十字路口，这个区域打响了第三场价值保卫战！

上周，去了一趟杨金调研。

我发现，不知不觉中杨金第三次走到了十字路口。

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2018年7月19日，北龙湖的战火蔓延到杨金，杨金打响了第一场战役。

去年7月份，郑州规划局批前公示《中国（河南）自由贸易试验区郑州片区空间布局规划（2017-2035）》。

在这版规划中，北龙湖北岸的规划调整，彻底激活杨金。

下面这张图，是北龙湖的规划调整前后对比图——

                           

在这张图上，我们能明显看出来：

规划调整后，龙湖北岸的住宅用地大幅削减，商务商业和产业用地大幅提升。

也就是说，龙湖北岸从一个传统的住宅区，蜕变成一个省级配套核心。

由此，今年我们看到，龙湖北岸落地了一大批这座城市从未出现过的、甚至能改变城市格局的大配套——

比如，可能是中国最好的轻奢潮流购物中心，中粮大悦城；

以及，继上海新天地之后的又一个中国商业新地标，瑞安龙湖新天地；

还有，目前中国最好的奢侈品商场SKP，也是继北京和西安之后的全国第三座；

最后，就是以悦榕庄为代表的五星级酒店群、郑州最好的中学之一枫杨外国语、全国知名的百年名校清华附中……

更重要的是，这些配套都会在这两年纷纷落地。枫杨外国语将在明年招生，五星级酒店群将在明后年陆续竣工；大悦城计划在明年竣工；瑞安新天地计划在后年竣工……

没有修改规划之前，没有这些配套之前，龙湖北岸就是普通的住宅区。

哪怕北龙湖的住宅卖到10万/㎡，也和杨金没有半毛钱关系。

有了这些配套之后，龙湖北岸的价值辐射力将直接向外延伸3-5km。

杨金成为中部顶级配套的第一辐射圈。

另外，杨金还有一条关键性的道路，和北龙湖及这些配套直接连接，也就是“中央大道”。

中央大道，自北向南串联起杨金、龙湖北岸群、金融岛、CBD。

双向8车道，5-10分钟就能直达龙湖北岸配套群。

另外，中央大道的工程进度已经完成80%以上，仅剩下连霍高速这一段正在施工。

施工完成后，杨金和北龙湖、以及龙湖北岸的顶级配套将彻底打通，杨金将被彻底拉入龙湖北岸的配套体系中，成为大郑东和北龙湖的一部分。

这是杨金的第一场战役，以杨金从金水某个版块，成功转身到大郑东北龙湖而收尾。

2

向混乱和刚需开战，是杨金的第二场战争。

龙湖北岸的规划调整，再加上中央大道的逐步落地，让杨金进入了大郑东和北龙湖的体系中。

但是，曾经的杨金还有另外一个问题——

最早的杨金，是混乱的刚需市场。

以部分中小开发商为代表的第一批房企，以旧改的名义进场杨金，开启了杨金板块混乱开发的序幕。

很多不靠谱的项目，在这里诞生——

均价6000元/㎡；意向金10万起步。

此时开始，杨金就陷入了无序开发、延期交房、办证延期的漩涡中。

如今，我们回过头来看这些项目，就是一簇簇的钢筋混凝土，占据了这个城市最好的板块之一。

杨金的第一场战役，是从去年开始的。

这是一场良币驱逐劣币的漫长战役。

去年，以康桥东麓园、美盛北龙台、泰禾东府大院为代表的，有品牌房企开发的一批品质项目开始进场杨金，开始挤压。

如今，我们再来看杨金的楼盘结构会发现，杨金已经变了。

价格已经全线破2万了；户型已经是130-140了；新中式和航空铝板也用上了；7米横厅和两梯两户也进入市场了。

更值得一提的是，前期那些内购项目正在挨个被品牌房企吞噬、消化，纷纷撤出市场。

比如美商的部分地块，已经有蓝城介入；以及任庄的改造，历经波折之后，由天伦和绿城联合进场。

整个杨金的开发主体，已经全面去刚需化。

从产品结构、价格结构和客户结构，全面改善化。

杨金的属性，已经是有北龙湖配套价值的、300万量级的精纯改善。

杨金的第二场战役，以品牌房企和改善属性的胜利回归而收尾。

3

