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文/刘振茹 湖北安格律师事务所 本文由作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（微信号：wusongyueduxms） 湖北安格律师事务所通过对无讼数据库公布的2016年1月1日至2016年12月31日的武汉市基层人民法院506份物业服务合同纠纷案件一审民事判决大数据进行归纳总结，并针对整理的数据进行科学分析，撰写本报告，供大家借鉴参考。 一、现象 1.2016年武汉各区法院一审物业服务合同纠纷案件审结情况  通过无讼数据库中武汉市市基层法院审结的一审物业服务合同纠纷案件判决书的数据绘制上述图表，下同，从上图可直观看出：2016年武汉基层法院共审结物业服务合同纠纷案件506件，案件审结量居于前三位的分别是：江汉区、洪山区和汉阳区；居于后三位的分别是：东西湖区、东湖新技术开发区和汉南区。 2.审判程序多为简易程序，诉讼费八成不足50元  根据数据统计，物业服务合同纠纷案件基本为物业公司向业主收取拖欠物业费的案件，简易程序占比56%，小额诉讼程序占比37%，仅有少数争议较大、标的额较大的案件，法院方才适用普通程序审理。 物业服务合同纠纷案件事实清楚、权利义务关系明确、标的额通常较小，法院一般采用简易程序和小额诉讼程序来审理，根据相关规定，适用小额诉讼程序标的额为本省上年度就业人员年平均工资百分之三十以下。与简易程序和普通程序不同，小额诉讼程序为一审终审。简易程序和小额诉讼程序相比普通程序具有审限短、诉讼成本低的特点，简易程序审限为3个月，普通程序则为6个月。  小额诉讼程序诉讼费按件收取，每件25元，简易程序、以调解方式结案或当事人申请撤诉的案件减半收取诉讼费，普通程序诉讼费根据标的额来计算。从上图可以看到，物业公司诉讼成本低于50元的占比为82%。诉讼成本相对较低，也在大多数物业公司的接受范围之内。 3.物业服务合同纠纷案件呈现批量化诉讼趋势 下表仅列举了2016年度审结案件在5件以上的物业公司名称及案件数量。物业公司在前期通过非诉手段催收无效后，通常会对恶意欠费业主批量提起诉讼，一方面节省了物业公司的诉讼成本，法院也会批量审理，由一名法官审理批量化诉讼案件，批量化制作判决书，另一方面物业公司集中对恶意欠费业主诉讼，也会在其他潜在欠费业主心目中产生震慑作用，在一定程度上有利于物业费的催收。当然，物业公司不能将主要精力集中在对业主的诉讼中，更应该改善服务质量，提高服务水平，提升业主的满意度。  4.九成案件物业费标准不足2元/㎡/月  物业费收费标准通常在2元/㎡/月以下，占比近九成，此类小区多为老旧、中低档社区，物业费收费标准低，物业公司投入的人力相对较少，设施设备老旧，日常物业费收缴比例较低，业主提出不交物业费的抗辩事由通常也是物业服务质量差，达不到业主期望水平。 5.物业公司一般何时会提起诉讼？  根据数据统计，在业主拖欠物业费1年以内起诉的案件占比12%，1年-2年内起诉的案件占比27%，2年-3年内起诉的案件占比22%，3年-4年内起诉的案件占比16%，4年-5年内起诉的案件占比13%，5年以上起诉的案件占比10%。 业主一旦与物业公司发生争议，通常会连续拖欠物业费数月甚至数年的时间，物业公司提起诉讼时，通常已拖欠较长时间，有的甚至拖延时间超过了7-8年的时间，对于以分、角计算利润的物业公司来讲提起诉讼也实属无奈，物业公司本就利润较低，业主长期拖欠物业费容易形成恶性循环。但根据我国法律的相关规定，超过2年诉讼时效的债权债务行为，若无证据显示诉讼时效中断，则债权人会因没有及时行使权利，其诉请通常不会得到法院支持。 6.物业公司在业主欠费金额达多少时会提起诉讼？  