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日前，桂林市自然资源局发布了《桂林市本级新增建设用地片区土地收储成本综合包干价实施细则（征询意见稿）》。 一句话总结该《意见稿》：桂林市未来将在象山、雁山、七星、叠彩、秀峰、桂林经济技术开发区六大区域，由城区政府或开发区管委会对土地收储实施成本综合包干价。 《意见稿》明确规定了收储标准、收储程序、包干经费构成、收储资金来源及拨付等内容，为加快桂林市新增建设用地的收储工作提供了政策指导，也对土地一级开发企业产生了巨大的影响。 接下来我们将为大家进行详细解读： 一、《意见稿》的核心内容：明确包干经费各项构成及经费上限 根据《意见稿》规定，其成本包干经费主要包括以下十项内容： （一）报批费用 “报批费用”含新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、耕地占补平衡指标费等。以上费用根据国家、自治区、本市相关规定核算。 （二）征地补偿费 “征地补偿费”含土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费。以上费用根据桂林市城市规划区内集体土地征收补偿安置办法等相关规定进行测算。 （三）地上附着物补偿 “地上附着物补偿”根据桂林市城市规划区内集体土地征收补偿安置办法等相关规定进行测算。 （四）政府承担被征地农民养老保险所需费用 “政府承担被征地农民养老保险所需费用”按征地面积3万元/亩标准计提，今后可随市政府相关文件规定进行相应调整。 （五）被征地村集体预留地政府所承担的费用 “被征地村集体预留地政府所承担的费用”根据桂林市城市规划区内被征地村集体预留地管理办法等相关规定进行测算。 （六）征地工作经费 “征地工作经费”按土地征收面积8000元/亩标准计提。与市人民政府签订责任状且如期完成年度征地任务的城区，按2000元/亩标准追加工作经费。 （七）储备土地清表、封闭等前期费 “储备土地清表、封闭等前期费”根据工程造价相关规定核算，中介或咨询费根据具体协议并结合相关费用规定进行核算。 （八）土地看管费用 “土地看管费用”100亩及以下的，“土地看管费用”最高不超过47元/亩/月； 100亩以上500亩及以下的，“土地看管费用”最高不超过40元/亩/月； 500亩以上的，“土地看管费用”最高不超过33元/亩/月。 已修建围墙或围栏的，土地看管费用按上述标准减半。 （九）房屋拆迁工作经费 “房屋拆迁工作经费”按1万元/亩包干。 （十）不可预见费 上述成本8%。 另外，《意见稿》还规定，宗地中农房征收超出所在片区新增建设用地一般情况，造成片区综合包干经费确实无法完全覆盖农房征收补偿费用的，超出部分由各城区（开发区管委会）从其分享的土地净收益中解决。 具体费用上限如下： 非工业用地： 工业用地： 二、《意见稿》的重大影响：大力推进桂林市土地一级开发 （一）成本包干后对不同盈利模式的开发企业影响巨大 长期以来，土地收储工作是由政府或其授权委托的城投公司、开发企业，对一定区域范围内的城镇国有土地、农村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地达到“三通一平”、“七通一平”等条件，并且符合市政配套的状态，满足出让标准。 换句话，也就是通常所说的“土地一级开发”。 根据我们文鳐地产律师团队处理相关业务的经验，通常情况下开发企业参与土地一级开发时，常见的不外乎以下几种商业模式： 模式一：开发成本+固定比例管理费 首先支付全部的土地一级开发的成本（包括直接成本和间接成本），然后按照成本的一定比例（例如4-12%）计提固定收益，作为开发企业的利润。 模式二：固定价格（包括固定总价、固定单价） 固定总价，即政府根据的土地一级开发项目的情况，直接约定一个包含了成本和利润在内的包干总价款，支付给开发企业。 固定单价，则是政府根据的土地一级开发项目的情况，约定每亩的土地一级开发服务的价格，再根据开发企业最终完成验收的实际面积，支付款项。 模式三：土地出让款提成 开发企业在完成土地一级开发后，将土地交给政府收储，政府再将土地入市交易。土地出让后的款项，按照一定的比例，在政府和开发企业之间进行分配 模式四：一二级联动开发低价拿地获利 开发企业并不依靠一级开发挣钱，而是通过帮助政府完成一级开发而获得特殊的机会，通过设置特殊招拍挂条件等方法，低价拿到土地进行二级开发获利。 无论采用何种模式，对于政府和开发企业而言，最为担心的问题都是——成本失控！ 但从《意见稿》的附表可以看出，桂林市对于土地收储过程中的每环节均根据相关政策详细列出了包干价格的成本上限。 例如，对于土地储备清表、封闭等费用做了明确规定，每亩价格仅为0.6万元。 这无疑是土地一级开发的重大利好！因为利润的预期更加可控了！！ 要知道，在以前土地一级开发的各项成本，可是上不封顶的！！！ 但这也并不意味着开发企业就可以完全放松、高枕无忧了。 因为开除了直接的成本外，开发企业还面临通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等市场波动，所以参与一级土地开发的企业还是必须仔细核算预计成本，在开发过程中严格控制实际成本支出，并考虑到预计损失的风险，尽量缩短开发周期，以达到压缩在符合工程竣工验收前提下，压缩成本提高收益。 这些都需要房企具备足够的成本控制能力以及对于项目整体的运筹能力。 （二）明确了土地储备资金的来源及拨付节点 根据上述规定，土地储备资金主要来源于以下： 1.已供应土地出让收入中安排的资金； 2.从土地出让中计提的国有土地收益基金； 3.放行土地储备专项债券筹集的土地储备资金； 4.经财政部门批准可用于土地储备的其他资金。 土地储备资金作为财政支出，财政部门根据市政府批复的《本年度土地收储及资金计划》进行土地储备资金的分期拨付： 1.当年一月份按照年度土地储备资金总需求额的40%先行预拨到市土地储备机构账户； 2.年中6月份再预拨土地储备资金总需求额40%； 3.剩余20%将于年底12月份前预拨到位。 基于上述情况，我们认为： 作为企业在参与土地一级开发前，应当对政府该年度土地收储及资金计划进行详细充分了解。若该年度土地收储资金不足或已分配完毕，无法涵盖本项目开发成本时，有可能存在无法按时收回资金成本的风险。 为此企业在与政府洽谈签订一级开发协议时，应当考虑增加相关条款，约定由政府对本项目进行融资用以支付开发成本及收益，或者增加企业方垫付资金的利息，并要求政府提供其他抵押以保证按时收回成本及开发收益。 （三）包干经费分期进行支付
上述条款规定了包干经费分三期支付： 1.城区政府与市土地储备机构签订包干协议后，拨付50%； 2.完成开发并将土地移交收储后，最高拨付45%； 3.地块完成出让后，余款全部拨付。 根据上述规定，我们认为： 第一期拨付的包干费用的50%仅能涵盖报批费用及大部分征地补偿费用，未能涵盖地上附作物补偿费及养老保险等费用在整个征地拆迁、土地收储中最为关键环节的费用，而下一期费用则需要再完成开发并将土地移交收储后才能进行拨付。因此，在开发完成前，仍需要政府或者参与一级开发的企业进行项目融资，保障补偿费用落到实处，才能保证项目按时间节点尽快推进。 我们文鳐地产律师团队，具有丰富的房地产法律服务经验，服务的大型房地产企业客户包括碧桂园、万科、保利、金科、华润、绿地、彰泰、大都等。 我们可以为“土地一级开发”提供全流程的法律服务，具体包括如下内容： 【一、评估立项阶段】 （一）政策研究分析 对于土地一级开发，需要熟悉地方政策，文鳐团队将提供以政策为导向，实现企业获益为目标的政策分析，尽可能规避投资政策风险，挖掘优惠政策形成《土地一级开发政策分析报告》，为后续参与政府谈判、签订开发协议做充分准备。 （二）前期尽职调查 对土地一级开发进行全面的项目法律论证，进行详细的尽职调查，积极与政府各部门沟通，深入被征收主体调研，形成《律师尽职调查报告》，为开发企业制定《项目可行性方案》提供法律板块支撑，为后续组织实施阶段流程的确定、征收补偿方案的拟定提供前期信息收集。 【二、报批签约阶段】 （一）政府协商谈判 在签订合作意向书和框架协议或者一级开发合同前，应确保对出让方式与利润分配、双方权利义务达成共识，此阶段文鳐团队可基于前期政策研究及尽职调查，结合公司的可行性方案，在对项目整体利润进行评估的前提下，参与政府谈判磋商。 一方面保证一级开发利润的基础上，为二级开发设置一较为有利的特定便利条件；另一方面按照预期设置开发总成本来安排所有成本项目的内容、时间、支持方式、附加条件等，尽可能实现一级开发利润，同时也是保证了二级开发的取得。 （二）签订开发协议 有关土地一级开发的法律、法规的规定相对空白，企业参与土地一级开发基本依靠合同的条款来确定和约束双方的权利与义务，因此在合同条款不违反法律规定的情况下，就等于企业与政府合作的宪法，具有根本的法律约束力，这就要求合同履行双方的权利义务尽量能做最为详细的约定，在合同履行过程中，如果有问题出现，也需要通过书面的补充协议或者会议纪要方式明确，保证在发生争议时有据可依。 同时，政府的优惠政策或其它政策应确保透明、及时、确定。一般情况下，政府对房地产开发企业参与其土地的一级开发会有较为诱惑的优惠政策。企业在与政府签订合作协议时，最好能让政府明确该优惠政策的种类及企业应享有该优惠政策的节点及具体的范围等，并提供当地政府优惠政策相应的政策文件或政府会议纪要，以避免在今后执行优惠政策时可能出现的障碍，也可以防止因政府领导的变化而影响到优惠政策的执行。 文鳐团队在参与前期工作的基础上，严把合同关，设置违约条款，避免产生政府信用风险，导致公司损失。 【三、组织实施阶段】 （一）征地与补偿 1.进行征收合法性审查； 2.停止办理事项公告和通知； 3.确定房地产及其他附属财产评估； 4.征收对象登记调查； 5.根据调查结果拟定征收补偿方案； 6.社会稳定风险评估； 7.落实补偿金等其他补偿方式； （二）拆迁与安置 1.签订拆迁补偿协议； 2.取得征地批复； 3.取得拆迁许可证； 4.完成全部拆迁工作。 （三）开发与建设 1.进行三通一平； 2.完成配套工程。 （四）融资法律风险评估 对于开发企业需要一级市场的前期投资，属于资本高度密集型业务，投资数额大、投资回收期长，开发过程中，需要金融业的密切配合。由于金融的可变因素甚多，所以房地产投资的金融风险的影响因素也很多，这些风险主要包括：金融政策调整风险、银行调高贷款利率风险和银行催还贷款风险。 文鳐团队将为客户提供开发融资法律风险评估，同时结合客户的实际特点，结合前期政策分析有针对性的帮助客户获得财政补贴拨款、政策性贷款或通过信托、基金、土地资产证券化等方式拓宽开发资金来源，降低融资法律风险。
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