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01  克劳斯.施瓦布在《第四次工业革命》一书中正式预言了第四次工业革命的到来，第四次工业革命同过去三次工业革命相比其特点是： 1.互联网变得无处不在 2.移动性大幅提高 3.传感器遍布各地 4.人工智能AI和机器器学习将成为主要生产力 技术和数字化将会改变一切，数字化意味着自动化，自动化反过来意味着更快的的速度。与10年前相比，今天创造单位财富所需要的员工数量要少得多。 随着第四次工业革命的到来，包括人工智能、机械学习、机器人制造、纳米技术、3D打印、基因和生物科技等在内，此前似乎毫无关联的各个领域，正在得到协同发展。 在各个工业门类中，推动改变的最大引擎是工作方式和性质的变化。科技的发展使得“随时随地的办公”日渐可行。 企业也逐渐通过新的方式细分工作任务，使得许多行业中的工作呈现碎片化趋势。这些变化又被移动互联网和云技术的发展进一步整合，让基于互联网的服务模式得以迅速扩展。 如果对第四次工业革命中推动改变的引擎进行更深层次的解剖，我们将会发现大数据分析、移动互联网、物联网和机器人技术的发展有着创造更多就业的潜力，将会描绘出一幅更加乐观的未来图景。  办公空间的进化  新办公的发展动力 到2018年，中国共享经济占中国GDP的比例从0.59%跃升至1.67%。占全球共享经济的33%。 共享经济的发展，不仅影响了共享单车、出租车、酒店等行业。在新办公行业也进入了高速发展期，体现出了自身相对传统办公的优势。  新办公进化概况  1995年 联合办公空间的前身 C-base, 在德国柏林设立 2006年 具有代表性的最早期的联合办公空间之一Citizen Space在美国旧金山设立   2010年 目前市场上的联合办公鼻祖WE WORK 在纽约成立并推出各种崭新的理念 2015年 中国灵活办公产业大规模扩张，SOHO3Q，优客工场等品牌出现   2018年 中国灵活办公产业已进入高速发展期， 预计未来市场仍有巨大空间 在2013至2017年之间，灵活办公空间同比增长超过50%。一方面国际运营商增加了全球的布局，另一方面本地运营商也正全面迅速崛起。 在目前新办公空间的宣传方向上，基本已不再把成本作为宣传点，而是贴近新办公的含义，在空间内为客群企业提供多元化的服务。 而此类“新办公空间”的发展，也催生了其中各类细分行业和子行业的发展。原有较为粗放的非专业性综合型服务公司，在产业链内部正在逐渐被专业细分型企业所替代。借此契机，各类从事办公空间 的行业公司也开始逐渐受到市场关注。  在影响新办公空间增长方面，以下的因素正在越来越受到各方面的瞩目：
创新、人性化体验等因素，逐渐成为办公空间新一代的评价指标，并将在运营过程中极大地影响到资产的价值和流动性。 在分析新办公门类下空间 行业的产业链概况前，我们先按空间的交互程度，将产业分为“内部”和“外部”两大部分。 “内部”主要指的是对空间这个物理意义进行营造、完善和运营的服务商，以联合办公为首，包含了各类针对空间内部进行细分服务的行业。 而“外部”主要指的是连接空间与市场的服务商，包括招商平台、信息服务等。 在“内部”和“外部”两大分类中，“内部”我们主要以综合型和细分型作为区分，而“外部”则根据功能属性的不同分为线上和线下两个部分。 当然，在办公空间的逐步精细化、互动化、多元化的趋势下，所谓“内部”与“外部”的界线也非常模糊，甚至融合在了一起。以下仅从各种大致的类型上，来对其中的部分子行业进行讨论。 02 在办公空间的“内部”，包含了许多空间的组成部分。从最原始的空间，到最后适合各种类型人士办公、工作的空间，需要经历一个漫长而细致的过程。 在这个过程中，功能的逐步细化，也使得办公空间内的产业逐渐精细专业化。原始单线条的办公空间打造开始渐渐转变，成为一个庞大而复杂的生态系统。 办公空间“内”产业—目的 在办公空间的“内部”，新办公发展的原动力主要分为降低成本、提高效率、人性化体验、获得链接等方面。 