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北京德和衡律师事务所律师 北京德和衡律师事务所 联席合伙人 摘要： 房改房是我国推进城镇住房制度改革背景下的过渡性产物，因房改房发生的争议在房产纠纷中占据不小的比例，使用已故配偶工龄购买的房改房权属如何认定一直以来在实践中存在较多争议，经常发生同案不同判的现象。通过分析房改房在司法实践中不同的认定标准并分析其原因，笔者认为确认此类房屋的权属，还应从根本上正确理解房改房的特殊性，遵循房改房的政策制度以及福利补偿等特殊属性，认定此类房改房为夫妻共同财产更为合适。 关键词：已故配偶 工龄 房改房 权属认定 近几年，在畸高房价的背景下，各类房屋争议越来越多，婚姻家事类纠纷案件中大多也都与房产有关，主要涉及房屋权属的认定、对房屋的分割以及与房屋相关的其他问题。其中房改房作为房屋的一个类型，近年出现争议的案件也日渐增多。使用已故配偶工龄购买房改房便是其中一个类型，而关于房改房的权属认定问题在实践中一直存在争议。2018年北京市高院发布的《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第六条对已故配偶的权利进行了规定，却引发了实务中对此类案件的更大争议。本文从房改房本身的特殊性进行分析和探讨，结合此类案件中出现的同案不同判现象进行分析，结合本人办理过的案例，认为使用已故配偶工龄购买的房改房应当认定为夫妻共同财产，希望在司法裁判中各级法院能够就此类案件统一认识、统一裁判。 一、相关案例及存在的问题 本人承办的一起继承案件于2018年在北京市朝阳区人民法院奥运村法庭进行审理。由于该案涉及使用已故配偶工龄购买房改房的继承问题以及当事人有涉外因素导致案件更换审判法官至今未能结案。但前后法官的不同观点让本案的判决结果无法预料，而本案的核心问题便是关于使用已故配偶工龄购买房改房的权属到底如何认定的问题。 (一)案例基本情况介绍 该案基本情况如下：“男方张某在妻子李某去世一年后于1999年购买了以妻子李某名义承租的单位公房，并使用了双方的工龄。但购买此房屋有一个特殊之处，女方是因工殉职，去世时年仅40岁，基于女方的领导职务和高级职称，单位研究决定将涉案房屋出售给男方张某。现在男方张某不让李某与前夫所生的女儿居住，女儿起诉张某要求继承分割该房产”。本案事实并不复杂，但此案由于涉外送达问题造成时间过长而更换了一次法官，本案虽未判决，但是在和法官的沟通中出现了两种截然不同的观点。与第一任法官沟通时，法官传递的信息是基于上述房屋的来源以及房改房的特殊性质应当属于夫妻共同财产。但更换后的法官却认为已故配偶对房改房不享有物权权利，本质上还是一种政策性补贴而非财产性权利，认为根据北京市高院发布的《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（以下简称“解答“），已故配偶只就工龄对应的财产性价值享有利益而已，与房改房的来源是已故配偶单位的福利房以及因已故配偶的职务才有购买的资格等因素无任何关系。该案如果按照更换前法官的裁判思路，该房屋就有可能认定为张某和李某的夫妻共同财产，其女儿则有权按照法定继承来分割属于李某一半的房产份额。而按照更换后法官的裁判思路将导致不同的后果，如果该房产被认定为男方张某个人财产，则李某女儿无权分割该房产。如果该房产被认定为张某和李某按份共有，则女儿只能从母亲工龄对应的财产价值即该房产的四分之一份额中按照继承法再进行分割。因此，本案关于使用李某工龄所购房改房到底按照夫妻共同财产来认定直接影响当事人物权权利的实现。 （二）目前司法审判实践中存在的问题 就本案涉及的此类问题，笔者专门查询搜索了各级法院的相关判决，结果发现，此类案件即使在北京的各级法院中存在同案不同判现象都非常严重。离婚继承诉讼中，对于房改房的处理，核心问题是房屋权属的认定及分割。而不管是理论界中还是实务界，对使用已故配偶工龄购买房改房的权属认定还存在严重分歧。 二、关于房改房权属认定的现有不同标准及原因分析 使用已故配偶工龄购买的房改房权属如何认定目前主要有以下三种观点，之所以会出现如此截然不同的观点，主要原因是没有统一的立法标准。在司法审判实践中，由于不同法院援引不同的复函和规定等从而导致产生同案不同判现象，由此产生了不同的认定标准。 （一）认定为一方个人财产 1.