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实践中，房地产合作开发（即一方出地、一方出资）相对而言是一种非常规的地产并购方式，一般是在股权并购、资产并购等方案均无法进行或者有实质障碍的情况下考虑的备选方案。 （一）提供划拨土地用于房地产合作开发的合同性质认定 常见的房地产合作开发模式中，提供土地一方一般提供的是可流转的土地使用权，但也存在提供划拨性质的土地使用权的情况。对于提供划拨土地的，实践中因具体情况不同，合作合同可能被认定为：（i）合作开发房地产合同、（ii）划拨土地使用权转让合同、（iii）房屋买卖合同、（iv）房屋租赁合同等不同性质合同的情况。 限于篇幅，本文仅讨论在认定为合作开发房地产合同下的效力认定和风险防范建议。 （二）在取得有权政府批准的情况下，合作开发房地产合同有效 虽然实践中合作开发房地产合同这一法律关系限于以出让方式获得土地使用权，但是根据目前的法院裁判思路，土地使用权的取得方式（划拨或者出让取得）影响的是合同效力的认定，并不影响法律关系的认定。 故对于满足合作开发合同要求的“共同投资、共享利润、共担风险”特征的合同，无论土地使用权系以出让方式或以划拨方式取得，均应当认定为合作开发房地产合同。 根据《土地合同司法解释》第十六条的规定，未获取有批准权的人民政府批准，以划拨土地与合作方签订合同合作开发房地产的，合同应当被认定无效。但是在起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。 根据上述解释的规定，判断合同效力的依据在于是否获得了有批准权的人民政府的批准。 （三）风险防范建议 综上所述，我们认为在与合作方以划拨土地进行合作开发过程中，为防范合同被认定为无效的风险，最重要的是及时获得政府批准，并购方可在交易文件中约定将获得有批准权的政府批准作为交易价款支付的时间节点。 END
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