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土地成本扣减 正反两方意见

 hzgscrs 2019-08-09
连焕峰 / 2019-05-29 153 0
文字 正常
  • 标签:
  • 房地产财税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    按照国家税务总局公告2016年第18号的规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税的,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

    一、有关政策规定

    (一)增值税政策规定

    按照国家税务总局公告2016年第18号的规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税的,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

    当期的销项税额=(当期收取的全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)*适用税率

    这里的差额计税,相当于将土地成本虚拟了一个进项税,在增值税纳税义务发生当期抵扣了。

    (二)会计处理规定

    按照财会【2016】22号规定,按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目,贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

    假设如果甲房地产开发公司,取得全部价款10900万元,土地成本3000万元,建安成本4000万元。则该公司会计处理如下:

    ① 取得土地及发生建安支出时时:

    借:开发成本--土地征用及拆迁补偿费3000

                     --建安成本             4000

         贷:银行存款  7000

    ② 增值税纳税义务发生时:

    借:预收账款(银行存款等)   10900

         贷:主营业务收入                    10000

         贷:应缴税费--应缴增值税(销项税额)  900

    ③ 完工时结转会计成本

    借:开发产品   7000

         贷:开发成本---土地征用及拆迁补偿费3000

                          ---建安成本            4000

    ④ 结转已售部分成本

    借:主营业务成本  7000

         贷:开发产品   7000

    ⑤ 可以扣减的土地价款对应的销项税额:

    借:应缴税费--应缴增值税(销项税额抵减)  247.71

         贷:主营业务成本   247.71

    (三)土地增值税政策规定

    1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》规定,取得土地使用权所支付的金额,可以在计算增值额的扣除项目中扣除。

    2.《财政部 国家税务总局关于营改增契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)明确,土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

    二、正反双方争议

    正方:既然增值税暂行条例中已经明确,取得土地使用权时,实际支付的金额,可以在扣除项目中扣除。所以,甲公司计算土地增值税的增值额时,可以扣除的土地成本是3000万元。

    反方:甲方说的是营业税时代的处理方法。因为营改增后,一般计税方式下,土地成本可以差额扣减销售额,其实质是虚拟抵扣了进项税247.71万元。所以甲公司甲公司计算土地增值税的增值额时,可以扣除的土地成本是3000-247.71=2752.29元。

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