持有此观点者认为房改房在购买时使用已故配偶的工龄优惠，是赋予健在者的专属政策性补贴而非财产性利益（如同笔者承办案件的第二任法官的观点），去世一方不享有房改房的物权。此观点主要依据的是《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（ [2000]法民字第4号）（以下简称“最高院复函”），其内容为：“司法部律师公证工作指导司：你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函》收悉。经研究认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。以上意见，供参考。” 2.然而“最高院复函”已于2013年2月18日被废止，《关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定 》的内容为：为适应形势发展变化，保证国家法律统一正确适用，根据有关法律规定和审判实际，最高人民法院会同有关部门，对1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的司法解释和司法解释性质文件进行了集中清理。现决定废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的81件司法解释和司法解释性质文件。废止的司法解释和司法解释性质文件从本决定施行之日起不再适用，但过去依据下列司法解释、司法解释性质文件对有关案件作出的判决、裁定仍然有效。其中废止的23号文件便是2000年2月17日“最高院复函”，废止的理由是与现行房改政策不一致。 3.尽管最高院的复函已经被废止，但是仍然有很多法院在审判时受到此观点的影响，其裁判时仍然参考该复函的规定，认为：第一，使用已故配偶工龄购置房改房只是一种政策性补贴，而非财产性利益；第二，虽然使用已故配偶身份购置房改房，但是民事权利能力终于死亡，已故配偶已经不具有购房的主体资格；第三，工龄优惠只是国家特殊时期的一种特殊的福利，而不是真正的物权。持有此观点者尤其坚持已故配偶民事权利能力已经消灭、不具备包括取得房屋所有权在内的主体资格，主张房产权属只能归夫妻中健在的一方。这一观点在北京地区具有相当的代表性。笔者查阅涉及到房改房权属案件中，以此作为否定已故配偶权利的判例大量存在。我国民法上本来关于死者是否一概不享有民事主体的一切权利，历来就存有争议而且至今仍争执不休，因此在涉及已故配偶的物权权利时同样存在类似问题的争议，本人承办的几个案件中对方代理人也都从此角度否定房改房权属属于夫妻共同财产，而主张为一方个人财产。 （二）认定为夫妻共有财产 1.认定该类房屋权属为夫妻共有财产主要是从房改房的特殊性进行分析。房改政策的特殊性决定了房改房区别于其他商品性房屋。房改房本质是给予职工政策性的优惠福利，已故配偶享有房改房福利待遇是由特定时期国家房改政策的福利性、补偿性、身份性等特殊性决定的。持有此观点者主要依据的是住建部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》（建住房市函[1999]005号）（以下简称“住建部复函”），其内容为：“你司（98）司公函018号函和（99）司公民便字027号收悉。经研究，答复如下：按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。本案中，唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此，我司认为，该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。”显然原住建部认为使用配偶工龄优惠即获得了购买资格，其获得的利益为财产利益可以视为夫妻共同财产。 2.该认定标准之所以把使用已故配偶工龄购买房改房权认定为夫妻共同财产主要有以下几条理由：首先，已故配偶工龄属于财产型权益，所以可作为夫妻共同财产加以分割；其次，购买房改房是使用已故配偶工龄，具有人身属性；再次，该类“房改房”本身作为特定历史时期产物的特点，不能简单依据购房合同签订、房产证的取得时间，也不能仅仅根据出资来源来作为判断权属的依据。而要根据特殊时期的特殊政策，这是给与以家庭为单位的一种福利，该类福利带有财产性和人身性。