向居住氛围开战，是杨金的第三场战争，也是一场关键的战争。

前面我们说到的那些改善项目，都有一个很大的问题——

地块太小，分布太散，很难形成连片的居住氛围。

但是，这个问题从今年下半年开始，出现了新的转机。今年下半年，杨金板块开始有一大批的大项目入市。比如前面所说的任庄，以及前两天刚刚入市的福晟九州府。

福晟九州府，可能是目前杨金板块内，由大房企开发的首个大盘项目。

在中国，有个建筑行业的最高奖“鲁班奖”。从某种意义上说，鲁班奖就代表着当代中国工程质量的最高水平，像鸟巢、世博会中国馆，都是曾经的鲁班奖获得者。

而九州府这个项目，由六次获得 “鲁班奖”的福建六建，整体营造。

420亩地，90多万㎡的新中式居住群，沿杨金路舒展延伸，与同为新中式的北龙湖南岸，遥相对望——

更大的土地，福晟也就在居住氛围营造上，拥有了更多地施展空间。

单纯一个一期地块，就有68余亩。

也正因为这68余亩的土地，福晟得以营造出一个中式建筑的规制风韵——

从南至北，层层递进，尽可能的还原传统中式大宅的风骨。

在郑州很多中式社区中，主大门大都是三开间的大门。

九州府的第一进大门“九州门”，从一开始就遵循王府大院的的规制，按照“五进形制”营造。

正门的龙龟雕塑，源于故宫的雕塑理念；照壁、石狮、拴马桩化作形意元素，穿插其中；为了彰显更浓烈的礼序感，整个墙体的塑造，还选用了大量的进口石材。

最终，得以呈现这样一种传统建筑的特有美感——

同样得益于更大的土地面积，让九州府拥有了一个足足4000㎡的开阔院落，一条风雨连廊串起阳光草坪和景观树阵，阵列式的高大林木，平添庄重的仪式感。

这种层层递进的景观和空间体系，让整个社区的居住氛围感更加浓烈。

为了加强传统中式大宅固有的氛围感，九州府在细节塑造上，也做出了研究和融合。

比如，在单元入户门的两侧，增加了中式的窗棂和万字花纹元素，而且这些元素采用仿古铜不锈钢拉丝工艺处理，整体的质感更精细、更细腻。

以上皆是，九州府为了提升居住的氛围感和品质感，在外部空间上做出的诸多努力。

除此之外，还在内部空间的塑造上，也有不错的表达。

这是一个精装社区，在精装选材和设计上，尽可能的保证后期的居住舒适度。

比如，门窗选用了三层中空的断桥铝系统窗；以及卫浴是德国品牌，汉斯格雅的花洒再加上杜拉维特的马桶……

至于剩下的新风系统、地暖、直饮水、小夜灯、社区WIFI、风暖浴霸，这些已经基本是郑州改善项目的标配，无需多讲。

值得一提的是，九州府在户型设计上，要比市场上的多数项目更注重采光面的开阔性。

比如144㎡的四房，南向开间做到了近12米，阳台开间做到了6米以上，给居住带来了更好的采光采景感。

如果用一句话总结九州府的产品营造的话，我想应该是——

九州府，一直在做加法，一直在为了增强居住氛围感而做加法。

为了保证工程质量，以六获鲁班奖的福建六建作为承建商；

为了还原中式大宅的院落氛围，做出了五进递进的社区空间；

为了增强中式建筑的仪制感和礼序感，用了更高标准的选材和更精细化的工艺；

为了增强居住舒适感，把精装的选材提升到了更高的水准……

这可能是一个开发节奏将近五期的庞大项目。

我们可以想象一下，九州府落成之后的样子——

礼序规整、线条硬朗、窗明清亮的一排中式建筑群在杨金路上一字铺陈开；

连点成片的串联起剩下的几个高品质改善盘……

整个杨金的居住氛围，到那时又会得到怎样的提升。

九州府的进场，是一个信号。

这个信号之后，杨金可能真正有了改善居住区的楚楚模样。

4

我们期待这一天的到来，即便是曾经不看好杨金的我，也无比期待。

有时候，我们对于杨金，是爱之深、痛之切。

我们无法看到这样一块大郑东范围内，同时又被龙湖北岸的省级配套涵养的土地，被糟蹋、被浪费……

我们期待更多的、有责任感的房企，更有责任感的建筑企业，加入进来，加入到这场这战役中来。

与九州府一起、与福晟一起，去改变杨金，去改变城市。