极简房地产开发业务案例

作者： 姜新录 

2017年某房地产开发公司通过招拍挂取得土地，支付土地出让金8000万元，支付契税240万元。截止产品交付使用，实际已发生其他各项开发成本5000万元，并取得进项税金500万元。未付款未收到进项发票开发成本500万元。发生期间费用1000万元。

公司开发普通住宅20000平米，分两次预售，2018年1月取得预售收入11000万元，2018年6月取得预售收入15000万元。第一批预售房屋10000平米于2019年8月交付使用，第二批预售房屋10000平米于2019年12月交付使用。

当地土地增值税预征率为2%。不考虑其他税费及其他因素。

各项业务的处理：

1、取得土地使用权时

借：开发成本—土地征用及前期补偿费  8240

贷：银行存款                      8240

2、发生其他各项开发成本时

借：开发成本—基础设施费、建筑安装工程费等 5000

应交税费—应交增值税（进项税额）      500

贷：银行存款                               5500

3、发生期间费用时

借：管理费用、财务费用等  1000

贷：银行存款            1000

4、2018年1月取得预售收入时

借：银行存款  11000

贷：预收账款  11000

5、预缴增值税及附加

应预缴增值税=11000÷1.11×3%=297.30

应预缴增值税附加=297.30×12%=35.68

借：应交税费—预交增值税  297.30

贷：银行存款            297.30

借：应交税费—未交增值税297.30

贷：应交税费—预交增值税 297.30

借：应交税费—应交城建税     20.81

应交税费—应交教育费附加   8.92

应交税费—应交地方教育费附加5.95

贷：银行存款                    35.68

6、预缴土地增值税

应预缴土地增值税=（11000-297.30）×2%=214.05

借：应交税费—应交土地增值税 214.05

贷：银行存款 214.05

7、2018年6月取得预售收入时

借：银行存款  15000

贷：预收账款 15000

8、预缴增值税

应预缴增值税=15000÷1.10×3%=409.09

应预缴增值税附加=409.09×12%=49.09

借：应交税费—预交增值税 409.09

贷：银行存款 409.09

借：应交税费—未交增值税 409.09

贷：应交税费—预交增值税  409.09

借：应交税费—应交城建税  28.64

应交税费—应交教育费附加 12.27

应交税费—应交地方教育费附加 8.18

贷：银行存款 49.09

9、预缴土地增值税

应预缴土地增值税（15000-409.09）×2%=291.82

借：应交税费—应交土地增值税 291.82

贷：银行存款                 291.82

10、开发产品完工结转成本

借：开发产品 13740

贷：开发成本—土地征用及前期补偿费 8240

开发成本—基础设施费、建筑安装工程费等5000

预提费用                               500

11、2019年8月交付使用10000平米房屋时

增值税销项税额=（11000-10000÷20000×8000）÷1.10×10%=636.36

应交增值税=636.36-500=136.36

应交增值税附加=136.36×12%=16.36

期末未缴增值税税额（多缴为负）=136.36-297.30-409.09

=-570.03

借：预收账款  11000

贷：主营业务收入  10000

应交税费—应交增值税（销项税额）1000

借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）136.36

贷：应交税费—未交增值税136.36

借：税金附加16.36

贷：应交税费—应交城建税  9.54

应交税费—应交教育费附加  4.09

应交税费—应交地方教育费附加2.73

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）363.64

贷：主营业务成本 363.64

12、结转成本

借：主营业务成本  6870

贷：开发产品     6870

13、2019年12月交付使用10000平米房屋时

增值税销项税额=（15000-10000÷20000×8000）÷1.10×10%=1000

应交增值税=1000

期末未缴增值税税额（多缴为负数）=1000-570.03=429.97

应交增值税附加=1000×12%=120

借：预收账款 15000

贷：主营业务收入    13636.36

应交税费—应交增值税（销项税额）1363.64

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）363.64

贷：主营业务成本                       363.64

借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）1000

贷：应交税费—未交增值税 1000

借：税金及附加 120

贷：应交税费—应交城建税  70

应交税费—应交教育费附加  30

应交税费—应交地方教育附加  20

借：应交税费—未交增值税 429.97

应交税费—应交应交城建税  30.10

应交税费—应交教育费附加 12.90 

应交税费—应交地方教育费附加8.60

贷：银行存款                 481.57

14、结转成本

借：主营业务成本  6870

     贷：开发产品  6870

15、计算并补缴土地增值税

土地增值税收入=11000+15000-636.36-1000=24363.64         

借：税金及附加  1909.58

贷：应交税费—应交土地增值税1909.58

借：应交税费—应交土地增值税 1403.71

贷：银行存款               1403.71

16、结转本年利润

计算企业会计利润：

23636.36-（13740-363.64-363.64）-1000-1909.58-136.37=7577.69应交企业所得税=7577.69×25%=1894.42

借：主营业务收入  23636.36

贷：主营业务成本     13012.72

管理费用、财务费用等1000

税金及附加         2045.95

本年利润            7577.69

17、缴纳企业所得税

借：应交税费-应交企业所得税  1894.42

贷：银行存款                1894.42

18、结转所得税费用

借：所得税费用  1894.42

贷：应交税费-应交企业所得税 1894.42

借：本年利润  1894.42

     贷：所得税费用  1894.42

19、利润分配

借：本年利润   5683.27

贷：利润分配-未分配利润  5683.27

容易出现的错误点：

1、由于土地成本可以扣减销售额，各种收入之间有差异：

土地增值税收入>企业所得税收入=会计收入>增值税收入。

2、一般计税时，土地增值税收入不是含税销售额÷1.10%，而是：含税销售额-增值税销项税额；其实也就是含税销售额÷1.10%+当期允许扣除的土地价款÷1.10%×10%；老姜建议看看土地增值税的计算方法就会明白其中的道理。

3、增值税销售额=（全部收入-当期允许扣除的土地价款）÷1.10%。

4、土地增值税预征的计征依据不是预收款÷（1+税率或征收率），而是：预收款-应预缴增值税税款。

5、增值税销项税额抵减冲的是主营业务成本，不是开发成本。

6、预缴的增值税税款全部都可以冲减本次实现的销项税额。

7、销项税额抵减部分，有的地方在计算土地增值税时要求企业相应的冲减开发成本，也就是该部分金额不允许加计扣除。

8、销售未完工的开发产品，企业所得税季度预缴时要调增应纳税所得额（本文没考虑），年度中间完工结转销售的，季度预缴时不允许转回，汇算清缴时才可以转回。

9、地方教育附加有的地区不让扣除。

10、预提费用在土地增值税清算时如果仍未取得发票一般不允许在土地增值税开发成本中列支。

11、预缴增值税时缴纳的税金附加以及预缴的土地增值税，在季度预缴企业所得税时能否扣除有争议。

12、房企还有很多问题没明确，如拆迁安置房、保障房的视同销售问题。