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【案例】某物业管理公司诉业主张某物业服务合同纠纷一案 原告某物业管理公司诉称，被告张某居住在厦门某小区，未向某物业管理公司交纳2006年至2015年的物业费，物业管理公司将其诉至法院，要求被告交纳拖欠的物业管理费共计33,000元。张某辩称，物业管理公司的诉讼请求中，2013年3月30日以前存在的物业纠纷已经超过国家法律规定的两年诉讼时效，物业管理公司没有在法定诉讼时效内主张权利，故不同意支付物业管理费。在庭审中，原告对被告的辩称提出反驳意见，指原告从2006年起每一季度都有向原告催讨过物业费，但由于物业管理公司没有强制权（停水停电等）而催讨未果，已构成不间断的时效中止。法院审理后认为，因物业管理公司提供的物业服务系持续行为，且其现仍在张某所居住小区提供物业服务，故对于其诉讼时效的要求不宜过苛，法院将综合双方的证据及意见，酌情予以支持，遂根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条至一百四十条的规定，最终判决张某支付物业管理公司2010年至2015年的物业费共计15,500元。该案一审判决已经生效。 【法律辨析】 本案涉及诉讼时效在物业服务合同纠纷的适用问题 物业纠纷作为民事诉讼，起诉时应满足诉讼时效的要求。诉讼时效，指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。即权利人在超过诉讼时效后起诉的，人民法院应当受理。物业纠纷的诉讼时效因其类型的不同而有所不同。合同类、财产侵权类、业主撤销权物业纠纷，适用一般的诉讼时效期间，即《民法通则》第一百三十五条规定的两年诉讼时效期间。人身侵权类物业纠纷，适用短期时效，即《民法通则》第一百三十六条规定一年的诉讼时效期间。所有权确认类物业纠纷，不适用诉讼时效。本案中，原告物业管理公司在履行物业服务合同的过程中，因未收到被告的物业管理费，遂起诉到法院，由此引发原被告双方的合同类诉讼时效之争。 在司法实践中，各法院对业主提出诉讼时效抗辩的裁判尺度差距较大 物业服务合同基于其连续性服务的特点，其诉讼时效制度的适用问题较为复杂。而在实践中，物业管理公司对业主未交纳物业费行为的容忍度较其他类型的债权也较大；部分业主也存在几年一交物业费的情形。若要求过于严苛，不仅不利于保障物业管理公司的权利，更会促使大量物业纠纷案件滋生，影响小区物业管理公司与业主的稳定关系，进而影响小区物业管理的整体水平。 主要存在以下三种裁判思路（也包含本案）： 一是一般不支持。关于被告提出的诉讼时效抗辩，无论原告是否有向被告主张过权利的证据,一般均不予支持。此观点认为，因原告物业管理公司持续提供物业服务，按时定期支付物业费是业主的一项义务；如支持业主的时效抗辩，可能导致物业管理公司无法收取大量业主长期拖欠的物业费，导致部分催费不规范的物业管理公司出现资金困难，影响物业服务水平，使业主愈发抵制交纳物业费，使得物业服务陷入恶性循环；另外，如果支持欠费业主的诉讼时效抗辩，对按时交费的业主亦有失公平。 二是依证据可予支持。严格适用诉讼时效制度，如果物业管理公司未能提供曾向业主主张过权利的证据或证据不足以证明相关事实，则支持业主提出的诉讼时效抗辩意见。以此可督促物业管理公司加强管理，及时规范催收物业费，保证物业服务的正常运转。 三是对证据要求不宜过分苛求。只要物业管理公司提供了催收物业费的证据，无论该催收通知是否有业主签收，只要能表明物业管理公司积极进行了催收，就可以认为物业管理公司曾向业主主张过权利，诉讼时效随之中断。在物业费纠纷案件诉讼时，对证据的审查宜为宽松。 本案适用诉讼时效中断而非中止 物业纠纷诉讼期间中断的法定事由如下：（1）权利人提起诉讼；（2）权利人通过明显方式来主张权利，如物业管理公司通过电话或张贴公告的方式要求业主交纳物业费；（3）债务人同意履行义务，如业主口头或书面同意交纳物业费。中断后，诉讼时效将重新起算。 诉讼时效中止必须因法定事由而发生；具体如下：（1）不可抗力；（2）权利被侵害的无民事行为能力人、限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人丧失代理权、丧失行为能力；（3）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；（4）权利人被义务人或者其他人控制无法行使权利。