土地增值税的计算及会计分录

土地增值税的计算及会计分录

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

一、计算方法

土地增值税实行四级超率累进税率： 
　
1、增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。 速算扣除率0。
　
2、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。 速算扣除率5%。

3、增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。 速算扣除率15%。

4、按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%，速算扣除率35%。
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

二、增值额及扣除项目金额的相关规定

1、“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2、计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用，指销售费用、管理费用、财务费用。

（4）旧房及建筑物的评估价格。

（5）与转让房地产有关的税金；指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税、教育费附加等。

（6）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

四、土地增值税计算实例及会计处理

企业应当在“应交税费”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。

会计分录具体可以分为如下三种情况：

（一）对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计入税金及附加科目。

（二）对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税，一般应当作为其他业务支出处理。

（三）对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。

1、房地产开发企业销售房产

某房地产开发企业2018年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发成本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳城市维护建设税及教育费附加共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5%计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20%加计扣除。则其应纳税额为：

扣除项目金额=600+1,400+120+210+（600+1,400）×5%+（600+1,400）×20%=600+1400+120+210.9+100+400=2,830万元

增值额=3,800-2,830=970万元

增值额占扣除项目比例=970÷2,830=34.23%

应纳税额=970×30%=291万元

则企业应作如下会计分录：

借：税金及附加　291

贷：应交税费--应交土地增值税　291

实际向税务机关缴纳土地增值税时作如下会计分录：

借：应交税费-应交土地增值税　291

贷：银行存款　291
　　
2、非房地产企业转让不动产
　　
某工业企业转让一幢在用厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
　　（1）评估价格=600×70%=420（万元）
　　（2）允许扣除的税金27.5万元
　　（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）
　　（4）增值额=500－447.5=52.5（万元）
　　（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%
　　（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）

则企业应作如下会计分录：

借：固定资产清理　15.75

贷：应交税费--应交土地增值税　15.75

实际向税务机关缴纳土地增值税时作如下会计分录：

借：应交税费-应交土地增值税　15.75

贷：银行存款　15.75