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买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多，除了要和上家打交道，还要和中介打交道，最容易产生纠纷了。 1、房屋没有产权，只有使用权。 有一些二手房由于各种原因在原房主的手里只有使用权，并没有产权，或者没有完整产权，这些房子是不能参与市场交易的，因此不管是否签订了合同，都是无效的，根本不能办理房产过户手续。 支招： 只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。 2、卖房者非房屋产权所有者。 有些人在看房的时候会想当然的认为住在这个房子里就是房主，其实不一定，在签订购房合同和交定金之前最好验证房主的身份和房产备案资料，确认卖房者和房主就是一人，并且房产备案资料也符合。如果是委托卖房，必须有原房主的书面授权资料或语音授权资料，这样才能交易。 支招： 购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。 3、房屋是共有产权房，卖房行为并没有获得房产共有者的同意。 房屋的产权归属可以是一个人的，也可能是多人的，比如说夫妻共有财产的房子其产权就属于夫妻两人，任何一方都无权单独处理。对于共有产权的二手房，必须获得共有者的一致同意，才能够签订有效的购房合同和办理过户手续。 支招： 要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认；购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。 4、法律限制或禁止交易的房产。 有些房产因为各种原因被法律禁止或者限制交易，比如说被抵押了的房产，或者处于纠纷状态的房产，在购置这些二手房的时候，必须考虑法律限制条件，如果不能解除这些限制的话，即使你跟房主签订了合同，也将被视为无效合同，无法过户，甚至还可能惹上麻烦。 支招： 如该二手房已被查封或者抵押，则可在解封或消除抵押负担后，方可与之交易。超过三个月未申请的，预告登记失效。 5、房屋性质跟购房需求不一致。 房屋性质决定了房屋的用途，在二手房的交易中也必须重视，如果购房者需要购置的是居住房，而房源却是商业用房或者工业用房，自然就无法办理居住房的过户手续，无法获得需要的购房用途。 支招：购房人一定要看清房屋性质。 陷阱2：一房多卖 一房多卖是指比如说一套房子，房主刻意隐瞒购房情况，跟多个看房者签订购房合同，并收取定金和购房款，最后只跟其中的一个人办理过户手续，然后消失，其余的购房者拿着购房合同却无法办理过户。 支招： 一、购房者要确保业主已经签收定金 通常情况下，在房屋中介处相中了房屋后，购房者会被要求签订一份定金合同，并收取定金，以确保业主不会将房屋转卖给他人。有些小型中介公司，为将房源迅速脱手，与多位购房者签订定金合同，导致“一房二卖”的情况发生。购房者只要选择品牌信誉好的中介公司买房，就可以避免这种情况发生。 二、购房者要调查所购房屋产权，提存房屋产权证 业主为了能将房子售出高价，往往会委托多家中介公司出售房屋，引起“一房二卖”的情况发生。从签订合同，到正式交易，还有一段时日。业主往往会在这段时间，另外物色买主，然后撕毁合同，将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，可以采取以下的办法加以防范：一是进行产权调查。二是提存房屋产权证。购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司，待办理过户时，再从中介公司取出，以避免这一现象发生。 三、购房者还需要注意，在交易中心登记后再向业主支付首付款。 购房者在交易中心登记后再向业主支付首付款，可以避免某些人将房屋“一房二卖”后，诈骗购房者的购房款。 |
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