企业的办公需求，随着新办公的发展进一步提升。而在以上方面能为企业带来附加价值的空间及相关设施，也将逐渐成为未来更值得关注的领域。 在“新办公”产业链中，能够帮助实现“降低成本、提高效率、人性体验、获得链接”等目标，需要通过几个方面的手段。 其中“专业细分”“平台化”是未来各个产业发展的大趋势，而“科技进步”则是另一条直接推动的路线。而“人与人的交互”则是更多需要思考的方面。 办公空间“内”产业—区分 从空间“内”的产业链来看，我们把其中的过程分为了主要的五个步骤。而在此其中，又蕴藏着许多不同类型的细分步骤。而从空间的取得到最终的运营，也是一个不断循环的过程。 空间的取得与提供 原始的办公空间，是由开发商直接提供给最终用户的，所以这个步骤是由开发商来完成。 但由于目前的办公空间的要求更丰富，也更具体，所以在开发商建造完房屋后，多出了一个取得办公空间的环节。其中最典型的，就是联合办公。联合办公企业从开发商等手中获取空间，在运营前先对空间进行整体的改造等，从而使得空间更符合终端用户的需要。 在空间取得的环节，除传统的开发商外，目前市场上最热门的便是联合办公。作为空间的综合运营商，联合办公在空间的取得环节是市场上的热门资源，也解决了大量写字楼或园区商务楼的去化问题。除此以外，也有少量的其他类型，例如专门针对大型物业的“类空间批发商”或针对某些特殊领域的“特殊空间运营商”。 由于市场上的联合办公类型复杂，在这个环节上，我们认为所谓的联合办公也是有所区分的。原始以雷格斯等为代表的传统型，更多关注空间的区隔和使用成本。而现在新型的各类联合办公，则更多关注社群、孵化等增值服务，帮助使用者得到成长。 联合办公 从驱动因素来看，空间的提供商占据了大量元素，这也是此类行业受到多方关注，近年来高速发展的原因。 未来空间提供商的发展有两个方向，一是尽量综合化。如现在大型的联合办公品牌，已经吸收了无数的产业元素，力求充分整合，充分吸收。 而另一个方向，就是走精细化发展的方向，进行更精准、更直接的发展。从而充分吸收行业的发展红利。如同特种空间中专门提供会议服务、专门提供活动服务的，等等。 CASE STUDY 成立于2010年的联合办公租金企业WeWork在成立一个月后就实现了盈利，此后从未亏损。WeWork的市场估值则提升到了200亿美元以上，被视为与Uber、Aribnb并称的共享经济三大巨头。 借助全球会员网络，Wework实现知识和客户的共享，帮助创业企业以最低成本获得客户、运营公司。尽管WeWork的租金高于市场价，但由于其较为完善的创业环境以及完备的社交网络，其会员数量一直保持着激增状态。基于浓烈的创新氛围，WeWork不仅吸引了中小创业者，还吸引了通用电气、IBM、美国硅谷银行、微软等大型500强公司。 WeWork 在二十二个国家有 234 个办公空间，共计25.1万个工位，为22万会员提供服务。 WeWork采用会员制的方式，为会员提供办公空间、会议室、线上平台资源、优惠福利、社区活动。基本的入会门槛是45美元一个月的会费，当成为WeWork的会员，就有了WeWork的平台账号，可以使用线上平台，进入WeWork的创业者社区，享受WeWork引入的各种各样的商业服务、商家福利。WeWork可以积攒起大量的客户，但能维持这么高的活跃度，依靠的则是线上平台的社区和服务。这才是WeWork的核心价值所在。 WeWork的盈利方式主要来自两方面，一是办公空间租赁的租金费用；二是为会员提供服务的收费。财务、推广、品牌、数据、设计、法务、投资、软件开发、设计、公共关系、IT、保险。比如WeWork 直接提供的IT支持收取$125/小时的费用、私用路由器收取$195/月的费用。 通过提供空间把创业者聚在一起办公，继而从线下到线上，建立起一个创业者社区，这才是WeWork的核心竞争力。办公空间在不同国家和地区不断扩展，线上平台创业者数量越来越多，构建出规模更大、更加丰富和活跃的社区，这是WeWork在同业中最大的竞争壁垒。 (以下部分内容（空间的设计和装修、空间的软硬件支持、空间的美化及维护、空间的互动及延伸）省略，详细内容请在公众号内回复“空间报告”查看报告全文) 03 与办公空间“内”产业不同，空间“外”产业本身并不参与空间的建造过程。但与此同时，它却又是空间与外界交互的窗口。 通过这些窗口，办公空间与市场需求产生了各种连接，从而也使得其本身的价值被市场所接受。如果说空间“内”产业是创造价值的过程，那空间“外”产业就可以说是价值实现的过程。这两者也是必不可分的。 从空间“外”的产业链来看，由于技术的进步直接推动了信息的流速，所以我们将大致的产业链分为了线上和线下两个部分。同样，这两者也有许多交汇的部分，但目前仍有侧重的不同。 基于办公空间的信息平台主要有以下几种类型： 1. 租售信息的发布：主要目的是吸引目标受众。但此类信息大多与线下的招商中介 组合进行，由线上进行引流，线下最终完成交易。 2. 资产管理的信息归集：在空间的管理者及使用者之间实现交互，将空间作为双方的交集，共同在平台上实现高效的信息交互。 基于办公空间的资源整合平台，大多数都是从平台角度将企业所需的日常服务整合起来，作为空间使用者的唯一对接方，从而提供高效的服务。 04 办公空间行业面临的问题 1、同质化 行业内特点不突出，同质化严重； 客群区分不明显且盲目进行规模扩张； 竞争加剧挤压企业生存空间 2、盈利难 仅靠办公租金收入实现盈利非常困难 增值型业务尚未实现标准化和适应化 竞争剧烈进一步导致收支不匹配 3、内涵少 真正能提供给用户的内涵偏少 尚未打开未来市场所需的核心需求 以及与时代、环境等方面的链接 办公空间未来的驱动因素 1、物联网 物联网的诞生是革命性的，而其对新办公的影响也是非常值得期待的。物联网催生下的智能办公，通过使工作场所中的设备和对象更加智能化和人性化，可以让工作环境更加舒适，工作人员更加快乐，它还可以通过使用实时数据轻松衡量生产率。 物联网不仅仅是关于数字，也不是短期的新技术的昙花一现，生产力的潜在提升背后更有利于企业和员工，有效商业运营，使用物联网办公设备可以简化或完全自动化一些任务流程，使员工能专注于更重要的事上。 2、5G 5G的时代已经近在眼前，作为未来智能办公的底层技术之一。5G虽然原理上只带来的速度的改变，但由此催生的各种新技术的应用，可以使得所有的办公环境都发生翻天覆地的变化。有人说，5G时代下的智能办公将是一个梦幻的时代。 5G办公室旨在创造无障碍工作环境，让人们只需专注于自己的工作。结合5G和资通讯技术（ICT）建立的智慧办公室，将协助员工提高生产力，达成工作与休闲间的平衡，不必再操心与工作无关的事。 3、区块链 区块链技术带来的身份验证和安全性优势对于空间来说尤其重要。高力国际最新发布《区块链对亚洲商业地产的影响评估》指出，结合人工智能和其他技术趋势的普及，区块链将有助于加速金融领域的去中心化进程，并增加对于新办公空间的需求。 灵活办公空间模式将受益于区块链技术的应用。通过数码货币，使用、租用或出售办公空间，从而优化业务运作；对于租户规模庞大，租约相对标准化、租期短并且换手频繁的物业来说，更快、更自动化的智能合约也特别有用。 4、VR/AR VR可以创造不一样的办公环境，比如宽敞明亮的虚拟办公室能让员工思维敏捷，蓝色海底场景虚拟办公室具有舒缓情绪的作用，而独立的虚拟办公室能更好帮助员工获得工作隐私。这些因素能帮助员工获得更佳的工作状态，提高工作产出。 AR现实和合并现实技术将消除我们观看屏幕的需求，智能手机、智能手表、平板电脑、笔记本电脑都将成为过去。未来工作将集中在私人的虚拟办公空间内，用户可以沉浸在理想工作环境中定制的3D桌面中。 5、人工智能 人工智能在办公套件中的应用是大趋势的一小部分，预计在不久的将来可以大幅提高生产率。 随着更多人工智能增强型产品的出现，随着人们开始依赖自动化和个性化，消费者对该技术的需求将会增长。当然，微软、谷歌等办公套件制造商正在将人工智能和机器学习功能加进自身的产品中，以便成为这些整体收益的一部分。 |
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