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物业费欠费纠纷，是物业服务企业和业主在物业服务合同履行过程中发生的纠纷，主要是因为业主不及时交费或拒交物业费导致的。物业服务企业在多次沟通无果后，一般会通过诉讼的方式来解决。物业费欠费纠纷属于普通民事纠纷，标的额小，权利义务关系明确，所以一般通过简易程序就可以解决，并且大多数情况都是物业服务企业胜诉。但物业服务企业对于此类诉讼也不是完全没有风险，比较常见也比较棘手的情况就是诉讼时效问题。 物业费欠费纠纷案件因为属于普通民事纠纷，目前就适用《民法通则》第135条规定的普通诉讼时效，也就是从知道或者应当知道权利被侵害时起计算两年。但是这个诉讼时效开始计算时间就存在争议。现有的法律、行政法规、司法解释都没有明确规定物业费欠费案件的诉讼时效应当从何时开始计算的问题，因此法官有很大的自由裁量权。在实践中，对于相类似情况的物业费欠费案件，当被告以诉讼时效已过作为抗辩理由的，不同法官会有不同理解，做出不同判决。 如北京一法院受理的一起物业费欠费案件，被告提出了诉讼时效已过的抗辩理由，法院要求原告提供及时向被告主张权利的证据，但原告无法提供，因此，最后法院判决被告向原告只支付近两年的物业费，之前的费用因原告没有提出诉讼时效中断的证据，不予支持。 相反，同类型的另一个物业费欠费案件，主审法官却认为物业服务合同属于继续性合同，只要物业服务合同在有效期内，就不存在时效问题，至于早期的欠费虽然原告无法举证已向被告主张过权利，但因为合同有效期内的物业费用属于一个整体，业主每个月或每个季度交纳物业费属于分期履行整体债务行为，适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》有关分期履行债务的时效规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效应从最后一期债务履行期限届满之日起开始计算。”因此，此案法官认为本案并未过诉讼时效，业主如果无正当理由，应当全额交纳物业费。 从现有的法律法规来看，两个法官的裁量都有其合理性，只是第一个法官的要求有点过严，但并不违反法律规定。对于物业服务企业来说，时效问题确实是需要重视的问题，那么应当如何来解决呢？对于历史欠费，如果之前没有通过合法有效方式来使诉讼时效中断的，可以尽量通过沟通调解解决，即使提起诉讼也可以争取和解，避免与业主的矛盾激化；对于近期的欠费，就要保留好催费证据，使欠费纠纷始终在法律保护的时效期内，避免诉讼的时候处于不利地位。 |
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