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农村房屋买卖合同被认定无效的情况常见于小产权房买卖交易中。对于此类交易不少人已经明白，个中风险主要在于买卖合同存在被认定无效的风险。那么合同被认定无效后，如何确定买卖双方的权利义务呢？ 一、房屋买卖合同无效是否必然引起房屋及购房款的返还 一般而言，农村房屋买卖合同被认定无效后，按照合同无效规则买方应当向卖方返还房屋。但是也存在特殊情况。例如，在买方无其他居住场所可以居住，而卖方已经具备较优的居住场所的情况下，如果僵化适用合同无效返还规则将对本已经处于弱势的买方更为不利。司法实践中法院一方面确认卖方对涉案房屋的合法权益，另一方面并不会判决买方立即从原房屋迁离。 例如，在江苏常州市武进区人民法院审理的缪国平、戴玉娣与张学兵农村房屋买卖合同纠纷一案中，法院认为，针对原告要求被告返还案涉房屋的请求，本院认为，原、被告签订协议是双方当时的真实意思表示，双方在善意、真实的情况下签订了协议，协议签订后，被告也向原告按时支付了买房款并入住至今。但因协议的内容违反了相关法律、法规的强制性规定，致使协议无效，而原、被告双方对此均存在过错。从综合权衡双方的利益角度考虑，被告购买该房屋后进行了装修改造，现被告一家并无其他居所，且在该房屋内居住已有六年之多。而原告现在有居所，原告的居住条件明显优于被告。综上，对原告要求被告返还房屋的请求，综合本案各种因素，返还房屋的条件并不具备，仍维持现有使用状态较宜，故对原告要求返还房屋的请求不予支持。 其实法院实施上述操作方法符合民法关于公民居住权的基本理念。此类判决不仅具有合法性同时也有了人性的温度。即便如此，此类处理措施需要结合个案情况来确定，不可以在任何类型的案件中一概而论。 二、返还购房款利息能否获得法院支持 关于买方能否在此种情况下要求返还全额购房款及利息的问题，司法实践中一般不予支持。理由主要在于双方对于涉案农村房屋买卖合同的问题均存在过错。此种情况下，买方在合同无效后再向卖方主张返还利息并无法律依据。 例如，在辽宁大连市经济技术开发区人民法院审理的孙立忠与李团厚农村房屋买卖合同纠纷一案中，法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。本案诉争房屋系农村房屋，原告非案涉房屋所在地村民，不享有使用该村集体组织宅基地的资格。故案涉《房屋买卖契约》，违反了有关法律规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求确认双方签订的《房屋买卖契约》无效以及返还房款的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。原、被告所签订的《房屋买卖契约》因违反相关规定而被确认无效，原告对此亦有过错，故其主张被告支付利息，不予支持。 三、房屋卖方的过错认定及赔偿责任 实务中经常出现房屋卖方基于房屋动迁利益而违背诚实信用原则，向买方主张返还房屋的案件。司法实践中，法院一般认为卖方具有较大过错，在具体处理该类案件中目前存在以下处理方式：1.判决返还房屋，但可支持买方关于房屋增值损失的诉求；2.判决返还房屋，对赔偿问题双方另行诉讼；3.损失赔偿问题双方争议较大，暂不判决返还房屋。 例如，在北京平谷区人民法院审理的许长顺与马素敏农村房屋买卖合同纠纷一案中，法院认为，双方之间签订的《房租买卖协议》被北京市第二中级人民法院终审判决确认为无效，双方基于该协议取得的财产均应返还给对方。原告在自愿出售涉案房屋后又要求被告予以返还，其行为违反了诚信原则，应当根据其过错程度赔偿由此给被告造成的损失。经本院释明，双方当事人均不申请对涉案房屋的价值进行评估鉴定，致使无法确定原告的赔偿数额。在此情况下，法院不能只判令被告向原告返还涉案房屋而不解决被告的损失赔偿问题，否则将导致双方利益严重失衡，进而影响社会稳定。为了平衡双方利益，在被告损失赔偿问题不能同时解决的情况下，本案以暂不判决返还涉案房屋为宜。 法院在上述案件中的处理思路，其实习围绕民法诚实信用原则及利益衡平问题而进行的综合考量。此种考量系从社会效果角度对此类问题涉及的双方权益做了兼顾。形式上虽然对卖方而言似乎存在利益损失，实际上卖方可以通过协商价值退还的形式解决该争议事项，从而彻底解决该纠纷。 |
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