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案情介绍 2017年8月12日，买家刘某与业主付某签订《房地产买卖合同》，约定刘某以1123000元的价格购买付某名下位于中山市XX镇XX路某房屋，房屋尚未出房产证。合同约定，刘某应在2017年9月30日前申请按揭，付某须无条件配合刘某办理按揭。同时约定，买卖双方任何一方逾期履行合同超过15天的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款的20%的违约金或承担定金罚则。 合同签订后，刘某向付某支付购房定金11万元，履行了付款义务，但付某一直未能提供房产证，致使刘某在合同约定期限内未能办理按揭手续。合同履行过程中，案涉房屋被司法查封，刘某得知后，多次与付某沟通，但其一直未能解封案涉房屋，且案涉房屋已进入拍卖程序，导致房屋买卖合同已无法继续履行。刘某只能要求付某返还购房款并支付违约金，但付某不肯，双方因此产生纠纷。 无奈之下，刘某委托我所房产团队向法院起诉维权。审查案件材料后，我们确定诉讼方案为，解除双方签订的《房地产买卖合同》，要求付某返还定金110000元、支付违约金224600元，并承担律师费等相关费用。 一审判决 一审法院认为，因交易房屋被法院查封，致使《房地产买卖合同》实际已无法履行，付某构成根本违约，但同时认为，刘某在签订合同时明知案涉房屋尚未取得产权证，却又以此为由逾期不办理按揭手续，刘某亦构成违约。故，一审法院判决解除双方签订的《房地产买卖合同》中关于房屋买卖合同部分；付某向刘某返还定金10万元并支付财产保全申请费651元，驳回违约金的诉讼请求。 案情转折 我所房产团队认为一审判决存在严重错误，遂代理刘某向中级法院提起上诉。庭审中，团队律师指出一审判决错误部分，并进行鞭辟入里的分析，二审法院最终采纳我们的代理意见，认为刘某不构成违约，并支持我们的上诉请求，改判付某向刘某返还定金10万元并支付违约金224600元。 律师解析 根据《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。 具体到本案，按照《房地产买卖合同》约定，付某作为卖方，提供按揭所需材料并配合刘某办理按揭手续是其必要的合同义务。由于付某无法提供房产证，致使刘某未能如期办理按揭申请，而后又因案涉房屋一直被查封，最后被拍卖，导致合同无法继续履行，刘某购房目的已无法实现。付某的行为已经严重违反合同约定，构成根本违约。按照合同约定及法律规定，刘某有权解除《房地产买卖合同》，要求付某承担相应的违约责任。 律师建议 第一，建议购房者或中介人员在签订房屋买卖合同前先去查册，核实交易房屋是否存在抵押或司法查封。如房屋存在司法查封，建议先与业主沟通，由业主解决房屋查封事宜，房屋确定解封后，购房者再与业主进行房屋买卖交易。 第二，合同履行过程中，交易房屋被司法查封的，可审查交易情况是否符合提出查封异议的条件：1、在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在法院查封之前已合法占有房屋；3、买方已支付全部价款或者大部分价款，并将剩余房款按照法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。若满足上述条件，购房者可向法院提出查封异议要求解封房屋，房屋解封后，双方应尽快办理房屋过户手续。 第三、如房屋最终无法解封，导致交易无法继续进行的，建议购房者及时搜集相关证据，向法院提起诉讼，要求业主承担相应的违约责任，以维护自身合法权益。 二审判决附图 |
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