根据数据统计，近九成案件拖欠物业费的总金额不足1万元，少于2000元的案件占比28%，2000-4000元的案件占比20%，4000-6000元的案件占比22%，6000-8000元的案件占比13%，8000-10000元的案件占比5%。 2000元左右的欠费金额为触发物业公司启动诉讼程序的一个金额节点，以物业费标准1.5元/㎡/月，建筑面积90㎡为例，2000元的金额标准通常拖欠物业费时间为14个月左右，与上文启动诉讼程序的时间节点结论一致。 建议物业公司根据自身情况，设置起诉的时间节点或金额节点，否则一味怠于行使自身权利，会导致利润下降，权利丧失。 二、法院观点剖析 1．业主出庭率不足一半  根据数据统计，业主出庭的比例不足五成，法院经过正常传唤后，业主无正当理由拒不出庭的，法院可以缺席判决。业主不出庭的情况法院一般会支持物业公司的诉讼请求，既包括物业费，也包括违约金，对于物业公司情况有利；即使业主出庭，也很少会委托律师代理。 物业公司委托律师参加诉讼的比例较高，大型知名物业公司，如万科物业、保利物业、惠之美、绿城物业、东方物业等都会聘请律师参加诉讼，并选择请律师撰写法律文书，其余的物业公司很多会请律师进行法庭培训后自行参加诉讼。从全市数据来看，大量物业公司存在委托律师向欠费业主发律师函的情况。 2．业主开庭时会提出哪些抗辩事由？ 根据数据统计，业主提出的抗辩事由排名前五的依次是：物业服务质量差、房屋质量问题、安保问题、诉讼时效问题、收支未公示以及保洁差等五个问题，尤以物业服务质量差为最多。收支未公示的抗辩事由近年来逐渐增多，也给物业公司的日常公开工作带来了一定挑战。  3．业主的抗辩事由法院是否支持？ 法院认可的抗辩事由主要是物业服务质量确有瑕疵，例如业主家被盗，向公安机关报案的情况；业主提出的房屋质量、房屋设计问题的抗辩事由法院不予认可，因为房屋质量属于业主和开发商之间的纠纷，不属于物业服务合同纠纷的受理范围。通常交房时间在3年以内的小区，业主会提出房屋质量问题的抗辩事由，但这个事由是站不脚的。 值得一提的是，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条，“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”即当事人不主动提交诉讼时效，法院不得引用诉讼时效条款判定。 4．物业公司通常会主张违约金吗？法院会支持违约金吗？ 物业服务合同会约定延期交纳物业费应当支付违约金，因此物业公司起诉时，除了主张物业费及诉讼费用外，超过八成的物业公司会依据合同的约定向业主主张延期履行的违约金。   法院支持违约金的占比为43%，不支持违约金的原因基本是通过业主方的抗辩，认定物业管理有瑕疵，根据公平原则，判决不予支持违约金。 5．法院的判决结果 根据数据统计，法院仅支持物业费的比例为51%，30%的法院支持物业费及违约金，17%的法院不仅不支持违约金，物业费还会要求打折，打折幅度从六折到九五折不等，打折集中在八折到八五折之间，仅有非常严重问题的会打到六折，例如跟开发商签订购房合同时约定的交房标准是精装修，业主收房的时候发现房子还是毛坯，一直没有收房，或是家里被盗，损失数万元，物业对于安全保卫有明显瑕疵的，此时法院更倾向于支持业主。 对于提出诉讼时效抗辩的业主，仅支持2年以内的物业费，这给物业公司敲响了警钟。一方面，物业服务公司，在其服务管理过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协商，尽己所能解决实际问题，提升服务水平，彼此消除误会，而不应当让矛盾长期存在；另一方面物业公司也需及时行使自身权利，以免损失了本就微薄的利润。
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