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哈喽朋友们，我是K姐。
买房路上总有形形色色的问题，我们给你提供专业的情报和咨询。 这是我们的第20篇【问答】，都是比较有代表性的问题，供大家参考，也欢迎你留言提问。 在开始今天的问答前，给大家送一个新年福利。 我们99元的[大湾区投资宝典]，限时0元获取，长按识别二维码添加：东川 深圳发布二手房指导价，大湾区房价会降吗？深圳的操作会不会导致这一片二手房房价整体变冷，然后广州、佛山有样学样？这样我可以慢点上车了吗？ 答：千万不要想着“慢”，因为误判的代价，很难承受。 客观来讲，2021一开始，楼市去“虚火”、打压投机的基调就很明显。但这恰恰是因为，楼市太火了。 调控有没有效果？应该还是有的。 如果以深圳的调控作为参照，根据深圳市住建局的数据，2月15日-2月21日，深圳二手房单周网签套数环比下降了78.3%。 新政似乎立竿见影，但由于环比是春节假期，并不能准确反映市场热度。 深圳中原研究中心的报告显示，2月21日-2月27日，业主报价下跌的盘源占比为33.0%。 
不过，你必须把调控看成政府帮助你压住价格，不让它快速上涨。 这时候，要做的不是“慢”，而是“快”。 我认为要注意的是： 政策一般有3-6个月的消化周期，在这段迷茫期内，观望的人增多，实际的住房需求只是被短暂压抑了而已。 那么等到消化周期过去，房价会不会反弹呢？完全有可能。 比如韩国，出尽招数上调房产税、降低贷款比例等等，前后连续调控了二十多次，结果房价越调越升。 所以，随着大湾区购房门槛逐步垒高，部分投机者会被赶出局，但同时，刚需者也会受到影响。 可能到最后，房价看似降了，购房成本反而增加了。因此，不能等，上车最重要。 如果只求在广州买套房，增城确实遍地都是选择。但如果手中有房票，又是首套房，何不好好珍惜，买个非限购区呢？虽说新塘是增城最亮的那颗星，从居住价值跟通勤距离来看，新塘对上班族比较友好。但这里地段好一点、离地铁近一点的楼盘，单价都要两万多甚至三万多，同等价位，何不多去对比隔壁发展势头更猛的黄埔？另外，从今年年初情形来看，南沙黄埔接连出新政堵外地炒房客的路，旁边深圳东莞也出“重拳”，在限购和限贷的双重压力下，预计可能会有一波购房热潮流向不限购的增城。现在增城已经开始有点飘了，楼盘放风说要加价。但实际调价的只是一小部分楼盘，而且每平米只是上调一两千，动作不大，为啥咧？答：之前广州首个市级共有产权房项目启动申购，1.2万/平，据称一天半的认购率就超过130%。但入手之前最好先搞清楚，共有产权房适合谁，有哪些弊端。除非你已经下定决心要拥有住一辈子的房子，以后不再考虑置换商品房，那么这种情况下，你可以考虑买共有产权房，否则，租房更适合。但如果你不是这种情况，只是单纯觉得共有产权房好便宜啊，好笋啊，那我希望你能想得更深入一些。共有产权房可以转手，但条件比较严苛，这就注定了它未来的定价无法参照周边房价，收益跟涨幅低，转让周期长，流动性差……这一系列问题，等到你未来哪天想换商品房的时候，会非常头疼。所以，如果只是钱的问题，我情愿你暂时边租房边存钱，买套商品房。作为过渡，海珠海富花园一期老破小值得入手吗？50多平，98年的房子，等5年后孩子读小学就搬去亲戚家的学区房，将它拿来出租或者转手。这样的操作可行吗？房子好转手吗？ 答：海富花园在江燕路跟江南大道交界，分四期开发。就同板块来说，海富花园的热度不错，成交套数能排上前三甲，关注度高，均价4.6万/平。作为海珠老城区的小区，海富花园周边各方面配套都还可以，距离地铁2号线江泰地铁站近，旁边就是万科里商业体跟海富小学。但一期没电梯，而且楼龄旧，所以单价较另外几期要低，3.6-3.8万/平就能成交。这就是问题所在。因为小区近期成交的房源，都是电梯房，说明这个小区的楼梯房热度并不高。所以考虑到转手问题，如果只是作为过渡，我不太建议入手一期，特别是5年后，短板会更显眼。广州知识城的新盘一年涨七千，30%，真的那么厉害吗？就拿二手房来说，万科幸福誉、广州绿地城、时代天韵去年9个月的涨幅已经达到30%，挂牌价直冲3万/平。谁能想到，六年前万科幸福誉二期刚开盘时，均价还不到1.2万/平，算下来，涨幅接近180%。这也不奇怪，又是国家送来生日大礼包，又是华附宣布新校区定址知识城，还有传出要单独设区的消息……一个个利好砸来，被奉为黄埔“价格洼地”的知识城怎么招架得住，转眼间涨幅就坐上了黄埔第一的位置。相信接下来，知识城还会迎来一波上涨期，但涨幅预计不似之前那般勇猛。撑珠江花城的说，天河是永远滴神；投富颐华庭的则认为，宁做鸡头，不当凤尾。其实就两个盘所在的区位板块来说，属于第二CBD规划范围的黄埔鱼珠不输“贵为天河”的牛奶厂，甚至由于前者有经济产业带动，发展会更猛。但黄埔受到的“震荡式”调控可能会比中心区天河来得频繁，购房政策时紧时松，给市场带来一定的不确定性。如果单就楼盘配套打分，我认为，富颐华庭占据的优势更多一些，地铁交通、商业配套等各方面都更丰富。珠江花城所处的位置相对有点孤独，除了有执信中学这个教育配套外，其他都一般般。听说海珠小升初取消直升，具体是什么操作？学区房还能买吗？ 2021年的小升初招生政策还没出，具体要以教育局的公布为准。参考去年的招生政策，海珠是以电脑派位为主，部分学校可以对口直升。比如新洲小学毕业生可选择对口直升执信中学琶洲实验学校，第三实验小学及黄埔小学可对口直升六中长风中学。目前直升+派位仍然是小升初主流，学区房挑得好的话，可以买。
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