楼上漏水到自家，买家竟要求业主支付违约金？

法务建议一

交易二手房，签约前一定要对房屋仔细查验。对存在的问题及双方的协商解决意见，也要明确在合同里。

若双方未在合同中对漏水问题做约定，那么，出现漏水时，应由谁来承担责任呢？我们分为下列两种情况讨论：

1、出卖人应保证房屋不存在漏水等质量问题，以确保买受人合同目的实现。

如漏水在交房前就存在，出卖人故意隐瞒，将房屋出卖给买受人，或交房后房屋主体结构（如墙面、卫生间、室内管道等）发生漏水，其应对此质量问题承担保证责任。

此时，买受人有权请求出卖人赔偿维修费用及因漏水所受损失；

2、如不属于质量问题，而是人为造成，或是由于邻居、楼上等第三方导致漏水，则买受人可追究侵权人的责任，要求侵权人承担维修费和损失；

另外，若居间方对漏水问题有相关承诺，如满足条件，也可以要求居间方对漏水进行维修或赔偿。

法务建议二

如房屋过了以上期限才发生漏水，可以查看漏水部位是否属于共用部位。

属于共用部位的，可以使用住宅专项维修资金进行修缮。

住宅专项维修资金，是指专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

根据《住宅专项维修资金管理办法》第22条第二款的规定，使用维修资金，需经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主、且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，因此需等待的时间较长。

《北京市物业管理办法》规定，以下6种情况可以应急使用维修资金：

1、 屋面防水损坏造成渗漏的；

2、电梯故障危及人身安全的；

3、高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

4、楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

5、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

6、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

注：应急维修不需要双三分之二业主同意，但需提前告知业主。

各城市物业管理规定有差异，具体以实际为准。