最高人民法院吴晓芳法官也持此观点，她认为在认定房改房的权属时，不能简单粗暴地割裂历史。完全忽略房改房从承租权转化为所有权的承继事实。既不能简单依据出资来源，也不能仅以购房合同的签订时间及房产证取得时间来判断房屋产权归属，而应从特定历史时期的特定国情出发，充分考量国家政策制定的初衷和现实国情，作出公平合理的判断。 （三）认定为按份共有该财产 1.此观点主要依据的是2018年6月20日《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（以下简称“解答”）。该解答第6条规定：“被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。” 显而易见，该“解答”是将已故配偶工龄对应的财产价值与剩余房屋价值做了区分，等同于确认已故配偶和健在配偶按份享有房产物权。 2.该类认定标准主要有以下几点理由：首先，已故配偶工龄可以折算成财产价值，并且根据该折算金额在购房中所占据的比例来确定夫妻双方享有的比例；其次，该类标准不仅考虑了工龄的特殊政策的特殊补贴性，还强调夫妻共同财产中关于出资比例的分摊。该类标准不仅公平考虑了夫妻双方的共同财产制，也为继承人的继承权提供了请求权基础。 三、使用已故配偶工龄所购房改房权属从多维度考量应认定为夫妻共有财产 关于使用已故配偶工龄购买房改房到底如何认定仁者见仁智者见智，从法律法规、历史传统、政策沿革及有关部门的相关规定或复函，笔者倾向于上述第二种观点，认为使用已故配偶工龄购买的房改房权属认定为已故配偶与健在一方的夫妻共同财产为宜，更符合房改房本身的特性，有利于平衡各方利益，真正实现房改房福利优惠政策的原本价值，其理由如下： (一) 从房改房和普通商品房相区别的维度 房改房系1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是中国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，现如今又可以称为已购公有住房。“房改房”的产权性质一般有两种：完全产权和部分产权。形成这两种“房改房”的原因，要追溯至当年的房改政策，当年职工参加房改购买房屋时，有市场价、成本价和标准价购房三种选择。 而商品房是在市场经济条件下，具有资格的房地产开发商取得相应的证照建成以后，向市场主体出售或出租的行为，包括住宅、商业用房和其他建筑物。商品房除了特殊地区有“限购”政策以外，很少有能使用工龄作为财产折算而冲抵一部分购房款的，或通过已故配偶而享受购房资格或者通过工龄折算享受巨大优惠的。因此，认定“房改房”的权属性质要和商品房相区别，不能简单以商品房属性来对房改房权属进行认定。 房改房不同于普通商品房，有着福利补偿的特殊性，夫妻健在一方使用已故配偶工龄优惠购买的房改房，是从承租权到所有权的转化。房屋的特性和两种权利之间的承继，是认定此类房改房的依据，应从特定历史时期的特定国情出发，充分考量国家政策制定的初衷和现实国情，作出公平合理的判断。 （二）从房改房的购买权属来源维度 公有住房的承租与房改具有极强的福利属性，其福利属性表现为由夫妻一方名义承租、只交纳少许的费用即可以长期居住、使用，作为原承租人的父母去世后，其子女一般均可以继续承租并参加房改，但同时也排除了其他人购买的权利。这与商品房的承租和买卖具有明显的区别。比如前面笔者提到的承办案件，如果不是因为女方享有承租权且女方的职位和职称，在女方已经去世的情形下，健在一方又哪来的购买女方单位房改房的资格呢？因此，享受房屋成本价并通过折算工龄获得优惠价格购买房改房的权利实际上是对原有公房承租权的承袭和转化。因此，享受房屋成本价并通过折算工龄获得优惠价格购买房改房的权利主要来源于原有的以家庭为单位的承租权。 房改房在出售前一般为单位的公有住房，由本单位职工家庭承租，承租人对其承租的公房享有居住和使用的权利。同时，承租人也享有房屋在出卖时的优先购买权。房改政策为承租单位公有住房的职工购买公有住房提供了依据，房改房才应运而生。因此，房改房原则上仅仅针对本单位的职工，在出售对象上具有直接的限制，并且直接和夫妻身份关系直接发生联系。 （三）从购买房改房的价格因素维度 房改房属于计划经济时期国家政策性福利分房，具有补偿性、社会保障性、国家统筹性等特点。计划经济时期的住房实行福利性实物分配制度，而房改政策就是针对职工优惠购房的福利政策，房改房的价格低廉，也是基于国家多年实行的低工资制。