城市更新项目风险与研判分析（一）

前言

在经历了四十多年经济高速增长后，全国各地尤其一二线土地资源用地指标严重不足；国家对于耕地和永久基本农田划定限制日益严格，城市摊大饼式不断向外扩张收到严格遏制；集体经营性建设用地入市存在很多挑战，远比想象中的更难，且多数集体土地位于郊区或边远地区利润较低；在很多城市商住招拍挂土地出让面粉贵过面包，过于依赖招拍挂方式获得土地资源越来越难；受国际国内大环境及城市化进程等多种原因影响，地产已经过了黄金时代，房地产融资成本高企；更为关键的是人口老龄化少子化及人口纷纷聚集大城市，这为更新旧改打下良好的基础。据此，更新旧改将是未来各个城市的主要玩法。那么开发商如何研判更新旧改项目以及其中存在风险呢？

01

宏观层面

国际大环境，国内经济形势，融资成本

当地产业、人口

一二线城市、三四线城市中百强县，城市群周边外溢。

一般而言，科技较强的城市房价往往高于传统产业的房价，例如：深圳与广州。产业较强的城市房价往往高于产业弱势的城市，例如：东莞与惠州。地理位置优先，导致临近中心城市的周边城市镇街地区高于周边城市的中心城区；例如：长安凤岗比莞城南城。越是交通网络密集的城市，房价越高于一般城市，比如东莞高于惠州。 

越是中心城市，相关的人口流入越多，相关产业越聚集，相关土地资源越紧张，相关房价越高，相关的房价调控政策越严格，相关土地资源获取难度越大，对于开发商而言，既有利好，也有不利之处。 

需要在着重中心城市的同时，另开辟新的战场，转移到城市群中次一级城市中寻找更多的机会。

其顺序如下：中心城市、科技产业强市、传统产业强市、交通强市、产业弱市、辅助城市。

项目区位

选定了城市。就得看看当地城市的总体规划，是否位于城市中心、副中心、交通区位如何？优中选优，城市中心、副中心、规划的CBD，自然比一般的市区优越不少，而一般的市区又比郊区强更多。

