取得土地，开发A项目的可售总面积20000 ㎡，其中普通住宅10000㎡，商业10000㎡，建成后全部售完，取得含税收入33300万元，其中普通住宅11100万元，商业22200万元;项目采用一般计税方法。

计算土地增值税时土地价款加开发成本合计12610万元;

其中:土地价款1110万元，前期工程费500万元，建安工程费10000万元，基础设施费500万元，公共配套费300万元，开发间接费(不含利息)200万元.(除土地外均为不含税成本)

现主管税务机关要求房地产开发公司就A项目进行土地增值税清算。(公司仅A项目一个项目)。

按可售面积分摊成本，分普通住宅和非住宅两类分别计算土地增值税，如下表

 

(一)普通住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入=10055(万元)

(1)增值税销售额 =(全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)=(11100 - 555)÷(1+11%) =9500(万元)

(2)增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=9500×11%=1045(万元)

(3)土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=11100-1045=10555(万元)

2.计算扣除项目:

(1)取得土地使用权所支付的金额:555万元(按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡)

(2)房地产开发成本:5750万元(按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡)

(3)房地产开发费用=(555+5750)×10%=630.5(万元)

(2)计算扣除项目:

①取得土地使用权所支付的金额:555万元

②房地产开发成本:5750万元

③房地产开发费用=(555+5750)×10%=630.5(万元)

④税金:假设发生132万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加=132(万元)

⑤加计扣除=(555+5750)×20%=1261(万元)

(1)销售收入=10055(万元)

(2)计算扣除项目:

扣除项目金额合计=555+5750+630.5+132+1261=8328.5(万元)

(3)增值额=10055-8328.5=1726.5(万元)

(4)增值率=1726.5÷8328.5=20.73%＜30%

(5)适用税率30%

(6)土地增值税税额=1726.5×30%=517.95(万元)

(二)非住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入=20055(万元)

(1)增值税销售额 =(全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)=(22200 - 555)÷(1+11%) =19500(万元)

(2)增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=19500×11%=2145(万元)

(3)土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=22200-2145=20555(万元)

2.计算扣除项目:

(1)取得土地使用权所支付的金额:555万元(按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡)

(2)房地产开发成本:5750万元(按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡)

(3)房地产开发费用=(555+5750)×10%=630.5(万元)

(2)计算扣除项目:

①取得土地使用权所支付的金额:555万元

②房地产开发成本:5750万元

③房地产开发费用=(555+5750)×10%=630.5(万元)

④税金:假设发生264万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加=264(万元)

⑤加计扣除=(555+5750)×20%=1261(万元)

(1)销售收入=20055(万元)

(2)计算扣除项目:

扣除项目金额合计=555+5750+630.5+264+1261=8460.5(万元)

(3)增值额=20055-8460.5=11594.5(万元)

(4)增值率=11594.5÷8460.5=137.04%＜200%

(5)适用税率50%

(6)土地增值税税额=11594.5×50%-8460.5×15%=4528.18(万元)

(三)合计应缴土地增值税5046.13万元

重要文件

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第三条规定，关于与转让房地产有关的税金扣除问题

(一)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。即“营改增”后，增值税为价外税，税金不在计税收入中，不得扣除。

(二)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

即营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

5.财政部规定的其他扣除项目

只有从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除:

加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用:

(1)作为计税收入的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的基数;

(2)房价之外单独收取，不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。

  土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

    ■土地增值税的计算方法

　　土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

　　方法一、分级逐级距计算。

　　分级逐级距计算应纳土地增值税税额，然后各级距应纳税额相加之和，就是应纳土地增值税税额。

　　第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额

　　第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣除项目金额

　　第三步，分别计算各级次土地增值税税额，如下表：第四步，将各级的税额相加，得出总税额。

　　方法二、查表法。

　　查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。

档次	级 距	税率	速算扣除系数	税额计算公式	说 明
1	增值额未超过扣除项目金额50%的部分	30%	0	增值额30%	扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。
2	增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分	40%	5%	增值额 40%-扣除项目金额5%
3	增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分	50%	15%	增值额50%-扣除项目金额15%
4	增值额超过扣除项目金额200%的部分	60%	35%	增值额60%-扣除项目金额35%

　　土地增值税税率表

　　第一步、第二步同上述分级逐级距计算方法;

　　第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%

　　(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的

　　土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　(四)增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

    ■土地增值税的计算公式

　　土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

　　1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　计算增值额的扣除项目：

　　(1)取得土地使用权所支付的金额;

　　(2)开发土地的成本、费用;

　　(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

　　(4)与转让房地产有关的税金;

　　(5)财政部规定的其他扣除项目。

　　2、土地增值税实行四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　(一)增值额未超过扣除项目金额50%

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　(四)增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

　　■减免规定

　　有下列情形之一的，减免土地增值税：

　　(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

　　(二)对开发销售安居房取得的收入，免征土地增值税。安居房是指原产权单位按照房改政策向职工出售的住房，以及市(区)住宅管理部门直接发售的各类政策性住房，包括：准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房、经济适用房。

　　(三)将购买的房地产再转让的减免规定：1.个人将购买的普通标准住宅再转让的，免征土地增值税。2.个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过五年以上的(含五年)免征土地增值税;居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税。

　　(四)个人之间互换自有居住用房的，经主管税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　(五)国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，也免征土地增值税。

　　(六)在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

　　(七)以房地产进行投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税。

　　(八)法律法规规定的其他减免税项目。