因此，职工购买房改房的价格是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后的价格，相当于在房屋价值计算上给予职工相应的政策性优惠福利。按成本价售房给职工，意味着将多年积累的工资差额，一次性补发给职工，房改房本质就是国家给予职工的一种福利。 “房改房”本身带有一定的国家政策属性，其出售和价格的计算均受到国家政策的调整。与普通商品房不同的是其房屋价格不是单纯的市场价格，而是综合了包括夫妻双方的工龄、职级等因素后确定的，相对于市场价有很大的优惠。政府在售房时照顾了已去世配偶的权益，承认他们对社会、对家庭所做出的贡献。 （四）从房改房购买主体维度 《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条规定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次。可见，享受住房福利待遇仅限一次，每个家庭成员也仅有一次享受的机会，不可能重复使用，如果一个家庭中男方享受了一次购买机会，女方则不再享有。由此决定购买主体是家庭即为夫妻双方，而非职工一方。这也是由房改房沿袭承租权和国家统筹性所决定的。因此，一方主体一旦购买了房改房，另外一方便丧失了购买房改房的权利，可以看出，购买房改房的主体资格是严格的和婚姻关系挂钩的，一方一旦享有该权利即视为夫妻已经共同获得了该权益。 本人所利用的已死亡配偶生前工龄优惠所购公房中包含了已死亡一方的财产权益，尽管该财产权益其生前并未能实际取得，但由于这种权益是其生前且在婚姻关系存续期间应享受和取得的财产或财产性权益，故其也应视为是夫妻在婚姻关系存续期间的所得财产而认定为夫妻共同财产。 （五）从夫妻共有财产制维度 婚姻家庭财产关系是以人身关系为前提，直接体现一定经济内容或者以一定的财产为媒介所形成的社会关系，在法律性质上即为财产性质的权利义务关系。根据《婚姻法司法解释三》第十二条的规定，房改房的权属由购买资格而非出资款来源决定，售房款支付在房改房购买中不具有决定物权属性的意义。购房资格决定产权归属，出资作为对以购房款为限的夫妻共同债务的清偿，不具有物权的意义，仅在特定情况下认定为债权。此条规定将出资方享有的权利归类于债权，而并非对房屋享有的物权，真正还原了房改房的本质。从这个层面讲，此条规定符合房改房福利政策的规定，同时也与住建部复函的精神保持了一致，在一定程度上将仅从出资确定权属的观点予以调整，给予方向上的指引。 关于房改房权属的财产关系是由人身关系所引起的法律后果，是直接反映以财产为媒介的一种经济关系，但又与主体所具有的特定身份不可分割，所以是附属于人身关系的一种财产关系。婚姻家庭法调整的财产关系具有上述特点，与其他民事法律调整的财产关系必然有不同的处理原则。夫妻共同财产的认定不应拘泥于意思表示及权利能力等限制，而应体现出家庭财产制的特点。工龄优惠具有财产性权益，购买公房时使用工龄优惠折抵了购房款，可以视为在购房时转化为出资，所购房屋含有死亡配偶一方的贡献，因此所购公房应认定为夫妻共同财产。 综上所述，从上述房改房特殊性以及婚姻家庭财产共有制等多维度分析，房改房的购买权利是给予夫妻双方的，已故配偶应当享有房改房购买后的物权权利，已故配偶的工龄优惠体现的是享有物权的资格身份，而非仅仅是一种政策性补贴，这类性质的房改房权属应当认定为属于夫妻双方共有。 （六）其他相关维度 “解答”发布后，导致部分法官不再考虑其他购房因素，仅仅就已故配偶工龄对应的财产价值进行继承分割，其余房屋权利全部归健在方所有，或者对房屋权属不做认定，机械适用“解答”，完全不考虑其他因素，严重侵害已故配偶的物权权利。虽然摒弃了之前“高院复函”的指引，不再仅仅从出资对房改房的权属做出定性，但还是会将已故配偶工龄对应财产价值以外的部分确认为健在方所有，仍然没有改变思路，考虑房改房的特殊性。针对该类房屋权属不同的认识以及司法实践中不同的判决，笔者认为在当前法律依据不足的情形下，应当尽快在确认房改房权属为共同共有的前提下，再参考购房中所涉及的出资、职务、职称、工龄优惠等因素给与贡献较大一方适当补偿。因为房改房的购买资格、房改房的面积大小是与职工的职务、职称等有着直接因果关系的。因此参考上述因素以及对房改房的贡献确定房改房的分割原则遵循公平公正的原则，有利于更好的平衡当事人之间的利益，保障已故配偶、健在方以及已故配偶继承人的合法权益，避免今后出现更多同案不同判的后果。 