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2020年，很多人说，这是最困难的一年。 有人戏谑说，这是未来十年最好的一年。 现在回头看，无论和刚过去的2021年还是正经历的2022年比，2020年似乎的确更好一点…… 如今还不起债的人越来越多了，一个明显迹象是，法拍房数量激增。 下面是阿里法拍房近几年的挂牌数量： 2019年，50万套； 2020年，133万套； 2021年，168万套； 2022年2月，175万套。 法拍房，顾名思义，就是“法院拍卖的房产”。 当业主还不起房贷时，债权人向法院申请强制执行，将债务人名下的房子进行拍卖，这就是法拍房的由来。 法拍房价格一般都是市场价的七八折，动辄几百万的房子，一把就可以省几十上百万，说不心动是骗人的。
那法拍房到底能不能买呢？ 法拍房的优势 买法拍房，都是冲着便宜去的，不然直接买二手房就好，谁还费那个劲？ 市价200万的房子，法拍房起拍价可能在140万，当然，这个不是成交价。 曾经看到过一个案例，一套市价160万的房子，起拍价110万，几轮竞拍下来，最后成交价高达190万，比二手房还高出许多。 为什么会这样呢？ 因为竞拍的时候，人就像在比赛一样，很容易被胜过别人的欲望控制，变得不理智。
所以如果参与法拍房，一定要提前设定好心里价位，切不可盲目加价。 拍卖不是儿戏，如果拍下了再反悔的话，法院会没收保证金。 说到价格，有一点要特别注意，那就是法拍房到底是一拍、二拍还是变卖。 房子第一次拿出来拍卖，即为一拍。 一拍的起拍价是由法院参照评估价确定，未作评估则参照市场价确定，起拍价不低于评估价的百分之七十。 如果一拍流拍（无人参与竞拍），法院会在30日内安排二拍。 二拍的起拍价比一拍的起拍价进一步降低，降价幅度不超过一拍起拍价的百分之二十，两轮打折下来，差不多是在评估价的基础上打五六折的样子。 如果两次都流拍了，法院就会对房子进行变卖。 除了价格便宜，法拍房还有一个优势，就是不限购。 大部分地区，法拍房都是不限购的，对于没有购房资格的朋友，这无疑是一个曲线救国的机会。 不过现在像北京、上海等限购严格的城市，法拍房也开始要购房资格。 如果你所在城市，购买法拍房需要房票的，一定要注意你是否有购房资格。
法拍过程中是不会审核购房资格的，直到最后过户才会去审核，如果你拍下了房子，最后没有购房资格，法院还是会没收保证金。 法拍房的价格是便宜，不过这个便宜可不好捡，买法拍房非常容易踩坑，而且坑的种类还五花八门。 法拍房的坑 下面是几个常见的坑： 1、产权无法过户 刘先生在京东司法拍卖网站缴纳了17万元的保证金，以190万元的价格拍下佛山顺德的一个房产标的，结果房屋未办理产权证，无法办理贷款手续。 法院告诉他，需要进行二次过户，也就是先要为原屋主办理一次产权登记手续，再办理产权过户到自己手上的手续。两次过户的契税、营业税等费用均由自己负责，一下要多花十多万元，还得花费大量的时间精力。 同样陷入迷茫的，还有广州的王先生，他买下一套带学区的法拍房，等到准备给孩子报名时，才发现房子已被挂了户口，无奈之下，他们只得将孩子送回老家读书。 西安的金先生，在竞拍下心仪的法拍房后，发现房子的产权是俩兄弟共有，有个是服刑人员。 未涉案的兄弟提出异议，认为房子不能按整体产权拍卖，始终拒不过户，金先生一筹莫展，问题一直未得到解决。 还有些房子，在被拍卖之前，已进行过多次抵押，其中交易、变更、质押与消质等流程的复杂程度，可想而知。 类似的问题，在买法拍房的时候层出不穷，不少人买了之后才追悔莫及。 所以法拍房看起来香，但坑可能更多，下手前，务必搞清房子是否有产权证，产权归属谁，有没有各种可能存在的纠纷，否则，就等着吃哑巴亏吧。 2、交易税费高 一位郑州的杨女士，花230万买得一套法拍房，办理过户时却被告知，要交46万的天价个税。 原来，该房产上次交易是直系亲属过户，过户总价只有500元，个税缴纳比例是两次总价价差的20%，结果加上个税，价格并不比买二手房便宜了。