上述法定事由发生在诉讼时效期间的最后6个月内，或发生在最后诉讼时效届满6个月之前但持续到最后6个月时尚未消失，均产生中止诉讼时效的效力。时效中止前已经进行的时效仍然有效，中止时效的法定事由消除后，继续以前计算的诉讼时效至届满为止。 根据《民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。此处的“特殊情况”，通常指权利人于客观的障碍在法定诉讼时效期间不能行使请求权的特殊情况。是否延长诉讼时效由法院决定。 本案在审理过程中，原告物业管理公司曾提出他们向业主催讨属于诉讼时效中止，明显是种理解上的误会。因为，《民法通则》第一百三十九条规定：“在诉讼时效进行期间的最后六个月，因不可抗拒力或其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。”之后继续计算诉讼时效。根据上述分析，原告并未发生因不可抗拒力或其他障碍不能行使请求权的法定事由，原告提到的无强制权也并非法定事由，因此不构成时效中止。本案应属于诉讼时效中断。 本案从何时起中断时效？ 依据《诉讼时效若干规定》第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交诉状或者口头起诉之日起中断。第十四条规定，原告向社会组织等提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。第十五条规定，原告向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断。第十九条规定，债权转让的，应当认定诉讼时效从债权转让通知到达债务人之日起中断。债务承担情形下，构成原债务人对债务承认的，应当认定诉讼时效从债务承担意思表示到达债权人之日起中断。 司法实践中，对于物业服务合同的时效问题的把握，与其他类型的民事案件的诉讼时效相比存在一定的特殊性。从法理上说，物业管理企业对拖欠物业费的业主，应及时行使权利。同时物业管理企业也可以请求业主委员会协助催讨物业费。当然业主在物业纠纷诉讼中，对超过诉讼时效的诉讼请求，必须主动行使诉讼时效抗辩，否则人民法院不对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。根据《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和第一百四十条规定，物业管理公司向业主追交物业费的诉讼时效为两年，从费用交纳期限届满的第二天开始计算，若中间物业管理公司曾向业主追交过欠费或业主同意交纳欠费，则可适用诉讼时效中断，从物业管理公司向业主追交物业费或业主统一交纳欠费第二天起，诉讼时效重新计算。本案中，原告物业管理公司提供的证据，出示的是2010年以来不间断地向被告催讨物业费的旁证，如通知、证人等。这部分证据，虽然业主并未签收，但仍可以证明时效的中断，其不受两年诉讼时效限制。但2010年之前，原告方由于物业管理人员的更替，出示的证据不充分，仅有证人证明，加上2010年以前物业费账簿不全，遂法院不予采纳。最终法院判决张某支付物业管理公司2010年至2015年的物业费共计15,500元。 应对此类案件的诉讼时效裁判尺度加以统一 一是对物业管理公司尚未撤离小区的，一般不支持业主提出的诉讼时效抗辩意见。考虑到物业管理公司一直持续地履行合同、提供服务，即一直在以作为的形式持续履行合同义务，业主就应负有定期交纳物业费的义务。即使物业管理公司未及时进行催收，但应认为其以自己继续提供物业服务的行为主张了权利，故不应支持业主提出的诉讼时效抗辩意见。业主仍负有交清所欠物业费的义务。 二是对物业管理公司已经撤离小区的，以撤离之日起算诉讼时效，并可适度从宽把握。如物业管理公司从撤离小区之日起超过两年未向业主主张权利，则可认为业主的诉讼时效抗辩意见成立；如物业管理公司从撤离之日起两年内，曾通过提起诉讼等方式催讨，则诉讼时效发生中断，应重新计算。其中，对于以提起诉讼之外的方式催要的，审查不宜过苛。 在司法实践中，因为关于物业费的案件数量多，涉及业主较广，群体性特点强，出于社会效果的考虑，部分法院对有关物业费的案件按照批次予以受理，也从一定程度上对时效问题有所影响。因此在实践中，法院基本的审理原则是从宽把握，并结合案件实际特点，如物业管理公司是否撤场、是否在诉讼时效内通过不同方式主张过权利等因素予以综合考量。 |
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