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9月3日，招商蛇口(001979.SZ)公布，公司筹划拟通过境外控股子公司间接持有的、位于深圳市南山区蛇口区域的五项物业作为底层资产，在香港设立房地产投资信托基金，并在香港联交所上市(“房托上市”)。 （一）递交房托认可申请 作为筹备房托上市的第一步，公司的控股子公司招商局置地(00978.HK)通过其香港全资子公司Fair Winner Enterprises Limited/荣腾企业有限公司(暂定名；“房托管理人”)于2019年9月2日就拟于香港设立的China Merchants Commercial Real Estate Investment Trust/招商局商业房地产投资信托基金(暂定名；“CMC REIT”)向香港证监会”递交了认可申请。 在香港证监会确认对于认可申请再无进一步意见后，房托管理人将向香港联交所提交CMC REIT的正式上市申请表格。 （二）房托上市 拟注入CMC REIT的底层资产是位于深圳市南山区蛇口区域的四项商业物业，即新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦，及一项商场物业，即蛇口花园城中心(统称“五项物业资产”)。 目前，公司通过境外全资子公司Frontier Shekou Commercial Holdings Limited(“Frontier”)及Frontier的境外子公司间接持有五项物业资产。 公司正筹划将Frontier的100%股权转让予CMC REIT，CMC REIT再向公众发行REIT基金单位，最终由CMC REIT的受托人以信托形式代表CMC REIT基金单位持有人的利益而持有Frontier的股权。 此次拟设立房地产投资信托基金并上市是公司对开拓创新性融资渠道作出的有益尝试，CMC REIT上市将有助于增进公司对商业物业的资本运作与管理能力，进一步增强公司城市发展与产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力。 根据智通财经消息，招商房托基金是一项房地产投资信托基金，主要在中国（包括香港及澳门但不包括招商置地城市）拥有及投资高质量的有租金收入的商业物业。 初步将专注于下列地区：(i)粤港澳大湾区（不包括两个招商置地城市，即佛山及广州），即最初五处物业所在地；(ii)北京和上海。 招商房托基金由房托管理人管理，其主要投资目标为向基金单位持有人提供稳定的分派、可持续长期分派增长以及提升招商房托基金的物业价值。 招商房托基金是由知名国有企业招商蛇口发起，其房托管理人为招商局置地的间接全资附属公司。招商局置地是招商局集团房地产业务的唯一离岸上市旗舰平台。 于重组完成后，招商房托基金的物业组合将由五栋物业组成，其中一栋为甲级写字楼；三栋为写字楼综合体（技术上划为工业用途）及一栋为购物中心；均位于深圳市南山区蛇口。 于2019年6月30日，物业的可租赁总面积约为249,988.3平方米，评估价值为人民币6,517.0百万元。于2019年6月30日物业的平均租用率约为81.0%。物业为新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期及花园城。 于2019年6月30日，物业中205,658.6平方米楼面面积作写字楼单位及56,720.2平方米楼面面积作商业。 ▌香港REITs物业与估值 根据2005年香港证券及期货事务监察委员会发布的《房地产投资信托基金守则》，REIT发行及监管的其中一个关键要素，便是可产生定期租金收入的房地产项目。 REITs作为按照相关信托相关投资法投资房地产项目的集体投资计划，需要向单位持有人提供回报主要源于房地产项目的租金收入及相应的项目增值收益。这种分派模式决定了物业组合越好、租金越高，便越容易得到更高的估值。 观点指出，例如，花旗于今年6月份宣布对领展房产基金的目标价提高21%，主要由于该机构判断领展在未来两年建立了“额外的租赁贡献者”，包括香港海滨汇和最近新增的两个内陆项目。 2018年，领展的收入逾百亿港元，物业收入净额76.89亿港元，旗下投资物业估值升至2184.96亿港元，在多只包含内陆物业的REITs里遥遥领先。 ▌香港REITs的特点 香港REITs现状有三大特点：占亚洲市场规模第三；香港REITs的单只市值规模普遍较大；REITs指数累计投资回报率高于恒生指数。 香港REITs是以信托方式组成，主要投资于房地产项目的集体投资计划。具体的交易结构主要包括三个环节：一是将物业注入SPV公司，二是成立信托基金，三是发行信托基金份额募集资金投资于SPV公司，从而获得物业所有权以及物业所产生的租金收入。 此外，《房地产投资信托基金守则》对投资端以及运作端做出了明确的限制。 投资端：对REITS的资产总值中至少75%投资于产生定期租金收入的房地产项目。此外，REITs禁止投资于空置土地。 REITs可以投资有价证券资产，但REITs所持有的由任何单一公司集团发行的相关投资价值，不超过该基金资产总值的5%。 运作端：REITs下设SPV不超过两层。如果REIT通过特别目的投资工具（SPV）持有的房地产项目，SPV必须由REITs合法地及实益地拥有。REITs必须持有该计划之内的每项房地产项目最少2年。 REITs可以借款融资，但资产负债率不超过45%。REITs每年须将不少于其经审计年度除税后净收入90%的金额分派予单位持有人作为股息。 |
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