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开发商通过《补充协议》把竣工验收备案表作为唯一的交房条件，排除了开通永久水、电、燃气、通邮的义务。如果开发商未能按约定日期交房，但约定的每日违约金很低，减轻自己的违约责任。又因为《补充协议》一般只违反部门规章而达不到违反法律、行政法规的级别，所以《补充协议》有效，有效的协议应当得到履行，导致业主维权艰难。但这些霸王条款并非不可突破，本案一是成功调整了每日违约金；二是《合同补充协议》约定的交房条件虽然不包括开通永久水、电，但开发商仍不能免除该义务。 【案情简介】 2009年6月13日，李某(买受人，乙方)与恒大盛宇(清新)置业有限公司签订《商品房买卖合同(预售)》，购买位于清新县锦绣三街某单元的别墅，建筑面积188.36㎡，总房款703,048元。合同约定恒大公司应当于2010年6月30日前交楼，并约定：“逾期交房的违约责任……自第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，李某按约定付清房款。2010年6月30日李某前往楼盘收楼时发现，房屋质量存在漏水问题，永久水电亦未开通，李某认为未达到收楼条件，遂拒绝收楼，至2016年10月份仍然存在上述问题。 2016年10月26日李某以商品房买卖合同纠纷向清新区人民法院起诉，请求判令：一、将延期交房违约金由约定的3.65%/年，上调至6%/年；二、开发商承担逾期交房的违约责任，违约金暂计263643元。（延期交房日期自2010年7月1日起，计至达到交房条件之日止；以已支付房款703048元为基础，按每年6%/年计算延期交房违约金，暂计至2016年10月31日；暂计金额263643元。） 【案件分析】 《商品房买卖合同(预售)》第九条第1款第2项：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 《商品房买卖合同(预售)》第八条约定：出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 1 种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。《商品房买卖合同(预售)》第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件；2、电话、有线电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用。但是附件四《合同补充协议》第四条：双方同意本合同第八条补充如下：1、“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。 合同条款对开发商比较有利：1、逾期交房违约金按每日万分之一不违反法律、法规强制性规定，因此约定有效，双方应当按约定履行，不应当调整违约金。2、根据《合同补充协议》第四条可知，《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》即达到“该商品房经验收合格”的条件，即意味着交房条件排除了开通水、电、燃气、通邮的义务，换言之，即使水、电、燃气、通邮未开通，但因约定的交房条件不包括这些事项，所以不能以此作为拒收楼的依据。事实上《合同补充协议》约定的交房条件很低：别墅不需要电梯检验、交房时消防验收一般都会合格的、出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》的五家单位其实都是开发商下属单位或合作单位，所以很容易取得。但是水、电、燃气、通邮这些较难达到的标准却通过《合同补充协议》第四条巧妙地规避掉。 关于违约金每日万分之一的标准是否应当调整？根据《合同法》114条第2款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，我方同时提交了2015年12月4日最高人民法院发布典型合同纠纷之十六《周某诉重庆某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》，该案明确认定可以调整违约金按同期同类贷款利率。具体到本案恒大公司占用李某70多万购房资金，却长达六年不能交房致使李某无法入住，如果仅按约定的每日万分之一，每年仅3.65%，明显低于同期同类贷款利率。所以上调违约金有法律依据、有最高院发布的典型案例、有充分的事实理由。 既然《合同补充协议》第四条约定的交房条件不包括开通永久水电，那么，在开发商未开通的前提下，是否可以交房？既然《商品房买卖合同(预售)》第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件；2、电话、有线电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用；则应当在交房时开通永久水电。同时提交了广州市中级人民法院的案例（2015）穗中法民五终字第4622号判决书第12页认定:“关于永久用水是否属于交房条件的问题。