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提起法拍房，大多数人第一印象都是“价格便宜” “水很深” 信息时代的当下，去网上搜索，大部分都是浅尝辄止的科普。 下面小编就来深度总结，多年从事法拍行业，我所遇到过存在的风险 费用方面： 1.拍卖成交涉及的费用 保证金+拍卖尾款 2.拍卖过户涉及的税费 买法拍房的交易除了拍卖之外，其他程序和二手房买卖大致相同，这里就会面临一个税费的问题，并且法拍房通常都是要求买家承担全部税费的，但是法院通常是不会公布前手的交易情况。 前手的交易情况决定了这次的所得税，所得税顾名思义，卖价和前手购入价格的差乘税率就是要交的税。 曾经出现过一个大坑案例：这房子的前手是直系亲属赠与，价格仅为500元，房子又不是满五唯一，买家购入之后随即就会面临高额的税费。 除了这种情况之外，还可能前手是公司，公司在转让房产除了所得税等等之外还会面临土地增值税，土地增值税是个很可怕的税种，有兴趣的同学可以百度了解一下。 3.拍卖房产的资金成本（7-15天全款集齐） 法院不是个人和房屋中介，还可以讲价讨价还价。 规定的时间如果不能到账，很可能竞拍失败并且保证金也不退回了。 4.拍卖房产的时间成本 法院是很忙碌的，挂出来的房子也很多。有可能去一次，相关人员出差了，要等下一次。 重新约时间。大部分购房者还是工作党，可能耗不起这样三天两头的请假。 标的固有瑕疵： 1.房产的结构瑕疵或是采光瑕疵。 由于查封的房子不会对外开放，无法了解房屋户型和采光 2.房产是否为凶宅 如果房屋在之前有过居住者离世行为，可能有些买家会忌讳。 如果不介意的买家也请注意了， 有刑事案件的房子无法贷款！ 有刑事案件的房子无法贷款！ 有刑事案件的房子无法贷款！ 重要的事情说三遍，曾经出过一个客户自己没有调查就盲拍，他的房子法院都没有查出刑事案件，并且法院也不会发布这个公告。 拍下后去银行贷款时查到了。虽然是个很小的案件但是银行拒绝放款，最后各种借钱凑齐尾款。差点就拍房失败。 成交交付风险： 1.房屋是否有占用 法院司法拍卖的公告通常下面会有一句话：“法院不负责清场交付”，就是说买了之后得自己去收房。这时问题就来了，如果遇到老赖，死活不走，那就很麻烦了，到时候很可能面临一场新的诉讼要求对方交房。 2.房屋是否有租约 租约意味着什么呢？买卖不破租赁，就算拍到了房也要等租期到了之后才能住进去，如果面临一二十年的租约，那就可能望房却步了。 3.物业交付的欠费 法拍房在拍卖前可能已经很久没人打理，物业费、水费、电费已经攒了一大堆，如果买到了这样的房可能还要付出很大一笔这些成本。 标的权属风险： 1.房产证件是否齐全 法拍房上面通常是有原户主落户的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。但是，如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么如果你购买法拍房，户口就存在没法落户的可能，而户口不能落户意味着子女就学等问题。 以上就是法拍房的问题总结了。但其实其中还有很多细微的问题。由于可能性比较小，就不再一一描述。 我们买房，主要还是为了自己和自己家庭的未来。 该找律师咨询，还是要咨询。工作实在没时间天天请假跑法院房管局，就委托辅拍机构。 在这里也千万强调中介问题！！ 辅拍机构不是中介，收取的是服务费。辅拍公司也会有合作的律所律师和尽调专员负责前期调查房屋风险税费多少，中期提醒你拍卖提前打征信流水帮你贷款，最后帮你去办理房产证。 而中介很少会有专业律师团队调查这些。所以法拍，说危险，也安全。 你要是自己一个人单独行动，那确实拍卖过程会有点危险。 所以小编建议，最好是找专业的辅拍机构。注意专业！！ 毕竟，谁也不想花钱，给自己找罪受不是？ |
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