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开发报建是项目快速周转的重要因素，也是法务应了解的常规房地产开发知识，本文截取了几个重要的环节予以梳理，以供参考。 房地产开发常规流程包括：公司设立 、资质申请、取得建设用地使用权、选址定点、立项、申请用地规划许可证、申请建设用地使用权证、设计审查、施工到竣工验收。 了解房地产开发相关流程及知识，有助于项目法务工作价值更大化，为项目提供更有效的法律意见，从而更好地服务于项目。 设计、施工与验收环节 （一）与设计相关的开发报建 设计环节主要包括方案设计、初步设计和施工图设计。从开发报建的角度，方案设计由规划部门审查，初步设计和施工图设计由建设部门审查。 方案设计审查是规划行政主管部门一项重要的审查内容，建设单位必须按照《城乡规划法》、规划管理技术规定和规划管理部门提出的规划设计条件，委托有资质的设计单位进行设计。方案设计是规划部门牵头审查，通常由13个部门进行联合会审。 初步设计主要是针对大型项目，中小型项目一般不进行初步设计，可由方案设计代替。方案设计或者可行性研究报告批准后开始初步设计审查。 施工图设计审查是指受建设行政主管部门委托的施工图审查机构依据法律法规、地方规章、技术标准和规范，对施工图结构安全和强制性标准、规范执行情况等进行技术审查及程序合法性审查。施工图纸审查的专业范围包括：建筑施工图、结构施工图、电气施工图、通风系统施工图、地质勘察报告。 （二）与施工相关的开发报建环节 施工许可证是指工程施工前，建设单位向建筑行政主管部门申请的可以施工的证明。取得施工许可证后，项目公司必须在三个月内予以开工，无法实现开工的，需要在三个月内申请开工延期，延期可以申请两次，每次可延长3个月，如延期后仍未开工的，则需重新申报施工许可证。 （三）建设工程竣工验收与备案 竣工是施工单位对承接工程的完结。工程竣工后，由施工单位交付给建设单位，由建设单位组织施工单位、勘查单位、设计单位、监理单位，在政府主管的质量监督管理部门的监管下，进行五方验收，对项目建筑施工和设备安装质量进行全面检验。 工程竣工验收合格后，建设单位应向主管机关备案登记，存档备查相关资料。根据相关规定，竣工验收合格后应在15日内向县级以上建设行政主管部门申请备案。竣工验收备案表是商品房买卖合同通常约定的交付条件。 |
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