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上个月，十三届全国人大常委会第十二次会议通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。
新《土地管理法》规定，根据土地利用总体规则，城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。 集体经营性建设用地的出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 此后，广东省、安徽省、湖北省、北京市、河北省相继出台了允许集体建设用地使用权流转的地方文件，对集体建设用地使用权的出让、出租、转让、转租、抵押、入股等流转行为进行了明确。 集体经营性建设用地是当前我国土地改革的重要方面，而集体土地入市，是一次破天荒的大变革。国家推行这一改革的目的在于，让集体经营性建设用地不需要在像过去那样先征收为国有，而是通过城乡建设用地“统一市场、同权同价”，增加产业用地，提高农民收入，改变原先地方相关部门通过土地财政增收的办法。 惊喜的是，《土地管理法》的修订，破解了集体经营性建设用地入市的法律障碍。我们看到，新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，且新《土地管理法》修改63条为："....通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。 “集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”那么什么是集体经营性土地入市呢？关于集体经营性建设用我们应该关注哪些要点呢？
集体经营性建设用地入市是什么意思？ 所谓集体经营性建设用地入市就是指充许农村集体经营性建设用地使用权出让、出租，实行，与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。 2020年，集体经营性建设用地怎么入市呢？ 对于入市的方式，大部分试点规定是以出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押的方式，并规定其地上建筑物、构筑物及其他附着物一并处分。 不过，从以上的内容中我们看到，新《土地管理法》中明确了集体经营性建设用地的入市方法包括出让、出租等，意味着2020年《土地管理法》实施后，集体经营性建设用地可直接以出让、出租方式进行，土地不需要先将集体土地征为国有。 另外土地所有权人和土地使用权人应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。
那么哪些土地可以出让呢？ 根据新《土地管理法》中的规定，集体土地只要满足以下四个要求才能入地产市场： 1、必须是土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的集体土地; 2、须经依法登记的集体经营性建设用地; 3、应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意; 4、必须纳入土地利用年度计划，合理安排。 这里可能会让很多人有一定的误解，认为集体经营性建设用地入市后，土地成本的降低可以拉低房价，其实这是一种错误的想法，因为入市的集体土地里没有住宅用地，更没有宅基地。 集体经营性建设用地入市或多或少都会给老百姓带来影响，虽然集体经营性建设用地入市，会增加农民的收入，增加产业用地，但也会出现各种问题，比如收益分配的问题。 试点中，相关部门按照入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%~50%征收调节金，在契税暂无法覆盖农村集体经营性建设用地入市环节的过渡时期，还会再按成交价款的3%-5%征收与契税相当的调节金。 对于农民来讲，无论是直接受益还是通过集体经济组织的公共服务来受益，都应该是农民集体获得集体用地流转收益的最终受益者。 不过实践中的收益分配等问题仍然需要进一步探索，也需要法律作出回应，才能推动集体土地有序、规范的参与市场交易，保护和协调好各方的利益，促进农村经济发展。 |
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