精装房纠纷专题④|桂林中院：买受人在什么情况下可拒绝收房？

【团队简介】 文鳐地产律师团队是一支专注于广西房地产行业的法律服务团队，成员共有11人,采用紧密协作的一体化运作模式，结合大数据、可视化等先进技术，提供商品房交易、房屋租赁、物业服务各方面的标准化法律服务产品，并可根据每个小区业主委员会及物业服务公司特点提供个性化顾问服务。

这是我们文鳐团队“精装房纠纷专题”的第四篇。

在上一篇《精装房纠纷专题③ |南宁中院：买受人在什么情况下可要求开发商就含水分的精装修退赔差价？》中，我们详细为大家分析了来自于南宁市中院的典型判例。

今天，我们来分析2018年发生在咱们广西桂林的一起关于“精装房”的典型案例。

【案例索引】

刘XX、桂林高新XX广场有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书，（2018）桂03民终2075号，广西壮族自治区桂林市中级人民法院。

【案情简介】

2014年12月19日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买桂林市七星区穿山东路XX号桂林高新XX广场X栋XXX号住宅型公寓一套，被告应当在2016年3月10日前将商品房交付买房人使用。

在上述《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》的补充约定：

——原、被告约定该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议；

——双方一致同意，该房屋的交付条件变更为：甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。

——房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任；

——甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。

——乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续；

——乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，乙方应按日向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付给乙方；

——双方明确，该房屋一经交付，即视为乙方验收合格，乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房；

——甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则乙方给予甲方60日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任，如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行；

——下列情况不作为影响该房屋交付的因素：房屋周围环境状况、公共区域的装修及材料、个别区域的装修、道路状况、地下停车场的投入使用情况、该房屋存在质量瑕疵（非房屋主体结构质量问题）、临时水、电等，乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。

合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。

2015年9月30日，被告就桂林高新XX广场9#楼取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在该竣工验收备案表上盖章。桂林国家高新区管委会工业园区建设局在备案意见栏盖章，证明该工程的竣工验收备案文件已于2015年9月30日收讫，文件齐全。

此后，被告在《桂林晚报》2015年11月27日第22版中刊登《入伙通知》一则，载明“房屋入伙办理时间：2015年11月30日至2015年12月6日。自本《入伙通知》发布之日起，视为交房书面通知已送达业主，逾期未办理按合同约定处理……”原告在庭审时自认，其已于2015年12月初知晓被告公司在办理交房事宜。

2016年1月21日，被告收取原告房屋备案费、预告登记费、公证费等费用，其中包括高清数字开通费1066元。同时，被告交付原告《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《业主手册》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》各一本。

2017年2月19日，原告进行房屋验收，在《公寓验收表》上载明房屋墙面有条裂纹、疑似未刷乳胶漆、卫生间无玻璃门、沐浴间玻璃门倾斜、热水器冷水管未装上。

2017年8月5日，原告再次进行房屋验收，在《房屋验收表》上载明阳台门两侧未刷乳胶漆、可视对讲机立柱未刷乳胶漆、浴室门有倾斜、卫生间门未装好。为此，原告认为房屋不符合交付标准，至今未接收房屋，亦未领取房屋钥匙。原告认为被告未如期交付符合交付标准的房屋，亦无理由收取原告高清数字开通费。

【一审法院观点】

本案的争议焦点为：一、原告房屋是否能视为已交付，被告是否应承担逾期交房的违约责任；二、被告是否应退还原告高清数字开通费。

关于争议焦点一，原告房屋是否能视为已交付，被告是否应承担逾期交房的违约责任的问题。

一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告认为房屋装饰、装修未到达合同约定的交付标准，故拒绝收房。

一审法院认为，因原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告取得建筑工程竣工验收备案文件是房屋交付的唯一条件，且约定个别区域的装修、房屋存在非房屋主体结构质量问题均不作为影响房屋交付的因素，故原告以房屋装饰、装修未达到合同约定标准为由拒绝收房，不符合合同约定，该院不予支持。

依照《商品房买卖合同》补充协议的约定，因原告原因造成该房屋未能按期交付的，视为被告在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付给原告。因涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案文件已于2015年9月30日取得，涉案房屋已具备交付条件,被告亦于2015年11月27日以双方约定的方式发出《入伙通知》，通知业主于2015年11月30日至2015年12月6日期间办理入伙手续，虽然双方没有约定公告送达的期限，但原告在庭审时自认于2015年12月初知晓被告正在办理交房事宜。

一审法院认为，可认定被告于2015年12月10日前将入伙通知书送达原告，故视为被告已于送达之日起第5日即2015年12月15日将房屋交付给原告。

综上所述，被告已于合同约定的交房日期即2016年3月10日前向原告交付了房屋，故原告要求被告支付其逾期交房的违约金的诉讼请求，没有事实根据，该院不予支持。被告关于原告不能以装饰、装修问题拒收房屋，应视为被告如期交房，被告不应承担逾期交房违约责任的辩称，该院予以采信。

关于争议焦点二，被告是否应退还原告高清数字开通费的问题。

因原、被告在《商品房买卖合同》中没有约定由被告代为收取高清数字开通费，被告亦没有提供证据证明其具有向原告收取该笔费用的合法依据，故被告向原告收取高清数字开通费没有事实和法律依据，应退还原告高清数字开通费1066元。原告的该项诉讼请求，该院予以支持。被告关于其为了方便业主，统一代收代缴费用的辩称，没有法律依据，该院不予采信。

