中山市“三旧”改造项目可开发建设面积计算规定

为保障城市空间环境品质，合理配置城市公益性用地，促进各类设施建设，确保各项目开发建设面积上限的公开、公正、透明，明确计算办法如下：

一、本规定适用于旧村庄、旧城镇、“工改商”以及“工改住”类改造项目，在编制改造单元规划时核算项目总建筑面积；“工改工”类改造项目则按照《关于促进土地利用支持产业发展的若干意见》（中土函〔2017〕2232号）及其他相关政策、管理要求执行。

二、“三旧”改造项目总建筑面积，是指改造项目范围内各类计容建筑面积之和，不含独立占地公益性设施的建筑面积。该数值为改造项目策划和单元规划前期的上限，具体方案还需按照相关技术规范和《三旧改造单元规划编制指引》进行评估和审查，确定最终批准的容积率。

三、“三旧”改造项目总建筑面积计算公式为：改造项目总建筑面积=基础建筑面积 补偿建筑面积 奖励建筑面积。

四、基础建筑面积的计算方法为：基础建筑面积=基准容积率×改造项目总用地面积。

五、基准容积率，是指反映改造项目总体建设强度的指标，参考周边城市改造项目审批经验数据，结合中山城乡规划管理实施情况，确定基准容积率为2.2。

六、补偿建筑面积，是指按照相关政策、技术规范要求及地区发展诉求，在改造项目范围内独立占地的公益性用地超出按照《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》所要求15%的部分进行补偿的建筑面积，计算方法为：补偿建筑面积=基准容积率×独立占地的公益性用地面积（不含政策要求的15%公益性用地）。

七、单元规划对单元内各改造项目的公益性用地捆绑实施进行整体统筹，明确实施主体和时序，以确定各项目的补偿建筑面积。

八、奖励建筑面积，是指因公共利益需要，对符合以下情形的，依据“三旧”改造有关规定及《中山市城市规划技术标准与准则》等给予的建筑面积奖励：

（一）改造项目内，除独立占地的公益性用地以外的建设用地中，按现行控规及《中山市城市规划技术标准与准则》等要求落实的附建式公共服务配套设施及市政配套设施，其建筑面积作为奖励建筑面积。

（二）改造单元内，实施主体承担了保留建（构）筑物的保护、活化、修缮和综合整治责任及费用的历史建筑与不可移动文物，按保留建筑的建筑面积及保留构筑物的投影面积之和奖励1.5倍建筑面积。

（三）市政府规定的其他奖励情形。

（四）上述奖励建筑面积之和不超出基础建筑面积的15%。

九、公益性用地是指《中山市城市规划技术标准与准则》“第二章　城市用地分类”中确定的、可提供给公共使用的用地，包括公共管理与公共服务设施用地（A）、道路与交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）等四类公益性用地。上述四类用地，须完成拆除重建并按照原控规和相关技术规范配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施后无偿移交政府。

十、为保障中山作为宜居城市的空间环境品质，在“三旧”改造过程中，须在上述总建筑面积计算方法的基础上，按照《中山市城市规划技术标准与准则》重点对“三旧”改造项目中各类用地的净容积率进行管控。

十一、“三旧”改造单元内各项目的公益性用地和配套设施建设标准必须统一，以居住地块总建筑面积测算规划人口，按照120平方米/户、每户3.2人进行核算，并按照《中山市城市规划技术标准与准则》中“第六章　公共服务设施”及其他相关技术规范要求完善各项目的公共设施配套。

十二、改造项目的最终总建筑面积及项目最终净地块容积率，还须在本规定计算所得总开发建设面积的控制下，通过单元规划的交通影响评估、设施承载力评估、综合效益评估、城市景观和文保评估后方可确定。

计算方法解释说明

一、明确项目总建筑面积计算范畴

本计算规定中的“改造项目总建筑面积”，包括基础建筑面积、补偿建筑面积、奖励建筑面积三部分（如下图所示）。改造项目总建筑面积不包括公益性用地上各类独立占地的公共设施建筑面积，是项目实施主体实际获得的总建筑面积。公益性用地上的各类公共设施建筑按照相关规划要求建设。

二、计算规定详细计算方法

按照公式，改造项目总建筑面积=基础建筑面积 补偿建筑面积 奖励建筑面积=基准容积率×[项目总用地面积 独立占地的公益性用地面积（不含政策要求的15%公益性用地）] 奖励建筑面积。

如下图所示，则改造项目总建筑面积=基准容积率×（项目用地范围的总用地面积 项目配套独立占地的公益性用地中超出政策要求配套15%部分的面积） 奖励建筑面积，它还须在计算出来的总建筑面积基础上，通过单元规划的交通影响评估、设施承载力评估、综合效益评估、城市景观和文保评估后方可最终确定。

改造项目毛容积率=改造项目总建筑面积/项目用地范围的总用地面积。

改造项目经营性地块净容积率=改造项目总建筑面积/可开发建设用地面积（即经营性地块用地面积）。

其中，改造项目经营性地块包括商业地块和居住地块，各地块的容积率上限须在总开发建设面积的控制下，按照《中山市城市规划技术标准与准则》给予核定。