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现由于居民生活水平的提高，各个小区内业主拥有私家车数量的极具增多，导致小区内的“停车难”问题日益突出，甚至因为“停车难”而导致了诸多安保纠纷。本文将对居民小区内车位的属性进行梳理，让读者更能了解不同车位的不同权属，也更能明白小区的车位到底该如何管理。 一、目前《物权法》所规定的的停车位属性 根据《物权法》的有关规定，现小区内的停车位分为以下几种： （1）地下停车位 该部分车位位于地下车库。根据《物权法》的规定，该部分车位由开发商具有合法产权，可以予以出售。出售的发起主体为开发商。 （2）地上规划停车位 根据《物权法》及其《司法解释》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（《物权法》第74条第3款） 该部分车位属于业主共有，如需要进行治理，其合法的发起主体将为业主委员会，而非开发商。 （3）地上停车位（不属于规划停车位） 该部分车位原本并非车位，但由于小区的车位紧张，导致目前很多小区会实际占有小区道路，用以进行停放车辆。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第74条第3款所称的车位（见上述（2）中的表述），即全体业主共有。 故该部分虽不属于规划车位，但亦可以成为全体业主共有的车位，其确定为车位并进行治理的发起主体为业主委员会。 二、地下停车位出售问题 因许多小区的地下车位长期处于非出售的状态，用以对业主租赁。具有购买地下停车位资格的业主为小区所有业主，地下停车位的现有承租业主具有同等条件下的优先购买权。但不能保证地下车位的所有现有承租业主都会选择购买地下车位，毕竟购买成本高企，租赁车位的价格更低。所以，可能导致现地下车位的业主将来因地下车位出售给其他业主后，其在小区内无法获得其他车位的承租权而无法停车，导致新兴矛盾。 根据《合同法》的有关规定，在出售出租物之前，应当通知承租人，并且承租人具有优先购买权。而根据小区的实际情况，很多物业公司并未与地下停车位的业主签署过书面租赁合同。那么根据《合同法》的规定，该租赁的情况属于不定期租赁。经过出租人的事先通知解除租赁关系，则可以将租赁关系解除。 但考虑到现有业主的心情以及许多小区的经验教训（见附件：其他小区整治停车位所引发的群体性矛盾），如发生现有地下停车位的业主无法购买到地下车位时，可以采取以下措施：与购买地下车位的新业主之原有地上车位对换；如新业主无地上车位，则在地上车位（未规划部分）给予其调剂。但不能保证地下车位的车主不同意出售或拒不驶离停车位的情况，故地下车位的出售方案宜与地上停车位的停车治理一并协调解决。 另外开发商需要保障现有业主的优先购买权及全体业主的购买权，建议先由物业公司张贴统一告示，通知地下车位将进行出售，并且规定地下车位现承租人具有优先购买权，其他全体业主具有购买权。 在出售过程中，应当防止恶意竞价，制定完善的出售方案。因法律仅规定了现有承租人的优先购买权，故现有承租人只要出价与其他业主一致，即可以拥有优先购买权。但时常会遇到“竞价超过原投标价1元”的恶意竞价，导致出售无限循环，都无法达到实际可以成交的价格。故律师建议以公证处公证的方式，用现场“暗标”竞价的方案进行出售，竞价的计量最小金额不少于人民币1000元。 三、地上停车位的租赁管理 对于该部分车位的继续租赁或车位调整，应当由业主委员会发起，并由业主大会表决通过实施方案后方可实施。地上车位是否固定由特定业主使用，还是业主“先占先得”（不固定使用），都是应当由业主委员会发起管理，由业主大会表决通过后方能实施。 物业公司及业主委员会应当承担起更多的车位管理职能，开发商在出售地下停车库时也应当与物业公司及业主委员会及时沟通协调。困扰申城多时的停车难，停车冲突等情况，相信会在进行相关法律梳理后得到良好改善。 本文内容为作者本人观点，仅供学术交流，不代表山东威扬律师事务所观点。
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