炒房者以业主名义卖房，定金托管中介，毁约被照判赔偿定金、中介费与律师费!

提要：前几年，由于国家政策的利好，房地产市场交投两旺，国内不少城市的房价更是出现前所未有的“日新月异”的攀升。于是，房地产市场上出现不少炒房者的身影，炒房者以支付较少的定金与房屋卖主签订合同，取得房屋的控制权，之后同步寻找更高价格的买主。然而，房价一日一个样，炒房者在找到高价买主并签订合同、收取定金之后，又发现更高价格买主。面对此类情况，不少炒房者唯利是图，违背诚实信用，选择与更高价格买主成交，而对前面的高价买主毁约，甚至还以自己不是房屋的业主为由，声称所签合同无效，而不再履行合同。炒房者的这种做法自然令人愤怒，但是否应受到法律的制裁呢？

【案情简介】

劳某于2016年7月29日通过某中介公司购买位于中山坦洲某房屋，并与业主赖某签订房屋买卖合同，成交价格85万元，支付定金3万元，之后劳某声称为赖某办理提前还贷手续，并为赖某付清了多年欠付的物业管理费万余元，便换了房屋门锁，占有了房屋。劳某占有房屋后，马上委托另一中介公司寻找买主售房，并于2016年8月19日，以业主赖某为卖方，以劳某自己为卖方代理人名义，与姚某及中介公司签订三方房屋买卖合同,合同主要约定：1、房价120万元整，定金人民币5万元，姚某应付代理费4万元，一方违约则违约方应代守约方支付代理费；2、如卖方逾期办理交易过户手续超过十天，需双倍返还买方定金；3、任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括并不限于律师费、公证费等。

另外，由于劳某虽然占有房屋，但尚未取得房地产权证，且没有取得业主赖某的书面授权。合同补充约定，劳某签收的定金全部托管在中介公司，待劳某取得业主赖某的房屋出售的公证委托书时到中介公司领取托管的定金，并承诺如因卖方原因导致合同不能履行，劳某自愿承担因此产生的本合同定金及所有违约赔偿责任。合同签订后，姚某在中介公司刷卡支付定金5万元。2016年10月，中介公司多次催告劳某安排业主赖某与姚某办理房产过户手续，劳某故意拖延不予以履行。经多方了解，该房屋实际已按劳某的指示与安排卖给了第三方，并办理了公证委托给第三方，劳某不可能再履行上述房屋买卖合同。于是，姚某起诉劳某承担违约责任，要求双倍返还定金10万元，赔偿已付的中介代理费4万元与实现债权的律师费2.8万元。

【法官说法】

劳某最初主张房屋业主赖某并未授权其出售房屋，之后又提交赖某出具的委托证明主张赖某授权其出售房屋，劳某的陈述前后矛盾，法院均不予采信。案件审理期间，赖某亲自来法院作下笔录，确认已将房屋出售给劳某，劳某为房屋的实际控制人。劳某虽然在签订房屋买卖合同时以代理人的名义签署，但劳某作为房屋的实际控制人，与姚某签订房屋买卖合同并非代理行为，结合劳某在合同中自愿承担赔偿责任的内容，可以认定劳某是合同的当事人。故买卖合同有效，各方当事人均应恪守履行。劳某签订合同后，不协助姚某办理过户手续，未依约履行合同义务，构成违约，应承担违约责任，姚某要求劳某双倍返还定金，支付中介代理费、律师费的请求，法院予以支持。

【律师观点】

一方面，劳某先通过中介公司向业主赖某签订房屋买卖合同，支付定金且占有房屋，后与姚某签订房屋买卖合同，是房屋的实际控制人。表面上劳某是以业主代理人的名义售房，但实际上是把自己作为卖方出售房屋，且出售房屋产生的差价与收益均归劳某所有。赖某之后按劳某的指示办理房屋出售的公证委托给第三方，与劳某及第三方结算房款也均是按照第一份合同约定的价款85万元进行的，并没有享有到房屋差价与收益，劳某与姚某签订合同，是合同的当事人，是承担合同权利义务的主体，违约应依约承担违约责任。

另一方面，劳某签订合同，虽未取得房屋的所有权与处分权，且未取得业主赖某的书面授权，劳某在本房屋买卖中属无权处分人。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”劳某依法应承担违约赔偿责任，除了双倍返还定金外，还应赔偿姚某因购买房屋支付的中介代理费与因诉讼实现债权而支付的律师费。