在买法拍房的时候，最好搞清楚之前的交易历史，选择税费各付的法拍房。
在上海等强势城市的二手房交易中，下家承担购房的所有税费，税费部分一般相当于房屋总价的1.5%-10%左右，这部分税费是没法贷款，相当于变相提高了首付金额。 而买法拍房时，你可以选择税费各付的房子购买，光税费这部分就可以节省几十万。
参与拍卖时，记得仔细查看相应公告，确认自己需要承担的税费。 另外即使是上下家各付税费，下家也需要用自有资金去垫付上家税费，然后在规定工作日去法院申报退款。 拍之前，一定要仔细核算上家的税费，避免巨额税费自己没法垫付的困境。 3、长期恶意租约 绵阳的朱先生拍下了一套精装法拍房。不想原房主对外欠下了高利贷，因此与债权人签订了长达20年的长期租约合同，用以抵扣债务。 法律规定，买卖不破租约，结果房子还没到手，先吃了个哑巴亏。 更坑的是，债权人又将房子转租给了他人，里面还有一位年逾古稀的老人，想要腾空房子，难度可想而知。 买法拍房的时候，记得看“竞买公告”，着重看法院是否负责清场交付。
只要法院写明“负责清场”的法拍房，就不用担心这个风险。 如果法院公告没有写负责清场或写的是免责声明，直接打电话向法官咨询，记得做好记录。 一般法院都会很负责地告诉你到底能不能清场，然后你再做选择。 4、有欠费 有些法拍房，物业费，水电煤欠了一大堆，这个需要提前了解一下。 比如想知道有没有拖欠物业费，直接打电话给小区物业就行，他们会很积极地告诉你相关情况。毕竟，如果欠缴物业费，人家也急着想快点收回。 5、问题房 温州的徐女士，很高兴自己买到了一套心仪的法拍房，结果在准备搬家时，突然得知，这套房子曾发生过恶性杀人案件，是名副其实的“凶宅”，徐女士为此和家人争吵不断，左右为难。 赵先生买了一套问题缠身的法拍房，在经过一系列诉讼、调解后，身心俱疲的赵先生终于得以入住，可是打开门的一瞬间，他傻眼了。 实木地板，被全部撬走；家具、电器，全被搬走了；就连水管和房门，都被拆走了…… 不像是进了一个家，而是到了一个灾难现场。 如果要全部修复，装修公司给的最低报价是40万，一通折腾下来，买个法拍房，一分钱没便宜，还搭上了好多时间精力。 所以参与法拍房之前，务必先了解一下房子的基本情况，房主是什么人，为什么拍卖，房屋情况如何等。 6、按揭贷款问题 注意，买法拍房是不能用公积金贷款的，在拍下房产后，十个自然日要将尾款打入法院指定账户，否则违约，视为毁拍，法院不仅不退保证金，还可以视情况处以罚款。 所以对法拍房心动的人，最好有全款实力。 即使想要贷款，万一遇上贷款没能按计划准时下放，也可以用自有资金垫上去，免得偷鸡不成蚀把米。 毕竟法院可不管你的钱是自有还是贷款的，它们只要拿到拍卖款就行，拿不到就算你违约。
总之，法拍房尾款缴纳时间特别紧，如果贷款没能在规定时间下来，就要做好保证金被没收的思想准备！ 再说一遍：无力全款，不能贷款或不符合放款时间的，一律不要报名竞拍！ 7、黑中介 随着越来越多普通人看上法拍房可以“低价捡漏”的套利机会，不少城市都催生出了专门做法拍房服务的中介，但因为法拍房市场规模小，专业要求高，也给一些“黑中介”提供了生存的土壤。 有些黑中介打着司法拍卖服务的幌子，向购房者收取几十万元保证金，再通过声称“竞拍失败，定金不退”的方式，或者为客户办理虚假产权证，将钱款直接占有，导致购房者“房财两空”。 上面说的只是法拍房常见的一些坑，所以下手之前，务必做好尽调，把可能碰到的坑，一个一个排除。 如果自己判断不了，记得找个靠谱的房产专业人士帮你把把脉。 如果只看到“打折买房”的诱惑，自己又什么都不懂，千万不要傻傻入手当接盘侠。 事实上，参与者越多的市场，由于信息不对称带来的捡漏套利机会就越少，那么多专业做法拍房生意的专业团队都不下手，为啥要特意留给你一个业余新手玩家捡漏？ 这时，你就要想一想，是不是这个你眼中的“金蛋”，只不过涂了一层金箔，里面全烂了，只是你没看出来罢了~ |
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