一,首先我们要说到旧改的先决条件。也可以说是做一个旧改项目的原则。有三点,注意一下。 1,低风险运作。2,合理的利润率。3,平稳的销售速度。 这三点很大程度上决定了旧改项目的选址,以及决定项目的区域。当然其实还有其他的一些目的,比如营造区域竞争力价值等。但是最基本的三点是最重要的。 因为旧改需要钱,政府需要,开发商也需要,而且以深圳现在的旧改成本,需要的资金量巨大。并且周期都不短。这三点是政府以及开发商做项目的基本准则。 二,流程,从一个老破旧的村子到一座新城的崛起,中间有哪些流程,又有哪些单位参与其中呢?一定要了解清楚,为什么?深圳的旧改时间长的十几年前就有消息了,但是现在还没拆的都有,这是周期问题。 还有作为投资拆迁房的客户来说,有规划和没规划是两个价,已立项和没立项是两个价,已拆和没拆又是两个价,所以进度不同,你的购房成本就不一样,也可以说是投资成本,毕竟投资讲究的还是低入高抛嘛。 流程有很多,一个一个细节的讲,看的人多点耐心。 可以分为四大步。即【立项】→【审批,公示】→【确定开发商】→【拿地】.拿地之后就是拆迁盖楼了。我们把前面四大步一一分开来讲。
为了更详细,内容难免有点多。其实看懂了就很简单。对于我们,关心的就是那四步走到哪一步就够了。【立项】---【审批公示】---【确认开发商】---【拿地】。其实很简单,拿地的时候就是你确权的时候,就是签【拆迁补偿协议】的时候。一般拿地报建之后两到三年交房,就是这样子。 当然,为什么之前说这么多关于流程的事呢,是因为现在很多人想买小产权博拆迁,本来的博拆迁是就买一套房子放在那儿,希望他能在几年内拆迁。然后赚一套商品房回来。但是其实不是这样的。为什么呢?旧改项目一般来说整个周期都在十年以上,当然也有快的。我是说普遍的,有的甚至二十多年的都有。那你如果卡好了点去买这个房子,你的一个投资变现周期就不一样。这是我的一个理解。 现在市面上已经立项的小产权有些价格比较贵了,稍高于普通的小产权。特别是已经可以确权的,就是那种开发商在拿地阶段的房子,龙岗的要两万多,南山的要四五万多。 不过这种能拆迁房源拿出来卖的不多,一般业主不是急缺资金不会拿出来卖,等个四五年就能拿到一套等面积的商品房。普通的小产权房博拆迁主要就是存在不确定性,如果之前没有消息,那整个流程走下来周期就比较长。所以选择哪一种看自己的资金能力和需求。 文章来源于旧改资源交流萧先生,萧先生这篇文章讲了一些我旧改系列里没讲到的。 |
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