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【法律适用】 在商品房销售欺诈行为中 能否直接适用《消法》第55条的规定？ 2013年新修订的《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。”（ 第四十九条 经营者提供商品或者服务，造成消费者或者其他受害人人身伤害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。第五十条 经营者侵害消费者的人格尊严、侵犯消费者人身自由或者侵害消费者个人信息依法得到保护的权利的，应当停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，并赔偿损失。第五十一条 经营者有侮辱诽谤、搜查身体、侵犯人身自由等侵害消费者或者其他受害人人身权益的行为，造成严重精神损害的，受害人可以要求精神损害赔偿。）那么，在商品房销售欺诈行为中，能否直接适用《消法》第55条的规定呢？对此，法律没有具体的规定，司法解释尚未出台，理论界和实务界都有不同的认识，一种意见认为，只要是商品或者是服务都应当适用《消法》的规定；另一种意见认为，一般商品或者服务适用《消法》的规定；就司法实践而言，本人谈谈自己的一点认识。 新《消费者权益保护法》规定了公益诉讼、保护人身权益、网络购物、无理由退货、退一赔三、保底赔偿、赔一罚二、精神损害赔偿等新制度，为更好地维护消费者合法权益提供了立法支撑，不仅排除了消费者解决耐用商品等争议的举证障碍，方便了消费者维权，而且从实体上加大了保护消费者权益的力度，同时也为人民法院支持消费者维权提供了重要法律依据。突破了“谁主张、谁举证”的一般举证规则，加重了经营者的举证责任。这是适应市场发展的需要，也是一种制度、规则的创新。 新《消费者权益保护法》施行后，人民法院要合理分配当事人的举证责任，既要充分运用举证责任倒置，解决当事人商品信息不对称的问题，充分保护消费者的合法权益，又要明确消费者的初步举证的义务，及时查明案情，分清是非责任。经营者不能提交充分证据证明商品没有质量问题，或者损害是由于消费者使用不当等原因造成的，就应当承担举证不能的不利后果。 这些新变化，给司法实践带来新的挑战。如：在商品房销售欺诈行为中，能否直接适用《消法》第55条的规定？。本人认为，虽然《消法》没有明确的规定。但是，其他法律、法规、司法解释已经有明确规定的，遵其规定。可以按相关的法律及司法解释的规定，采取选择性的规定（准用性规范）。即：在商品房销售欺诈行为中，不能直接适用《消法》第55条的规定，可以适用有明确规定的法律、法规、司法解释的规定。这些规定，其实也是对《消法》第55条惩罚性规定的认同。正如：《消法》第二条 消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护 。第三条 经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守本法；本法未作规定的，应当遵守其他有关 法律、法规。 第六十二条农民购买、使用直接用于农业生产的生产资料，参照本法执行。《消法》的这些规定，其实已经明确告知：已经有明确规定的遵守其中的规定，目在终于不重复立法。 那么，为什么不能直接适用《消法》第55条的规定呢？其理由是： 一是商品的特殊性不同。《消法》所指的商品，是一般商品,是可以移动的实物形态的商品；而《房地产管理法》所指的商品房，是不可移动的实物形态的商品。 二是商品买卖合同表现形式不同。《消法》所指的商品买卖合同，往往是口头协议，能够及时清结，以实际交付完成交易并且在一定期限内实行包修、包换、包退，是一种非要式合同；而《房地产管理法》所指的商品房买卖合同，必须签订书面合同，房地产开发企业必须进行商品房预先初始登记，在90日之内协助买受人进行变更登记后商品房买卖合同才能成立，才能领取《房屋产权证》才能生效并且完成交易，是一种要式合同。 三是商品买卖合同纠纷非诉讼解决的途经和方式以及有所不同。《消法》所指的商品买卖合同一旦发生纠纷，在非诉讼上往往可以通过消协和工商行政管理局来解决；而《房地产管理法》所指的商品房买卖合同一旦发生纠纷，只能通过房地产管理局解决。 四是商品买卖合同纠纷诉讼解决的法院和法律适用以及诉讼时效和赔偿标准有所不同。《消法》所指的商品买卖合同一旦发生纠纷，只能到被告或者合同履行地的人民法院提起诉讼；而《房地产管理法》所指的商品房买卖合同一旦发生纠纷，只能到不动产所在地的人民法院提起诉讼；何时主张权利？《消法》所指的商品买卖合同一旦发生纠纷，侵权之债一年主张权利，合同之债两年主张权利；而《房地产管理法》所指的商品房买卖合同一旦发生纠纷，侵权之债二十年主张权利。在法律适用上，一般商品纠纷，适用《消法》和《侵权责任法》的规定；而特殊商品（商品房买卖）只能适用《合同法》、《物权法》、《房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《商品房买卖司法解释》的规定。例如：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。（王久毅、张敬辉、温庆恕） |
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