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8%租金收益,但本地人不买

2019-09-02  Levy_X

今年的海外房产投资,

有个挺火的地方——迪拜。

一部分原因,是从去年开始,迪拜的一家大型房地产公司今年在国内做推广,

土豪地区的推广方式,钱确实花了不少,知名度一下子就打开了。

那就来聊聊迪拜吧。

前几年去过迪拜,

就房产投资来说,

这个地方是个优点和缺点都非常非常鲜明的地方

1、迪拜房产没有刚需。

因为迪拜人并不需要买房,不需要租房,政府会发房子,

对,就是发房子。

迪拜是个高福利国家,迪拜本地人通婚,政府会赠与房产,生孩子,会发钱。

所以,买房对于当地人来说并不是问题,房子就是用来住的,不是用来炒的。

但是,虽然迪拜是迪拜人的迪拜,但迪拜人在迪拜只是少数。

迪拜整个城市常住人口320万人,

但只有不到20%的人口是本地人,剩余人口都是外来人口,

大部分是印度人、巴基斯坦人、欧洲人,中国人也不少,35万人,虽然是伊斯兰国家,但还是比较宽容和开放的。

本地人生来就享受高福利,

相当于4个外地人,供养一个本地人。

迪拜是中东的经济金融中心和客运、货运枢纽,早期依赖石油发展起来,后期依靠旅游。

和全球所有的“中心”一样,这里对外地人也有很强的吸附力。

我记得2017年写迪拜的时候,当时人口的数据还是260万,

不到两年的时间,现在官方的数据是接近320万人口。

迪拜是个土豪城市,迪拜人也挺有钱的,

但这也是个贫富差距很大的地方,

迪拜的外来人口,有欧美、中国、其它中东国家高端的精英,这些人当然就是迪拜房产市场最主要的目标群体。

也有从世界各地来的打工者,

很多菲律宾劳工、印度劳工,

他们一个月的工资也只有5000人民币的样子,他们在迪拜也只能蜗居⬇️

(图片来源:网易新闻)

2、房价不稳定。

迪拜目前的房价并不高,

基本3万人民币左右/平米,处于低位。

就整个城市而言,迪拜的房价很不稳定。

迪拜的楼市从2002年开始对外国人开放,允许外国人在迪拜拥有产权(一些地方永久产权,一些地方99年)。

2002年-2008年,迪拜的房价一路上涨。

2008年经济危机,2009年迪拜债务危机,楼市开始跳水,几乎都腰斩了。

迪拜最著名的棕榈岛上,也有很多豪宅烂尾。

2013年,是迪拜房价复苏最快的一年,涨幅达到了20%,

然而2014末,迪拜房价又开始下跌,到现在也还在下跌区间,但相对稳定了。

(迪拜房价变化数据,来自:globalproperty)

由于本地没有刚需,

是个以外地人口为主的外向型城市,主要依靠旅游、贸易和进出口,

因此,迪拜的楼市受外部影响很大,也和当地经济以及全球经济挂钩十分紧密。

如今这个节点,如果买迪拜的房子,就是赌它是否是处于房价的拐点

其中有一个利好,是2020年的世博会将在迪拜举办,有可能会刺激一波房价。

3、租金回报率高

虽然房价不稳定,迪拜的租金回报率一直就挺高的,尤其在房价不高的情况下。

根据全球物价统计网站numbeo,

在迪拜市区,比较好的地方,一个一室一厅,一个月差不多5938迪拉姆,合人民币11200元,

一个三居室,差不多一个月能租11285迪拉姆,合人民币21120元。

当地贫富差距比较高,平均工资差不多是税后10605迪拉姆/月,合人民币近2万元。

所以,能够租得起市区不错房子的,也基本收入在平均线以上了。

折算下来,

迪拜房子的租金收益达到6%-8%,也不算难

迪拜还有个好处,税低,买房租房,除了物业费,几乎也没什么成本了,且付款政策都挺友好的,可以分期付款,或者贷款。

另一个好处,迪拜的货币,迪拉姆是挂钩美元的,

所以,相对来说,比较保值。

回到文章一开始的结论

迪拜房产投资是个特点很鲜明的地方——

本地人没有刚需,外地人多,贫富差距大,

房价不稳定,现在在低位,租金回报率高。

因为,

迪拜投资,

适合的人群画像也很明确——

相信迪拜房产目前处于低位,未来会上涨。

觉得迪拜的租金回报率高,有足够的租房市场,希望获得稳定的租金收入。

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