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法院拍卖的房子都要经过相关部分的评估的。按当时的市场价来决定这房子的价格。但市场价并不等于拍卖价，拍卖价有个起拍价和底价。比如一幢房子评估价是1000万。起拍价就可能只有200万，底价700万。当价格到达设置的底价时，就可以成交。很多司法拍卖的房产都是因为原先由公司持有，由于经营不善等多方面的原因导致公司的现金流出现了问题，最终公司可能破产。因此，在公司资不抵债的情况下，房产自然会被银行抵押，通过法院进行拍卖。而对于公司的房产要转售给个人，则需要提交土地增值税、契税、增值税等。很多的司法拍卖带有租约，并且有很多带有长期租约，无论你是买住宅，商业，还是厂房，这都是对买受人最大的阻碍及忧虑。试想，你花了一大笔钱，结果却没有办法拿到房子的使用权，想想都是十分闹心的。当然租约的形成要看在抵押之前还是在抵押之后，这里会有很大的不同。如果租约在抵押之前，此种情况租约是受法律保护的；如果租约在抵押之后，此种情况抵押权是优先于租赁权的；而承租户的损失，要看房东在出租房屋时，有没有明确告知其房屋抵押的事实，如果没有，承租户是有权向房东索要赔偿的，反之，一切损失，由承租户个人承担。 另一方面的原因则是因为，很多一线、二线城市，近几年的房价上升的非常快，几乎一年一个价，而大部分税费都是通过差额进行计算，例如土地增值税，就是根据登记价差额的60%。对于房价迅速上升的地区而言，所要交的土地增值税自然就更高。需要注意的是，尽管法院拍卖的房子价格便宜，但是照样要缴税，殊不知可能在各项税费交完之后，此价值也许比市场公开价还要高，包括营业税、个人所得税、契税、土地税、房屋交易手续费、印花税等等。最终税费加下来，大致是市场价格的10~30%之间。这类房子的拍卖价格会非常非常的低，甚至没人会来拍，除非你认识金链子大哥才会选择拍卖这类房子。最后如果流拍， 如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十，两次流拍，那拍卖变成了变卖，如果第一次拍卖保留价为评估价假设一千万元（此评估价应为法院委托评估的评估价而非抵押时的评估价）；如果三次流拍，第三次拍卖的保留价最低为两次打八折，也就是640万元；如果第三次流拍，法院可以第三次拍卖的保留价变卖，这个变卖基本上都是知道情况的才会去买，不说了。当然变卖也可能没有人买，根据规定，自变卖公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外，这条文也就是不了了之的意思。所以说，普通人担心房子被拍，流落街头，就不停闹，真正的生意人根本不怕房子被拍卖，懂了伐。 其实最好是靠中介机构，虽然要交一点中介费，但是至少会省心很多，比如下裁定书，现在这种房子基本都会比市场价低百分之三十左右，即使你花费了一定中介费，但是成交总价上依然会低于市场价，而且这种房子如果房源好的话，那就是可遇不可求的好房子，是值得你出手的，中介还有一个好处就是，我们跟银行跟法院都有关系，跟银行有关系，我们就可以给你做成贷款的，跟法院有关系我们下裁定书就快，过户的过程中如果我们的房子被起诉，我们依然可以进行强制过户，我们的客户最快的就是交完尾款三天内就下了裁定书，这就是我们中介的优势，如果一般人法院如果拖你个一年半载的，你不得哭死？所以有人代办，何乐而不为！综上所述，司法拍卖的房子可能存在诸多“后遗症”，绝大部分人都承担不起、耗不起，而且真出了问题想退款或转手几乎不可能，因此建议大家购买前需要慎重考察。 我前年就遇到了这个情况，看中一套房子，没了解太多就交了保证金。起拍价70万，80万我拍到手，结果过户的时候去税务局问，需要上到18万左右的税，当时差点哭了。还好冷静下来立马联系法院，那个拍卖的钱还在法院账户里，给负责人说了这个事，人家反过来安慰我说不用急，他们也是第一次碰到，然后跟我一起去税务局证实。后来法院帮我把卖家需要上的税全部出了，还顺带把拖了两年的物管费交了，我也算幸运啦！如果法院真要咬文嚼字的话，拍卖公告上面也说得很明白，拍卖后一切费用由买家承担。所以买法院拍卖的房子一定要谨慎！图便宜的话有可能吃更大的亏！ |
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