【二审法院观点】

本案中，被上诉人于2015年9月3日取得涉案房屋的建筑工程竣工验收备文件，即涉案房屋已具备双方约定的交付条件。

2015年11月27日以公告的方式发出《入伙通知》，通知业主于2015年11月30日至2015年12月6日期间办理入伙手续。刘XX在一审庭审自认于2015年12月初知晓桂林高新XX广场有限公司正在办理交房事宜，2016年1月21日验房单证明刘XX已去收房，以房屋装饰、装修未达到合同标准为由拒绝收房。

根据合同约定，房屋存在非房屋主体结构质量问题不作为影响房屋交付的因素，上诉人以房屋装饰、装修未达到合同约定标准为由拒绝收房不符合合同约定。

因此，被上诉人已于合同约定的交房日期即2016年3月10日前向刘XX交付了房屋，不存在逾期交房的违约行为。上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人刘文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

【文鳐地产律师评析】

第一，为什么本案中开发商不用承担逾期交房的违约责任？

本质上还在于其通过附件四《合同补充协议》的形式，对房屋买卖合同的关键内容，做出了特殊约定。

包括：

第一，将交房的唯一条件约定为 “甲方取得建筑工程竣工验收备案文件”，而不是达到某个特定的标准；

第二，将“房屋存在质量瑕疵（非房屋主体结构质量问题）”排除出影响房屋交付的因素；

第三，将具体交付时间约定为“以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准”，而不是《商品房买卖合同》上的固定时间；

第四，将甲方发出《入伙通知书》的形式约定为“包括电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式”，而不是必须亲自通知到购房者本人。

第五，将如果开发商交付房屋时装修装饰或设备达不到约定标准所产生的责任，限定为“甲方应在双方确认之日起60日内就未达到部分采取补救措施和整改”，而不是开发商承担逾期交房的违约责任。

虽然这些规定的内容，确实更为偏向开发商。但在桂林二级法院看来，这些特殊约定毕竟是开发商与购房者双方自愿签订的，也并没有违反法律法规的强制性规定，其是合法有效的，理当遵循。

所以，对于购房者来说，在签署合同的时候，必须要对《商品房卖合同》之外的补充协议，予以高度的关注，对其中改变或限缩开发商责任的内容，必须高度敏感！毕竟一旦签署了，就需要为此承担法律后果。

当然，也会有读者提出，这个案件其实购房者可以从“格式条款无效”的角度入手，请求法院认定这份《合同补充协议》存在“提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的情形，要求判定该条款无效。

但我们在判例中并未发现法院对这个问题有所展开，一方面有可能是购房者没有选择涉及到这方面的诉讼策略，另一方面也有可能是法院认为这个案件中的《合同补充协议》并未免除开发商的责任，并未排除购房者的主要权利，仅是做出了普通的变更。当然，这个其实还是存在比较大争议的。

关于在商品房交易过程中，购房者应当如何更好地使用“格式条款无效“来保护自己的权益，我们将在以后通过专文来阐述，欢迎关注。

第二，购房者在收房时发现的房屋质量问题，什么情况下可以拒绝收房呢？

在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款中明确列明了2种情形下购房者可以解除合同，也即购房者可以拒收房屋：

1.“房屋主体结构质量不合格”；

2.“房屋质量问题严重影响正常居住使用”。

在本案中，合同仅约定了第一种可以拒收房屋的情形（“房屋主体结构质量不合格”），但对于第二种情形（“房屋质量问题严重影响正常居住使用”）并未予以明确约定。

而在司法实践中，对于“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的理解，还是存在较大争议的。

一般认为，对于是否属于“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的质量问题，首先应当参考当事人之间是否有约定，在无当事人约定的情况下，可参考有关司法观点。

如《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》提到了：

“根据合同的法定解除原理，结合审判实践，我们认为可以对‘严重影响正常居住使用’房屋质量问题解除合同的条件作如下规定：第一，房屋严重漏水且无法进行修复的。

第二，房屋墙体多处开裂，难以维修的。

第三，因设计结构不合理，导致房屋地基下沉，房屋存在重大安全隐患的。

第四，房屋经质检、规划、环保、消防等部门检验，存在重大安全隐患且无法加以改进的。

第五，室内空气质量经检测不合格，长期居住严重影响人体健康安全的。

第六，严重缺乏广告宣传中的配套设施与公共设施，给买受人生产、生活带来严重不便的。

第七，其它严重影响买受人正常居住使用的情形。”

再如，在江苏省高级人民法院民一庭《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究——〈商品房买卖合同司法解释〉施行十五年回顾与展望》中亦提到了：

“我们认为，对于严重影响正常居住使用的判断标准，首先应遵从合同约定。合同未约定的，参照一般商品房质量交付标准，并考虑购房人的合理期待。

实践中，存在以下情形一般可以认定为严重影响正常居住使用：

（1）出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；

（2）出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；

（3）房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；

（4）水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的；

（5）消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的；

（6）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；

（7）其他严重影响正常居住使用的情形。”

由此可见，在认定房屋质量问题是否严重影响正常居住使用时，并不会一概而论，而是会综合考虑。

如购房者认为房屋所存在的质量问题已严重影响到其正常居住使用的，我们建议：

首先，可通过委托专业鉴定机构对房屋的质量问题进行专业鉴定，确认具体的房屋质量问题；

然后，再聘请专业地产律师团队进行分析，确认“房屋质量问题”是否属于“严重影响正常居住使用”；

最后，由专业律师向法院提起诉讼，引导法院判定房屋存在的质量问题以达到可拒收房屋的标准，最终认定开发商违约，请求相应的赔偿金。

如果想继续准确了解和避开“精装房”中的各种“坑”，欢迎继续关注我们这个专题，我们将会在接下来的文章中深入为大家进行分析。

（未完待续）