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随着政府对于养老问题的重视，越来越多的养老政策出台，养老产业的发展可谓是愈加火热。 按照国家统计局数据，截至2018年末，我国60岁及以上人口为2.49亿人，而养老服务机构床位总数仅746.3万张，以此计算，仅3％的高龄人口能够获得与之匹配的配套养老机构服务，产业规模扩展仍有极大空间。  对于力图打造城市“美好生活”运营商的众多房地产企业来说，养老地产似乎是一眼看上去就极度契合且潜力巨大的转型选项，王健林在万达的2018年年会上宣布进军大健康，而早在万达之前，万科、恒大、龙湖、绿地、保利、绿城等众多房企都已经有所布局。 而险资企业也在加速布局养老服务产业。据不完全统计，全国已有80家地产商进军养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。 目前，我国养老市场已经形成了地产商、险资、央企国企、资本方四大主体模式，各主体多依托核心主业多产品线试水运营，关注运营和资产布局。 只是，愈加火热的养老市场中，一个难题一直存在，那就是——养老地产项目不挣钱。很多企业还处于不断摸索中，希望尽快寻找到一个行之有效的盈利模式。  要寻找到一个行之有效的盈利模式，我们首先要确定，养老地产可以从哪些方面赚钱，可以从什么角度去“使劲”。 首先，赚土地的钱。大部门的养老项目都安设在城市远郊，地价较低，且随着土地价值提升，养老地产项目可以获得土地溢价收益。因此这部分也是企业们最容易，也最想赚到的钱。 其次，从服务和设施入手。养老地产的重心不在地产，而在养老。那么，就要在设施和服务上面“做好功课”，比如为老年人配置相关的适老化设备设施，做好康复医疗、老年消费等方面服务与配套。 第三，精神需求的满足。一个养老项目的优劣，不止于硬件方面，在满足老年人衣食住行医等“物质”方面的需求时，也要考虑到精神方面的满足。尤其是养老地产作为一个社区，在逐渐成熟之后，会形成老年人群的文化、体育、社交等圈层效应，企业可以从这一方面入手，提升服务价值。 最后，养老实际上是一个比较“私人化”的“商品”，每个人都会有独属于自己的需求，而每一个区域的老年人，也会有独属于这个地区的特色。因此，在做养老项目时，应该对市场进行细分，研究地区老年人的相关特点与规律，进而有针对性的设置，即量身定做一套较为程序的服务体系、管理体系，从而提升价值。  对于养老地产的盈利模式，我们以前曾进行过总结，共有6种，分别为会员卡模式、使用权销售模式、长租模式、保险模式、共有产权模式和信托模式。 会员卡模式 优势：资金回流快且多，仅次于产权销售 劣势：具有一定的法律风险；需要项目竣工才可销售。 使用权销售模式 优势：资金回流快且较多；销售方式灵活。 劣势：存在一定的法律风险；需要项目竣工才可销售。 长租模式 优势：资金回流快；可享受一定的产品溢价。 劣势：存在一定的法律风险。 保险模式 优势：资金回流快且多；与保险结合，可超售；风险较小。 劣势：需要具备开发险资养老社区的资质。 共有产权模式 优势：资金回流快；可预售。 劣势：需要项目产权可分割销售；存在市场信任风险。 信托模式 优势：具有一定法律效力；对持有型养老项目实现产权分割；提升客户权益，并且可转让。 劣势：需取得《养老机构设立许可证》；现房租赁权销售。 这6种模式都是各有优劣，在选择时需要对项目的区域政策、市场环境、老年人特点等方面进行深入研究，进而才可确定哪种模式更加适合。 昱言养老的顾问中心就曾有幸参与了多个养老项目的建立，为万达、泰康、龙湖、赣电、北控等大型企业提出了个性化的建议，为北京、重庆、成都、南昌等地的养老产业贡献了力量。 养老项目怎么做？能不能做？是否可以和政府联手做？顾问中心的工作涉及到不同层次、不同深度，团队成员在面对每一个项目时，都是全情投入，深入当地考察市场，逐字逐句的了解政策信息，认真寻找可供参考的成功实例。      昱言养老顾问中心以服务养“老”为核心，通过四大服务模块（政府咨询、行业咨询、项目咨询、运营咨询）的构建，为企业提供多类型、全产业链的长效跟踪服务机制，促进企业养老产业发展的与时俱进，是企业长期合作的亲密伙伴。 |
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