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关于物业费诉讼时效的问题，这里再专门讨论一下。 首先需要确定的是，《物业服务合同》（或前期物业服务合同）是业主与物业之间权利义务关系的基础性法律文件。物业公司只能起诉双方合同存续期间的业主欠费。而《合同》也是物业起诉业主欠费的主要依据。 《物业服务合同》中有明确的期限约定，一般是三年（也有两年或一年），可以续签。 《前期物业服务合同》虽然也可以约定期限，但一旦小区成立业委会并与新物业公司签订《物业服务合同》，那么前期合同自动终止。 从法院受理的物业公司追索业主物业费的案例来看，最长的起诉期间可达10年以上。这一般出现在那些前期物业管理小区。因为小区未成立业委会，自入住开始，一直由前期物业实施管理服务。 而我国民法中关于诉讼时效问题的最新规定是，2017年10月1日施行的《民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。（之前是二年） 通过实际庭审过程来看，随着业主法律维权意识的提高，对于物业公司超过三年或二年时效的诉求，许多欠费业主都会提出诉讼时效抗辩，就是说他们认为物业公司只能起诉三年内的物业费。 而根据业已审结的类似案例来看，各地法院在该问题上的裁判尺度有较大差别： 一、某些法院完全不采纳业主方的诉讼时效抗辩。 就是说，不管物业公司是否提交了其曾向欠费业主连续主张过权利的有效证据，法院均不支持业主的诉讼时效抗辩意见。 持该观点的法院认为：物业服务是一种特殊的持续性服务，按时定期支付物业费是业主的法定义务。而在合同存续期间产生的欠费，物业公司可以随时主张自身权利，不受诉讼时效限制。 此外，如果支持欠费业主的诉讼时效抗辩，那么对那些按时交费的业主显然有失公平。 二、某些法院严格适用诉讼时效制度。 就是说，对于业主的诉讼时效抗辩，物业方必须提出充分有效的相关证据，证明其曾向欠费业主连续主张过权利，使得时效中断，能保留超过时效的诉权。 反之，法院就会支持业主的抗辩，物业公司只能起诉三年或两年内的诉权。 这些法院认为，此举可督促物业公司加强管理，及时规范催收物业费并保证服务的正常运转。 可见，对于那些长期欠费的业主（三年以上），物业公司能否提出其曾向该业主连续催费的相关证据是关键性因素。而业主在质证中普遍会以：“我没收到，没看到，没听到你物业公司曾经向我催过费”，因此这些证据是否充分有效主要在于其“送达”的这个环节。 实践中，物业方出示的相关证据主要有： 1、通过EMS、挂号信等形式送达的《律师催告函》的回执。 邮件封面必须要有欠费业主详细住所地，姓名，欠费金额等等字样。即便该业主拒签，但回执及邮寄历史记录仍可作为证据。 应该说，该证据最为有效，能充分证明物业方曾向欠费业主主张过权利。 2、将《律师催告函》直接粘贴于欠费业主的户门上。 拍摄照片存档的同时，必须要有其他措施证明该照片的拍摄时间。（例如附有当日报纸头版版面） 3、小区业委会出具的书面证明。 即业委会证明其曾协助物业公司向欠费业主催索过费用。 但该证据的证明效力不及上述1、2项，因为这只是个间接证据。 |
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