未来南宁的公寓市场存在更多的不确定性

当我们迷惑公寓投资价值的时候，不妨先看一下成交的历史数据，让大数据来告诉我们，市场对于公寓产品的态度。 

1、2019年3月份，深圳公寓的成交量环比上涨222%；

2、2018年，深圳公寓的成交量已经占深圳商品房总成交的1/3，深圳每卖出去3套商品房，就有一套是公寓；

3、2019年前3个月，珠海市场上接近1/5的成交都是公寓产品贡献的。 

再看看南宁数据。

来自克而瑞的数据显示，从2015年至2017年，南宁公寓成交量平均增长率为29.7%。此外，市场长期供不应求，2017年，南宁公寓供应量约为需求量的一半，约55%。

 另一组数据是，2014-2017年，南宁公寓成交金额依次为16.12亿元、21.61亿元、35.62亿元、54.25亿元。而2018年1-8月，南宁公寓成交金额已达46.33亿元。

公寓市场不断壮大。

与此同时，公寓价格也稳步上涨。 

(数据来源：克而瑞广西片区）

值得关注的是，与公寓成交量大幅增长的趋势相比，公寓价格的涨势偏缓。随着公寓供应量的扩大，产品同质化等矛盾的激发，未来南宁的公寓市场存在更多的不确定性。  

Part2

公寓或迎新机遇 

对于公寓的投资，市场上褒贬不一。

公寓优点突出，缺陷也明显。

众所周知，商业性质的公寓，最大优势就是不占用购房名额，不影响日后购买住宅的首付比例，不限购不限贷，适合手上有较多余钱的纯投资者以及追求时尚的过渡型年轻置业群体。

缺点则是商业性质带来的首付比例、贷款利率、税费、水电物业费用等相对较高，且无学区、不可落户，不适合追求学区、落户的人群。而且受限于建筑主体结构的设计要求，无阳台，采光差，宜居属性弱。

对于公寓的优缺点，是老生常谈的问题。

然而，近年来，不少城市公寓产品也迎来了政策的春风。

比如广州、西安都有“商改住”新政落地。 

2019年7月，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局印发了《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》提出“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”“其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”。 

2019年6月，西安市人民政府办公厅印发了《关于培育和发展住房租赁市场实施意见的通知》。根据政策，闲置商业用房经过相关部门审批、调整规划后，完成土地用途调整后，可以改为租赁住房，应满足采光、通风、消防、安全等条件，用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。 

公寓市场供过于求，祭出了“商改住”政策，既提住宅增量又减商服存量，商办公寓也迎来新机遇。  

“商改住”利好政策之下，有一些项目应势调整产品策略。但南宁市场上大部分公寓项目并没有很好的部署，产品设计并未发生太大变化，居住体验问题未能得到良好的改观，不适合居住，同质化问题加剧。

 

Part3

南宁首现宜居公寓 

正如前文所言，南宁公寓市场目前最突出的问题是：公寓存量过大；公寓产品同质化严重，偏向投资属性，对公寓的居住舒适度考虑欠佳。

目前南宁在售的公寓，多为卖地段、卖配套、卖品牌。

在日趋激烈的市场竞争中，这些远远不够。 

此刻，我们要探究，公寓的出路在哪里？

回归公寓的最终的功能：对于投资客而言，购买公寓以租赁等形式来获取租金回报，最终用途为租住；而对于自住过渡需求而言，最终需求也是居住的功能性。

那么，宜居则是当前公寓产品必须考量的核心价值。 

目前南宁市面上的公寓，多为纯商业纯办公改头换面而来，受限于建筑主体结构的设计要求，无阳台，通风采光差，宜居属性弱。 

所以，产品主义将是重头戏！宜居公寓将是未来发展的新趋势。

1、供过于求的环境下，产品力才是销售的王牌。更多好的公寓产品会持续出现。

2、住宅市场火热，高企的首付门槛，上车的机会渺茫。兼具投资与居住性能的公寓产品，将脱颖而出。 

当下的南宁公寓市场，需要一个扛起产品主义大旗的代表性产品！ 

松宇ONE91应运而生。

松宇ONE91项目正视公寓产品“无燃气”、“无采光”、“无通风”等困境，旨在解决陈旧公寓长久以来的设计缺陷，用堪比住宅居住体验的新一代产品，在公寓的“宜居”属性上大做文章。

1、 松宇ONE91项目首创双走廊、双通道结构设计，中间大面宽的采光井，使每间公寓都能做到南北两面采光，解决传统公寓通风差、采光差等历史痛点。

(首创双通道结构设计）

(采光通风示意图）

2、 松宇ONE91项目39㎡公寓户型，做到燃气入户，解决商办公寓燃气不通的问题。

3、 每隔三层有主题式空中花园，在绿化功能、休闲体验等方面满足居住需求。

4、 赠送率大于公摊。29㎡户型使用面积达68㎡，39㎡户型使用面积达84㎡。部分公寓户型还带阳台，将宜居与公寓紧密结合。低总价、低月供、高得房率演绎公寓王炸作品。

松宇ONE91项目的设计重心用在了“宜居属性”上，解决了“公寓无燃气”、“公寓无采光”、“公寓无通风”等历史痛点，各项设计数据的背后都是产品硬实力的呈现，松宇ONE91项目注重“宜居”，将引领公寓新时代。