就更新旧改项目而言，更是如此。越是成熟的地段，进行更新改造的需求越迫切，越具有巨大的经济价值，越缺乏基础设施，通常政府也更支持。

项目是否算得过账

当地一般房价？是否存在过渡炒作，棚改力度是否很强？如果当地房价虚高，购买力相对不足，更新旧改项目除了基本的回迁安置外，如果容积率上不去，开发商实际获益利润较低。

如在肇庆清远等珠三角城市从事更新旧改，账能否算得过？和一般招拍挂方式的项目竞争能否竞争得过？

当地更新旧改政策

1、当地政府是否支持？

2、更新政策是否明晰？

3、更新组织机构保障？

4、配套细则规程是否成熟？

5、细则政策是否足以推进旧改更新项目实施？

6、当地政策是否变更频繁时常出现重大调整？

7、当地政府是否结合本地实际情况出台政策？

8、市场主导还是政府主导？主导程度多大？

当地营商环境如何

1、是否吃拿卡要？

2、是否存在黑恶势力敲诈勒索？

3、前期是否需投入过大如当地政府要求先行解决危房空置补助问题？

4、政府是否可能协助开发商进行拆迁？

5、当地土政策是否有阻碍更新旧改情形？

当地成功案例

集资政策是否严格等

更新旧改项目基本都缺不了城中村，涉及城中村，村集体就避免不了涉及当地的集资政策。当前实质是政府都注重以人为本，注重民生，尤其注重村民利益。

因此，各地政府都纷纷出台加强村集体管理、加强村集体资产管理等政策。

当地的集资政策对更新旧改项目影响都比较大，任何疏忽都有可能导致项目失败或长期推不动。

开发商基本门槛是否符合

正如上一条所言，每个地方都担心更新旧改项目长期推不动，导致群X事件。如深圳就有计划清退，或做成烂尾项目。

因此，不少地方都要求开发商具有相应资质，雄厚的资金实力和过往的开发经验等等门槛要求。

如中山石岐区规定，注册资本5亿元，要求一级开发资质，负债率不超过多少等等。

其他

是否存在其他一些导致项目长期推不动，骑虎难下的问题？如其他项目普遍性问题如拆迁是否能及时解决？

02

微观层面

现状

主要现状容积率及预估更新改造后的指标。

当地的平均容积率一般多少？即拆建比是否合适？

现状容积率超过2.0都要小心，层数低，但栋数密集多小心，工厂多优先考虑，农民房多慎重。

当地一般容积率？村民市民倾向货币补偿还是回迁安置补偿？

村集体支持

项目村集体领导班子是否支持？

村集体内部是否和谐？

信访？

邻村？

是否对政府有所不满？

为了反对而反对？

非农指标是否与政府台账一致？

项目是否符合基本更新改造门槛

能不能改？以深圳为例。除经济测算外，用地面积，合法用地比例，建筑年限，更新意愿、上层规划，工业区块线等。各地土政策很多，一不小心就入坑。

能否独立改造

独立改造未能落实大型公共基础设施，政府是否支持？

租户、业主是否同意？

有些情况下，政府要求必须和别村一期改造，这样难度就增加很多。未必土地面积大就一定好。

集体决策程序是否合法

村股份合作公司表决决策程序不合法；

小村决议未经大村认可，协议效力未获得大村追认；

相邻村是否有异议？

政策变动

更新改造政策变动频繁，周边项目无所适从，处于暂停状态。

如片区统筹要求各个利益主体先行协商落实贡献比例和配套设施再行申报，拖延项目进度。

不动产有争议，司法介入

更新范围内土地手续产权不完善，存在经济纠纷和处于司法处理状态。

业主难以配合

项目拆迁范围内业主未在本地，境外或难以不配合开展工作或下落不明、死亡，难以确权等等极端情况。

规划设计争议

规划设计分期开发计划与业主要求的开发时序产生矛盾；难以满足与其他利害关系人的回迁要求。如商务公寓禁止回迁。

拆赔标准失误

前期出台的搬迁赔偿标准未获认可，被搬迁人意见大

钉子户

搬迁出现钉子户

承诺未兑现

平台公司或开发商前期搬迁承诺未能兑现。

税务统筹失误

前期相关票据缺失或不符合要求，难以抵扣，导致开发成本远超预期

业主反悔

项目进度延迟，市场条件发生重大变化，被已签约业主反悔要求提高拆赔标准。

搬迁协议失误

拆迁协议约定不明，引发纠纷。

司法问题

待拆除物业在实施主体确认前被司法查封

报建延误

项目报建节点失误，未能按照正常时间办理，进度延迟，回迁时间也推后，存在违约风险

长期推不动

项目迟迟未能推进，导致项目被调出计划

回迁违约

回迁标准不符合原先与业主约定的标准，违约风险

未能及时回迁

部分业主因种种原因不回迁，影响预售。一些地方要求业主先回迁完毕才能办理预售。

项目被抢

项目未做好扎钉子和做大前期费工作，被摘桃子

趋势、政策预判差

未了解更新发展趋势，贡献率及土地移交率过高，利润微薄；以往可行的项目，但随着政策变动而变的不可行。获取的项目出现政策问题。如深圳的3000平方米小地块原则上不同意拆除重建。

竞争对手风险

在我们拿下项目之前，极有可能早有竞争对手进入，只是因为种种原因无法推进项目。简单的说，别人先占坑不拉屎。先占坑的竞争对手与村集体签订合作协议的公司不肯退出或狮子大口或希望与别的公司合作等等。

重大项目落地

政府重大项目要求落在项目范围内，严重影响项目。尤其在一些土地资源紧张的城市，为了迫切解决一些急需的政府大型公共设施，极有可能要求在更新项目中落实用地。

平台公司问题

合作的平台公司出了重大问题，导致项目停滞不前。如陷入经济纠纷，法定代表人被逮捕。

备注

未完待续……