|
四、如何认定房改房的权属 （一）要解决房改房的权属，首先需厘清房改房与普通商品房的区别。 普通商品房买卖是平等商事主体依据民法、合同法及市场价值规律，通过平等协商、签订合同，实现各自权利的行为；而房改房买卖则是根据国家房改政策，按照所在单位公房出售方案，职工以成本价或标准价购买公有住房以实现享受国家的福利待遇的行为，受益人不仅仅是职工个人，还包括职工的全体家庭成员。[13]二者差别具体体现在以下方面： 1、房屋出售对象的特定性。 由国情决定，房改房在出售前原则上是由本单位职工家庭为单位承租的公有房屋，承租人对承租的房屋享有债权。同时，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条之规定，在国家或者单位作为出租人出售该承租的房屋时，承租人则享有在同等条件下优先购买的权利，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。据此，承租人对其承租的公房享有债权和该房屋在出卖时的优先购买权。 而普通商品房产权主体并非特定，任何个人和单位都可以在房地产交易市场上购买商品房，成为所有权人。 2、其房屋价格不是单纯的市场价格，而是综合了包括夫妻双方的工龄、职级等因素后确定的，相对于市场价有很大的优惠。 普通商品房的价格完全交由市场供求关系决定，而房改房则不同。我国长期实行计划经济，实行低工资制度，作为对职工劳动的补偿，同时实行了低租金的住房制度和公费医疗制度。但这些补偿是不充分的，低工资加上低租金的住房和公费医疗福利待遇，与职工的劳动付出之间仍存在差距。作为房产市场化过渡的历史产物，房改房主要存在目的是完成向货币化、商品化住房的过渡，由政府根据实现住房简单生产和建立具有社会保障性的住房供给体系原则决定。实践中以三种价格及产权类型出现的无论是市场价房、成本价房、标准价房，相对于商品房都有很大优惠。 房改房带有福利性、补偿性、社会保障性、统筹性等特点，决定了实际支付房款远远低于市场价格，该价格并非房产的对价。 3、“房改房”福利待遇每个家庭只能享受一次。 房改房的承租权承袭性和国家统筹性决定了房改政策优惠每个家庭只能享受一次，每个家庭成员也仅有一次享受的机会，不可能重复使用。 （二）认定房改房权属应考虑的因素 1、坚持房改政策精神的原则。 给予职工的工龄等福利优惠购房政策，这是因为我国长期实行低工资制度，住房实行福利性实物分配制度，“房改房”是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。相当于将多年的工资差额，一次性补发给职工。[14]按照国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工按成本价格购买公有住房，每个家庭只能享有一次。 2、售房款支付在房改房购买中不具有决定物权属性的意义。 “房改房”是特定历史时期的产物，其本身带有福利补助性和政策优惠性，从某种意义上讲，甚至带有“人身”的色彩。[15] 《婚姻法》司法解释（三）第十二条，“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下的，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。” 本条司法解释明确了房改房的权属由购买资格而非出资款来源决定，将之前对于房改房购房资格与购房出资的关系的不同理解进行了拨乱反正。系对房改政策精神认识的理性回归。购房资格决定产权归属，出资作为对以购房款为限的夫妻共同债务的清偿，不具有物权的意义，仅在特定情况下可以主张债权。笔者认为该条司法解释反映最高院在房改房出资与产权关系认识上的理性回归。 （三）认定享用死亡配偶工龄所购“房改房”为健在一方与死亡配偶的夫妻共同财产，是贯彻我国夫妻共同财产制的必然要求。 2001年修改后的《中华人民共和国婚姻法》对夫妻共同财产进行了完善。2003年最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》中在第十一条等相关条文对《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻共同财产的规定进行细化，将符合条件的住房公积金、住房补贴认定为属于夫妻共同财产的范围。“其他应当归共同所有的财产”：（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金”。这是因为在购买经济适用房时，即使一方在1999年以后已去世，只要符合条件仍然可以补计补发住房公积金和住房补贴，有的多达几十万元。如果不在本单位购买经济适用房，还可以直接从所在单位提取补贴的现金。[16] 该解释在司法理念上取得了两个特殊突破。1）婚姻关系虽因一方死亡而自然终止，但在特殊情况下，可临时延伸。2）一方虽死亡，在特殊情况下，权利主体身份可临时恢复。国家在1999年后深化住房制度改革，推进货币化分房，在工资收入中增加了住房补贴和住房公积金项目，房改补贴由暗补改为明补。条件具备的公有制单位按规定标准及时对职工发放了住房补贴和住房公积金，而条件不具备的单位则进行了推延。在拖延时间里，有的职工死亡，其应发的住房补贴和住房公积金在其死后需要补发。在补发时，国家政策及法律仍然认可他的民事权利主体资格。也就是说，特殊情况下，人死亡后仍然可以作为权利主体取得财产权利。[17] 房改房购买系原有公有住房承租权的承袭和转化，享用死亡配偶工龄优惠所购“房改房”为健在一方与已故配偶的夫妻共同财产。房改房原本是单位根据职工的职务、工龄、家庭人口等多种因素综合考虑而给予职工的福利，按房改政策出售，仍是上述福利政策的延续。国家多年实行低工资制，现在按成本价售房给职工，等于将多年积累的工资差，一次性地补发给职工。[18] 公有住房的承租、房改制度具有极强的福利属性，与“合同法”中的租赁及商品房买卖具有明显的区别。公房承租制度是我国在一定的历史条件下及特定的发展阶段中的福利制度，其福利属性表现为由夫妻一方名义承租、只交纳少许的费用即可以长期居住、使用，在后续的房改政策中可以以成本价购买并通过折算工龄获得优惠。作为原承租人的父母去世后，其子女一般均可以继续承租并参加房改。房屋虽系一方配偶去世后购买，但该房的权属取得毕竟不同于商品房的购买，系对原有福利的形态转化。因此房屋在参加房改后取得房屋所有权后，不能简单地理解为由健在一方单独所有，而应认为含有死亡配偶的部分权益。 本文“案例一”中，公房承租人张x1去世七年承租人竟一直未发生变化，究其原因，根据北京市公房管理政策，该承租权的变更需要所有法定继承人的一致同意，而健在一方因无法取得其他继承人的一致同意始终未进行承租人变更。这在某种程度上，印证了承租权可以继承的事实。二审及再审法院（从案例二可知北京高院同时有承认承租权转化的裁定）以去世后承租权主体消灭为由，否认死亡配偶（由其继承人继承）享有由承租权转化的物权，是错误的。 五、【结语】 房改房属特定历史时期国家福利政策分房，具有补偿性、社会保障性、国家统筹性、享受权利的一次性等特点，与我国长期实行低工资制度、住房实行福利性实物分配制度密不可分的。使用包括配偶工龄在内的各种优惠，并非仅仅是对房价的政策性补贴，是对原有承租权的承袭和转化，是死亡配偶享有共有权的根据。 在《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》被废止后，依据现行有效的、由房屋主管部门出具的、体现房改政策精神的住建部复函认定房改房的权属更为合理。享用死亡配偶工龄优惠所购“房改房”由健在一方配偶与已故配偶的继承人共有。 |
|
|
