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看完这张图片，是不是感到焦虑？ 根据国家统计局/民政部/全国老龄办公布数据，2018年，我国60岁及以上老年人口已达2.41亿人，占总人口的17.3%。65岁及以上老年人口已达1.58亿人，占总人口的11.4%（日本该指标为28.1%）。随着生育率下行和人均寿命提高，老龄化率持续加剧。 自1978年实行计划生育政策至今，执行“独生子女”政策最为严苛的一代人目前纷纷进入老龄阶段。目前主流的家庭结构为“421”或“422”结构，即一对夫妻需要在奉养4个老人同时照顾下一代，从体力、精力上很难完成。“为儿返工”取代“养儿防老”成为越来越近的现实。 讲个故事。某保险公司的养老险，200万-300万一份，超卖，锁定了未来的一个入住选择权，实质就是买了一个排队的号。卖的怎么样？银行纷纷代销，找关系才能入住。 按照各地颁布的“9073”养老办法，3%的老人是需要机构床位的。 民政部数据显示截至2015年第一季度，全国机构养老百位老人床位2.7张床位，远低于每百人5张床位的国际标准。若按国际标准计算，截止2018年2.49亿的老龄人口所需床位为1245万张（2.49亿*0.05），而相对的是第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查的相关数据显示截至2015年底我国养老机构仅有358.1万张床位。 养老服务人员方面也出现了人手不足的现象，按多数地方政府规定的护理员与老年人比例不低于1:5来估算，2017年我国至少需要144.6万机构养老服务人员（2.41亿*3%/5），然而民政局数据显示2017年，全国所有养老机构从业人员仅约29.2万，而符合从业资格的人更少，2015年有从业资格的从业人员占比仅为9.1%（2/22）。 但另一方面，一些机构养老空床率仍然颇高。城市养老机构床位利用率2015年仅为51.2%，约有一半床位空置。而农村养老机构床位利用率也呈下降趋势，由2011年的79.5%降至2015年的65%。虽然普遍认为，我国国民受文化影响，对进入养老机构养老意愿较低，但床位利用率下降的趋势也一定程度上反映了养老机构提供的服务没能满足人们的养老需求。 《中国老龄产业发展报告（2014）》显示，截至2013年底，营利性民营养老机构中40%企业亏损、仅9%的实现了盈利，而这9%盈利的养老机构中，净利率大于5%的仅占22%，养老机构盈利能力普遍较弱。 因此，资本一方面结合我国人口结构的现状和未来发展趋势整体认为整个市场需求巨大、前景看好，而另一方面又对目前养老机构整体收益水平较低，投资回收期长十分无奈，大多通过“养老”概念进行资本运作或房地产开发，对投资运营养老机构并不感冒，在有限的开展养老产业的案例中，明显表现出以“地产投资”为范式的拓展思路，主要在一线及热点城市进行布局。 随着持续老龄化，养老产业在未来5-10年一定会迎来爆发，而养老产业的最激烈竞争，一定发生在最近2-5年。每个城市，真正适合做养老的地块是非常有限的（离三甲医院近，离家近-辐射人口多且收入高，周边环境好，交通便利配套完善），抢先占住了就占住了。等改革开放以后参加工作的这批具有消费能力和消费观念的60后陆续退休了，通过有尊严又有品质的专业养老服务，把他们圈住，毕竟，从某种有失偏颇的意义上来说，改革开放只富裕起来了一代人，把这代人圈住，再把这代人的子女圈住，就相当于圈住了一座城市的精英和未来。 根据不靠谱调研，一个人，60%的财富，是在临终前2个月内花完的。在未来，市场化养老一定是最暴利的行业，是地产产业化的重要方向。老年人和小朋友都是一样的，身体机能不协调/记忆力和智力下降/需要照看护理/需要陪着做游戏。想想身边，幼小产业化市场的宏大和暴利吧，养老也会这样。学区房稀缺，三甲医院旁边的养老房同样稀缺，而且会更稀缺。毕竟学籍是受地域限制的，而无论身处何方，得了大病都想去看北京协和。 如果这时候，有一家在三甲医院旁边的四星级乃至五星级的低密生活区，环境优美。