2019年起，所有产业地产商站在了同一起跑线

crystalzzq 2019-08-02

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这句话有点夸张，产业地产的龙头企业肯定纷纷表示不服。

当然，龙头企业相对于业内中小企业，肯定是有优势，但是这种优势会一直存在吗？

目前的产业地产，基本形成了这样几个体系：“企业独栋、高层办公、标准厂房”三大产品体系，“政策人才金融财税法务知识产权新媒体 …”的N项服务体系，“众创空间孵化器加速器总部基地”的全链条创孵体系，“产业地产开发产业运营服务产业基金投资”的大运营体系（也是盈利体系）。

能让这几个体系运转起来，核心的核心是招商。产业定位、产品定位、租售策略、服务体系搭建等都是由招商决定或是为招商服务。当下很多产业园空心化、停滞或烂尾，主要原因就是招商没成效，发展较好、招商不错的园区实在少之又少。所以，虽然影响产业地产生死的因素有很多，但决定产业地产能否成功的关键是招商。

招商能力与另外两种能力紧密关联，即前端的产业研究能力及后端的产业运营能力。但目前这两种能力在各个产业地产商都乏善可陈。产业研究只存在于少数龙头企业，且存在感不强，因为最终只是出个面向政府的产业发展运营方案或面向市场的产业定位包装，对招商及运营的“指导”作用几乎没有。产业运营对于很多公司或园区，只是贴在墙上的“几大服务平台”的口号，而且“服务是个筐，什么都能装”，能实际落地的只有物业、政策对接、人才招聘、培训等非常基础的服务。

强大的招商能力，应该是一种 “研究招商运营”的综合能力，依托大环境及城市区域环境，通过“资源要素”的整合与配置使园区形成产业聚集的虹吸效应，进而形成“自招商”能力，甚至是产业“自成长”能力。虽然这有点理想化，但却是产业地产核心竞争力之所在，而且在一些非常成功的园区上，也能看到这种能力的雏形。

而目前大部分产业地产商的招商如何开展？人海、关系、人脉、政策、渠道、开发商大幅让利。几乎没什么“策略”可言，因为跟前端的“产业研究”与后端的“产业运营”是割裂的，没有形成综合能力，只能靠人海、人脉去挖客户。

然而，问题来了，时代变了。2019年，中国正式进入5G时代。

在新时代，依靠人海、人脉去挖客户，还会有成效吗？

当你还苦于如何构建未来核心能力时，可能连当前最直接的一些能力也不起作用了。

对这个时代的认识，是产业地产构建核心能力的开始！

5G时代，万物互联、人物相通，智慧生活，智能世界。

4G改变生活，5G改变社会。5G与“云计算、大数据、人工智能、物联网”等新兴技术应用产生的化学反应是在重构整个社会，包括产业。

未来20-30年，人类会逐渐进入到“智能”时代（当然，这个时间点现在没人能确定，但这种趋势是确定的），政府、城市、产业、生活、个人都会被“智能”重构，而产业尤其需要“打乱重来”。

而当下的10-20年，甚至是更长时间，是对产业“打乱重来”实现智能的过渡期。这个过渡期内，产业的变化可能会超出所有人的想象。而重点是，几乎所有的产业地产商，对产业的“打乱重来”会带给自己什么影响，几乎没有过任何思考。

产业变了

以汽车产业为例。传统汽车产业“零部件-整车制造-销售商（4S店）-消费者”的产业链中，整车制造商无疑处于主导地位；而即将到来自动驾驶时代，至少有三方在争夺主导权：大众、丰田等传统汽车制造商，谷歌、百度等智能驾驶及人车交互技术研发公司，优步、滴滴、神州等拥有交通出行大数据的共享汽车或分时租赁公司。汽车销售对象也不再只是个人，还包括分时租赁运营公司，汽车不再是千篇一律同一款式，将会出现非常多个性化定制车型。其次，司机这个职业不再存在，交通警察或者保险公司的理赔员也会大幅减少。另外，因为自动驾驶，人在车里可以看电影、看书、听音乐、打游戏，众多娱乐功能被载入汽车。整个汽车产业链条已经从整车制造商主导的线性链条变为多主导方、多产业交叉的网状生态链条。

产业的变化，一定伴随着产业布局、产业分工、产业驱动要素、人才结构、龙头企业、新兴企业的各种调整。未来中国汽车产业的重心还会是北京、广州、上海吗？传统汽车制造商会大量招募互联网技术人才吗？是否会诞生很多车载服务为主的新兴企业还是相关服务被当下研发无人驾驶技术的互联网企业垄断呢？汽车产业最终会走向什么样的商业模式？我们不得而知，但类似汽车产业的巨大变革几乎会存在于各个产业。

企业变了

海尔是对“时代”最为敏感的企业，从2005年提出“人单合一”模式到目前走向“企业平台化、员工创客化、用户个性化”，组织结构经历了正金字塔结构、倒金字塔结构、网状结构三次大调整，1万多名管理人员变为2000多小微企业创业者，累计建设8家智能互联工厂，产品实现大规模个性化定制，自主研发COSMOPlat工业互联网平台复制到12个行业、11个区域和20个国家。同样位于青岛的传统服装企业“红领服饰”，也通过大数据手段实现服装的大规模个性化定制，且不再需要人工制版，成本比传统制衣省掉一半，传统手工定制生产线1天可生产5套，而新型智能生产线1天可生产1200套。