《商品房预售合同》第十二条交房条件及第十五条房屋交付时的有关资料均约定应提供永久供水的证明文件，而补充协议第7.1条对房屋的验收标准进行了约定，但对有关必要的居住条件没有进行约定。而商品房作为住宅的功能理应满足供水等必要的居住条件，根据双方签订合同的目的及商品房销售的有关规定，永久用水属于必要的居住条件之一，隽华公司交付房屋时应取得永久用水才符合交房条件。隽华公司上诉认为其取得《竣工验收备案表》即符合法定及约定的交付条件依据不足，本院不予认定。”此案例给本案提供了重要参考。 【判决结果】 本案经一审、二审判决调整违约金为按当地同地段的房屋租金3500元/月计算。这一标准折合5.97%/年，与我方主张的6%/年几乎一致。并判决：“限恒大盛宇（清新）置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李某逾期交付房屋的违约金185500元。”恒大公司不服申请再审，广东省高级人民法院驳回恒大公司的再审申请。 【律师说法】 本案争议焦点有三：1、开发商约定《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》作为唯一交房条件，具备了该条件但未开通永久水电是否可以交房？ 2、长达六年未开通永久水电，是否应当承担违约责任？3、如果承担违责任，则约定的每日万分之一违约金是否能够调整？ 关于第1个焦点，《合同补充协议》约定竣工验收备案作为唯一交房条件，从条文理解即使未开通永久水、电、燃气、通邮，但因这四项并非《合同补充协议》约定的交房条件，所以按照《合同补充协议》约定已经达到交房条件。虽然从法律上很难否定《合同补充协议》的效力，但近几年广东省各级法院对商品房买卖合同纠纷判决特点是：不否认补充协议有效，但也不承认补充协议可以排除开发商开通永久水、电、燃气、通邮的义务，只要其中任何一项未开通，开发商均可能败诉。最典型的案例是(2015)粤高法审监民提字第30号，该案件是广东省人民检察院抗诉的商品房买卖合同纠纷案件，广东省人民检察院认为补充协议有效，补充协议约定竣工验收备案表是唯一的交房条件，永久用电并非约定的交房条件，况且永久用电与临时用电的差价已由开发商承担并未给业主造成损失，所以不应当支持业主以临用电为由主张的逾期交房违约金。但广东省高级人民法院判决开发商以临时用电交房符合补充协议约定的理据不足，仍然以开发商未开通永久用电为由判决承担逾期交房违约金。本案中恒大公司未开通永久水电，成为法院判决其承担逾期交房违约责任的关键。 关于第2个焦点，虽然恒大公司认为违约金应当从起诉之日倒推两年(当时法律规定的诉讼时效为两年，现在规定为三年)；但我方认为未开通永久水电六年来是持续发生的，诉讼时效应当从实际开通永久水电时计算。并且恒大公司六年未交房，我方一直与管家有沟通，并提交了聊天记录。最终清远市中级人民法院认为不适用诉讼时效，违约金应从约定的交房日期次日起算，计至实际符合交房条件之日止。 关于第3个焦点，开发商通常约定逾期交房的每日违约金较低，甚至设置逾期交房违约金的上限，无论逾期多久交房，违约金均不超过约定上限。本案约定的每日万分之一标准相当于每年3.65%，而恒大公司占用购房资金六年未达到交房条件，仅按每年承担3.65%违约金标准过低。而且有法律依据及最高人民法院2015年公布的典型案例。最终，法院将合同约定的违约金由每日万分之一上调至每月3500元，相当于每年5.97%。 综上，如果开发商在约定交房之日未开通永久水、电、燃气、通邮，应当承担违约责任；如果约定的违约责任过低，可以调整；因为开发商未开通永久水、电、燃气、通邮是持续性的，则开发商诉讼时效的抗辩理由不能成立。 【相关法条】 1、法律规定：《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日颁布实施并于2009年8月27日修改）第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。” 《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日颁布并于1999年10月1日实施）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 2、行政法规：《中华人民共和国邮政法实施细则》（1990年11月12日颁布实施）第三十六条 新建的企业、事业、居民住宅，应当由单位或者居民住宅的主管部门到当地邮政企业或者分支机构办理邮件投递登记手续；单位更改称、收件人变更地址，应当事先通知当地邮政企业或者分支机构，也可以办理邮件改寄新址手续。邮政企业应当公布登记地点和电话号码。 具备下列条件者，有关邮政企业或者分支机构应当予以登记，并自登记之日起九十日内安排投递： （一）具备邮政车辆和邮政工作人员执行公务的通行条件； （二）有公安机关统一编制的门牌号数； （三）已安装接收邮件的信报箱或者已设立收发室； （四）按规定需要办理中外文名称登记的，应当办妥手续。 时鑫，北京市盈科（广州）律师事务所专职律师，专业处理商品房买卖合同纠纷，包括一手房、二手房买卖合同纠纷。 |
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