上午和相同阶层的老朋友打打麻将聊聊机关八卦，下午把旁边幼儿园的孙子孙女接过来逗弄下，晚上写写书法唱唱歌打打球谈一场年轻时没来得及的轰轰烈烈的恋爱，24小时护工，重病有三甲医院的绿色通道不用挂号，房间全部适老化改造，有丰富的食谱，想回家看看就回家看看，也不远。项目是连锁，北京住够了，就去上海住住，去成都/西安/苏州/深圳/昆明等等住住，吹吹风喝喝茶。对了，会员卡可转让可继承，随着老龄化加剧，卡价升值，还能当投资品用。和炒房没有什么区别，只不过会员卡更稀缺。 你想不想去？ 很贵吧？ 是很贵。但有钱人的数量超乎你的想象。要不，现在30岁，开始攒养老钱？我这里有款附赠养老权益的理财产品了解一下？ （以上纯属扯淡，不卖理财） 再讲个互联网的故事。 在国内做服务业，做的大的，都是靠做平台，比如淘宝/微信/大众点评/携程/优酷/抖音等，基于自己的核心服务，形成黏性客群，然后沿着产业链上下游不断拓展外沿。 但他们运营上能赚钱吗？不咋地。互联网的精髓是免费，增值服务才能收费。羊毛出在猪身上，狗来买单。养老项目本身可以不赚钱，但养老项目一旦建立起规模，达到流量垄断级别的，市场上有人会来送钱。比如保健品公司就会跪着爬过来。 养老运营，即使有补贴有减税有等等，目前看，最好也不过微利。服务业的进入门槛很低，行业竞争到最后，一定是市场分层，好挣钱的市场出现寡头垄断，不好挣钱的市场里一大批小服务商勉强营生。就如同现在国企与民企的区别。 我司曾想垄断消费金融里大数据风控市场，并看了很多所谓的科技龙头。但发现，各个银行是黑箱，都不会把客户数据贡献出来，各行做各行的大数据风控，不准入跨行合作。 在服务业里，什么最核心？客户资源最核心。在服务类互联网投资中，估值从来是基于客户数量的。微信公共号举例，男性50元/位，女性150元/位，高净值男性300-500元/位。 谁手里攥着高净值客户？银行资管和私行/财富管理公司/高球游艇会所/航空公司和跨境旅行社等。这是个非常细分的市场，得客户者赢。 以银行举例。银行该怎么做养老？银行是个平台，养老产业链条上的各方，比如地产/运营/科技/设备等等，都应该是依托平台来生存的，就如同淘宝，最多是管理失察，没有主体风险。 但有个悖论，养老链条上的各方，只要是龙头，都想自己搭平台，只有平台的想象力是无限的。龙头的可选择合作范围很大，凭什么给银行打工？如果不是你中有我我中有你的关系，那就只是银信合作一样，银行柜台卖养老产品而已，最多也就是大额理财带点养老入住/体验权益。 怎么破局？还是以银行举例，前端股权投资项目建设，后段在银行网点卖卡，卡卖的越好，前端股权投资收益越好。如果养老运营机构还是自己家的，长周期内可控，保证服务质量，这就是完美的闭环。当年，中间还得有AA 或AAA主体兜底，地产公司和大城投符合者众。全流程监控，利润大头在自己手中，风险却甩出去了，岂不美哉？ 说了这么多，和城投公司化债有什么关系？ 做养老项目，既然利润不高，那么怎么才能高呢？把成本转稼到城投公司身上，利润才能高。比如低价拿最核心区域的土地，比如低价租城投空置的写字楼/厂房/景区，比如发动政府资源来协调当地医院/交运/税收等优惠。 改革开放后参加工作的这群老干部和中产阶级，马上就要退休，是不是需要有尊严又有品质的养老服务呢？城投公司搞了大量闲置的写字楼/厂房/景区，很多因为证照不全/定位失当/重工程轻运营等原因也没法盘活，是不是可以做养老，盘活现金流，然后ABS退出？是不是可以盘活资产形成品牌，给周边地产楼盘带来附加值并实现销售溢价呢？ 城投公司及其背后的政府愿不愿意？城投公司作为市场经营主体可能算小账，但政府一定是算总账的。园区招商的常规思路，不就是建好厂房再低价租给企业用，还有免租期，还有税收优惠，还有资金支持等等，图的不就是拉动长期就业，进而拉动消费，同时加速产业链布局，与当地各优势产业形成协同效应吗？当然，也出政绩了。 既然可以招商，为什么不可以招人呢？把本地、本省乃至全国的高净值老龄客户都招过去入住，这些人的子女难道就会违背孝道而把父母扔过去不闻不问吗？有老人，有年轻人，还全都是高净值。圈都圈起来了，还愁赚钱咩？ |
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