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法拍房，一直是二手房产买卖过户的一个冷门渠道。由于关注度低，风险相对于正常的买卖过户而言较高，所以买法拍房基本都低于市场价。 但在过去两年成都限购，加上房价升温的影响下，不限购的法拍房逐渐成了被限购人士追捧的一个购房渠道。由于带着不限购的标签，大多数法拍房的落锤价已经高于市场评估价。 从去年开始，成都二手房市场的降温，投资客退场，二手房成交遇冷，法拍房也紧跟着凉凉。如今，随着二手房价格筑底，市场稳定，冷门的法拍房似乎又可以捡漏了。 比如下面这种房子：  截图来源：淘宝法拍 近期，位于双流的融创长滩一号一套别墅拍卖成功，落槌价281万，而链家网的实际成交记录中，该户型的成交价在565万。  截图来源：链家网 但也并不是所有法拍房都能捡漏，又比如下面这种：  截图来源：淘宝法拍 这套位于高新区金融城中海城南一号的住宅，落槌价640万，建面193.59㎡，成交单价33000元/㎡左右。而中海城南一号近期二手房正常的市场成交价在30000-39000元/㎡左右。加上法拍房正常的手续费、税费等，该房源落槌价只能算是一个正常的市场成交价。  截图来源：链家网 我想，购房者可能已经发现了一个规律。 我们再往回看两套法拍房的起拍价：融创长滩一号起拍价219万，成交价281万，还算捡到漏。中海城南一号起拍价460万，成交价高达640万，相较市场行情，几乎没什么利润。 也就是说，核心区域的优质法拍房产，竞争力依然非常强，想要在这些房子中捡到便宜几乎不可能。但稍微冷门区域的房产则不同，购房者还是可以捡到漏。 另外，还有一个细节，普遍总价在100-200万之间的刚需、刚改住宅类产品，竞拍较为激烈，而再往高端的纯改善类产品则竞拍人数较少。比如近郊的冷门别墅或大平层楼盘。 总结起来就是，法拍房捡漏需要对市场行情了解+一定运气成分，如果想要捡大漏，你还得有不少的资金储备。因为30万的预算，可买不下100万的法拍房，具体往下看。 法拍房该如何买，又有什么风险呢？ 目前，大部分购房者购买法拍房都是通过法拍公司，但也有个别购房者是通过自己在淘宝法拍报名参与竞拍。但他们都会参与以下流程： 1.在淘宝拍卖上报名2.缴纳拍卖保证金（大约在起拍价的10%）3.竞拍成功，向法院确认账户，直接线上转款交齐剩余尾款。4.签订拍卖确认书。5.领取法院裁定书，然后当天到税务局审税（注意，审税关系到后续交税的减免问题）。6.带上所有相关材料，到不动产中心办理完之后的相关事项，然后等候通知，再缴纳剩余税费及领取不动产权证。 关于风险：1.房屋“背调”很重要 一定要注意房屋情况，可以提前约法院看房，留意房子是否存在租约，有没有人占用，这些都会影响之后的过户问题。如果房屋在拍卖前带有租约，有租客居住，则租约继续有效，必须要等到租约到期才能收回房子。万一签了个10年20年的，要么赔违约金，要么就只是买回一张纸。 2.了解房子是否占有户口。 如果已经有户口占有房子的学位，那必须等到上一个学位到期，才能入学就读。万一孩子才上一年级，你就需要等足6年，所以想买学区房的要谨慎考虑。 3.了解上一个房东是否已经搬离。 根据法律规定，如果被执行人属于低保对象或者无法自行解决居住问题的，不能强制迁出。 4.通过法院及多种渠道去了解房屋及房东的欠债情况。 一般如果有银行抵押，拍卖公示上会有说明。但是如果一旦牵扯到有些不能查审的民间借贷，后续的麻烦不可小觑，债务人上门要债时，可能只能报警了。 关于费用： 1.付款形式 每套房子情况不一样，和银行考核标准有关，这些都会在法院公示上表明。当你把首付款付给法院以后，法院会要求等银行放款以后才执行解封解抵然后过户，但银行方面又需要过户以后才可以放款，导致三方僵持在这个环节。所以，需要提前做好打算，或者找金融公司垫资。 2.后续交易税费 根据司法拍卖的行规，涉及买卖双方的各项费用，均由竞得者支付。所以，拍得后或许有一大笔税费在等着你！不过，在成都，二手房交易的税费一般也是均由买方承担。 成都地区税费政策如下：  （以上信息成都法拍信息技术有限公司提供） 通过这张法拍公司的收费单可看到，一套普通的法拍房，在拍卖过程中涉及的税费至少是4个点及以上（不包含服务费用），如果拍卖的房屋没有产权，那么税费至少在10个点以上了（不包含服务费用）。如果涉及到公司助拍和贷款，那么贷款的垫资费、服务费可不比买一套二手房的中介费便宜。 如今限购+楼市回暖，其实法拍房的关注度并不比普通二手房低，不是所有法拍房源都能捡漏。并且背后要考虑的问题也不简单，风险不可控、成本也不可控。我总结出来的经验就是，淡市买法拍房，捡漏机会往往比“牛市”多。 |
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