四、关于使用已故配偶购买房改房权属认定的立法和司法建议 由于使用已故配偶购买房改房的权属长期没有法律依据，即使北京市高院发布了“解答”第六条，但依然有各种不同的司法观点以及同案不同判的情况，针对这一现象笔者提出以下立法和司法建议： （一）完善民法典中相关内容的立法 民法典草案虽然颁布但还没有生效，在婚姻法及继承法中均未涉及到使用已故配偶购买房改房权属认定问题和其他相关概念的确定。在民法典草案第十六条关于民事权利能力的特殊规定中，应当增加例外情形，比如已故配偶一方虽然已经去世，但是健在一方使用该已故配偶工龄购买房改房时视为该已故配偶此时具有权利能力。另外，在第一千零六十二条条关于夫妻共同财产的规定中，如果能明确规定，使用已故配偶工龄所购买的房改房应当认定为夫妻共同财产，便可以彻底解决此类争议无法可依的问题。如果民法典中能增加和完善相关内容，会给司法审判机关解决有法可依的问题。 （二）出台相关司法解释，统一裁判规则 虽然目前有 “住建部复函”认为使用已故配偶购买房改房应当认定为夫妻共有财产，但是该复函效力既不属于法律法规，也不属于规范性法律文件，不具有统一适用性。如果要各级法院都遵循统一的裁判规则，如果民法典中不能增加和完善相关内容，需要最高院出台相应的司法解释，就该问题作出明确的司法解释，而不是通过“复函”或者“解答”的形式对该问题予以回应。 就房改房权属在离婚时应如何分割问题，目前婚姻法解释二第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”该条款应该适用于房改房的处理，但是据此认定为共同财产后，是原则上均等分割，还是应考虑承租方的贡献较大等因素而多分没有规定。解释三第十二条，也只是规定夫妻用共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时对该出资的性质按照债务处理。因此，最高院应就此问题出台相应的司法解释以统一裁判规则。 （三）做好法律适用和地方政策的衔接 由于房改房政策的多样性和复杂性，导致法律适用与政策的衔接存在难度。全国各地关于房改房的各种地方性法规、规章和政策等各种文件繁多，多带有浓重的行政色彩，且规定不一、具有极强的地域性。这就造成法院在处理相关案件时，法官在适用法律的同时，更要熟悉相关的政策，无疑对法官提出了更高的要求和挑战。对于政策的熟悉、理解程度以及与法律一般规定衔接能力的差异，会造成案件的判决尺度不一。因此，除了需要最高院出台统一的司法解释对该问题进行指导外，各级法院在裁判时如遇当地政策和法律法规相冲突时，应以相应的法律法规或规范性法律文件为准，实在拿不准的疑难复杂案件可以报最高院请求“复函”或者“解答”以解决少数特殊问题的争议。 五、结语 房改房作为特定历史条件下的一种房屋形式，将会逐渐退出历史舞台，但目前，面对纷繁复杂的房改房争议越来越多，应当把握对于此类房屋权属的认定与当时的房改政策相一致。笔者认为，将使用已故配偶工龄所购房改房确认为健在一方与已故配偶的夫妻共同财产，符合我国夫妻共同财产制的立法原则。在司法实践中，处理这类案件也应遵循房改房的特殊性，将历史与事实结合，作出公平合理的判决。 参考文献： 1、《最高人民法院婚姻法司法解释三理解与适用》，第 191 页。 2、《民事审判指导与参考》总第74期，2018年第2期，吴晓芳法官。 3、杨晓林、段凤丽：《享用死亡配偶工龄优惠所购“房改房”的权属探析》，家事法苑2017-06-07。 4、杨晓林、段凤丽：《再论享用已故配偶工龄优惠所购房改房的权属》，家事法苑2018-06-25。 5、李雯.用已故配偶工龄优惠购买房改房的产权归属[J].中国公证.2015(04)。 6、陈豪彬. “死者所购”房产是否属于遗产之法律分析[J].中国公证.2014(09)。 7、邵云龙.关于使用已故配偶遗产所购房改房公证的思考[J].中国公证.2014(04)。 8、韩延斌《离婚财产分割中“房改房”的分配原则》，《民事审判指导与参考》，法律出版社， 2004 年第 1 辑。 9、《婚姻关系存续期间，取得一方父母单位房改房所有权，离婚时该如何处理？》，载于《人民司法·应用》，2014 年第 3 期（总第 686 期）。 |
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