制造业转型“智造”已是大势所趋，传统IT服务商也将逐渐转向“云服务商”或“数据服务商”，两种转型将催生大批机器人、可穿戴设备、智能家居等智能硬件企业，以及智慧教育、智慧医疗、智慧交通、智慧金融等各种智慧服务企业，这个过程中，哪些传统企业能转型成功？有多少传统企业会被淘汰？会诞生多少新兴企业？企业的商业模式、人才结构、组织结构又需要经历什么的变化？我们不得而知。

企业里的人变了

中国制造业重镇东莞2014年启动“机器换人”计划，根据申报项目的估算，至2017年可减少用工20万人。阿里巴巴研发的智能客服机器人，支持中英文会话，每天服务600万客户，问题解决率达到95%，相关研究表明智能客服机器人正在以40%-50%的比例替代人工客服。在法院审判、医疗诊断、新闻主播等众多领域，也出现了可替代的人工智能机器人。目前大部分研究表明，未来企业很多决策会由人工智能直接做出，人工智能可取代50%的工作，但主要集中于单一领域、重复、简单、可短时间内决策、可数据化的工作，短期内无法取代的是需要多领域交叉、创意性较强、复杂程度较深的工作。

对于企业而言，这意味着未来用工数量可能减少，人力成本可能下降，人才要求可能提高。因为企业留下主要的是拥有跨专业知识技能、拥有强大创造力与想象力的从业者。所以，未来企业中到底会保留什么类别的职位？诞生什么新兴职位？是否还需要管理人员？高中低端人才到底什么配比？我们不得而知。

“产业、企业、企业里的人”，这是对产业地产最重要最核心的三个要素，全部会发生剧烈变化，产业地产又如何不会变化？

产业地产要选择什么样的目标客户？

对于产业地产，要抓龙头企业往往要付出很高的成本，且面临政府的“竞争”。可以抓的最有价值的企业应该是那些处于初创但未来能成长为独角兽的企业，因为5G及新兴技术的应用，几乎可以肯定这之类的企业将会大规模诞生，但产业地产是不是有很好的筛选能力、甄别能力、引入能力却是一个问号。还有一点可以肯定的是，未来的10年、20年也会是一个大量企业被淘汰的过程，如何避免引入未来会被淘汰的企业，对产业地产商也是一个考验。因为无论是租还是售，入驻企业越做越小或破产都是对运营的极大负面影响。

另外，对于产业体系打造上，未来很多产业的单一线性产业链条可能转化为多产业交叉的智能生态网。比如，目前基本可以判断未来“智能硬件、智慧服务”将会大规模爆发，而无论是硬件还是软件，应用领域覆盖很多产业及城市、生活的方方面面，其中制造业、新型服务业、互联网企业会深度交融，产业地产到底是以单一产业为核心整合相关产业要素，还是以互联网企业为核心来组织相关产业要素？或是本身就不需要什么核心，而是各相关要素均衡组合即可？难以确定，除非是对产业转型升级的演变有足够准确的判断，才能整合到相关要素打造出具有生命力的产业生态体系。

产业地产要提供什么样的空间产品？

产业生态及企业形态的变化，直接影响的是空间需求的变化。比如机器人取代工人，需要的标准厂房将可以不需要窗户、不需要卫生间、不需要灯光，甚至不需要步梯，交通动线也会有巨大变化。另外大量白领被机器人取代，大量工作、会议在家里、公共空间、车里即可开展，对办公用房的需求可能会大幅下降；未来会大规模实现个性化定制，实现工厂到用户无缝衔接的“零库存”，因此对仓储物流的用房可能会大幅下降。以前大型企业总部、研发中心、生产基地、结算中心、客服中心等相互分离，所以出现以总部办公为主的园区，以生产制造为主的园区，但未来企业是否还有这样的功能形态划分以及是否还需要分离完全难以确定，且很多生产基地因为环保、噪音以及城市功能分区的原因被迫向周边城市或远郊外迁，未来的“无人化智能工厂”就一定会与城市无法相融吗？成为新型旅游景点、科普教育基地，成为城市功能很重要一部分也不是没有可能。

未来的智能时代，对房子的需求仍然会有，但对不同类别房子需求的量变化了，房子使用对象变化了，通过房子创造的也价值变化了，这对产业地产的产品定位、空间功能规划以及软硬件配套带来极大的考验。

产业地产要提供什么样的服务产品？

产业地产的核心价值是为企业发展赋能。马化腾说“未来所有企业的基本形态是，在云端用人工智能处理大数据”，阿里巴巴王坚说“未来互联网所消耗的计算量与流量超过70%由制造业完成”，在这样一种模式下，当前产业地产言必谈的“人才服务、培训服务、金融服务、知识产权服务…”对企业还能产生多大价值？当前企业最急迫的是如何向“智能”时代转型，而未来智能时代企业最需要的可能是数据及对数据的计算能力，产业地产到底如何在当下及未来帮助企业解决他们最急迫的问题与最重要的资源？通过资源整合模式？通过打造“智慧园区”模式？还是通过其他什么模式？这还需要太多的探索。

综上，产业的“打乱重来”一定会带来产业地产的“打乱重来”。摸不透产业、看不懂企业，可能是当下所有产业地产公司即将面临的共同局面。2019年，虽然是5G元年，但是智能时代的开启之年，是复杂产业环境、多元企业形态的开启之年，对于未来如何走，产业地产龙头企业与中小型企业目前都是一片空白，站在了同一个起跑线。