有关深圳的三个“不一样”

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

 

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购房参照物不一样

如果你在北京或者上海工作，当你需要买房时，你可以从东、南、西、北四个方向任意选择你生活和上班的的楼盘。

 

但是，这一点在深圳是不成立的。

 

举个例子，如果你在南山区工作，又想在周围买房时，那么你会发现，从这里出发往北是山，往南是海，往东是一般人买不起的福田工作区，所以南山区绝大部分的住房供给以及通行走向全是往西的。

 

这就是深圳，一个带状分布的城市，一个具有极强通行指向性的城市。

 

 

而这样的地理特性，也导致了在深圳你无法使用“同心圆逻辑”找到价格洼地。

 

什么叫“同心圆逻辑”？

 

举个例子，如果你以上海的静安寺为圆心，分别向徐汇、长宁、虹口几个方向走，你会发现，这几个区域里，档次相近的楼盘，价格最终往往都会趋于均衡。

 

因为每当价差产生，更多需求就会导向价格洼地，最终填平洼地。但在深圳，城市的带状分布让不同区域的房价存在着明显独立性，无法互相参照。

 

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价格洼地不一样

如何识别一座“带状城市”的价格洼地呢？

 

最简单的方式就是预判未来房价是否上涨。

完成这个判断首先需要我们了解一座城市里真实的购买人群，以及他们的喜好和需求的变化——也就是那些有资金能力、有欲望买房的人在未来几年中的需求变化。

我们先说说家庭状态的变化，会如何影响购房需求。

比如：一个收入不错的城市青年，他的首套房购入时间，一般会在工作后的2-6年（也就是26-30岁之间），而首套房购入后，再过3-6年（也就是33岁-36岁之间），会完成人生中第一次改善型置换。

以深圳为例，2018年，深圳的城市平均年龄只有32岁。这就意味着，这几十年来，深圳的购房需求，基本上都是刚需。

 

但现阶段，改善型房屋的需求就开始爆发了，一个侧面证据就是深圳近年来新生儿的总量和增速持续上升，甚至超过了北京和上海。

 数据来源：国家统计局

在2012年、2016年这两个年份里，深圳的新生儿数量激增了3万多人，于是在2019年，深圳就出现了学区房积分骤升的情况。（2019年正是那批出生在2012年的新生儿准备读书的年份）

同样道理，我们可以预测2023年深圳的学区房的积分会再一次飙升，而需求增加导致的价格上涨，可能会来得更早一些。毕竟为了获得更高的积分，购买学区房的时间必然会提前。

 

其次，是个人财富的变化。

按照2018年的GDP数据来看，北京和上海的人均GDP是12万，每年的增速在 6.7%以下，深圳的人均GDP是20万，且每年的增速保持在8.5%以上。而深圳市南山区的人均GDP已经超过了38万，基本和美国的人均GDP水平持平。

 

当然，我们能统计到的数据只能体现一个城市、一个区域的整体经济状况。而那些希望改善住房条件、享受更好生活的具有相应购买力的人群，他们的收入水平，才真正决定了这个城市里改善型住宅未来的涨幅空间。

所以，通过深圳城市家庭状态和个人财富的变化，我们可以预见的是深圳的改善性住房需求在未来的一段时间内还会持续激增，改善房的价格也是一路飙涨，而且这个趋势在未来会愈演愈烈。

 

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3

房价“贵”的不一样

有人说，相比上海，深圳的房产单价已经很贵了，但如果你从价格背后的供需关系来看，就会发现这个“贵”并不成立。

 

举个例子，上海2018年的常住人口是2400万人，商品房库存数是720万套，也就是说，在上海平均每三个人就拥有一套房子。但对于拥有1300万人口的深圳来说，它的商品房库存数量仅有180万套，在深圳平均每七个人才能拥有一套房子。

 

由此，你会看到深圳的房产市场中，供需矛盾的激烈程度，而未来只会越来越激烈。

 

另外，许多人对于房价的理解来自房子的单价，但实际上，总价才决定了你是否买得起它。

 

比如在深圳，一个毕业了2-6年，准备进行首次置业的年轻人，如果他工作的地点正好在深圳的南山区，那么他在这个区域内，可选的典型刚需次新房的价格，大概在300万-500万，普通的改善型次新房价格大概在600万-800万。

 

而这样的地段、品质和总价的配置，在上海和北京，是很难达到的。

 

为什么更高的单价，会对应更低的总价？

 

因为户型面积。

 

在北京、上海，一套次新二房的面积一般在100平，三房在150平，而在深圳，普通的次新二房面积一般在50-60平，三房在90平以内。而且在极端情况下，你甚至可以在深圳买到60平的四房，90平的六房。（这里说的90平的六房，指的是通过卖90平送40平的方式，让你获得使用面积为130平的“90平六房”）

 

当然，这种“超大赠送面积”的灵活操作，也体现了深圳高度“市场化”的特点。

 

4

粤港澳大湾区的机会

去深圳，当然不能只谈深圳。因为城市与城市之间从来不是割裂的。

 

举个例子，比如东莞的滨海湾新区，从行政区划来看当然是属于东莞。但是，当我们把它放在一整个粤港澳大湾区的大地图中去看的时候，你就会发现一些不一样的东西。

图片来源：德科地产频道