1、买错房子是怎样一种体验？“我也不考虑什么投资，有套房子住就好了。” 多年前不少朋友买房都是抱着这样的思路，比起那些手持现金迟迟纠结不敢上车的朋友来说，他们买房过程确实爽快，不纠结，但是有时候也太“轻率”了一些。 2011年一位朋友置业了解放东路的中大紫都（或者楼盘名打码），我们姑且称他为Y好了。Y认为相比很多新区的拓荒楼盘，中大紫都身处老城区，又在解放东路主干道上，周边虽说不算高大上，但人气很不错，较为成熟，所以果断置业。 几年后，当孩子即将入学，才发现这里的学区并不理想。然后打算置换一套优质学区房，却察觉到这些年自己的房子虽然是涨了，但是相比那些优质学区房是大幅度的跑输，置换的成本不亚于再买半套房。 当年买房的爽快，现在回想起来是有些“轻率”了。 于是乎，一座城市里上演无数次的戏码再次在他这里重演----苦心父母跑遍全城寻找“低价”学区房，生生逼成置业专家。 2、总是说“地段”，“地段”到底是什么？住宅本身是一种超级耐用品，但不断变化的时代赋予住宅的价值也在不断的变化。 从遮风挡雨护佑一家安身的居所，到带来增值收益的筹码，甚至是教育的门票。能更早更透彻的看懂这个社会游戏的底层逻辑，就能渐渐占到上风。 中国人民都非常耳熟能详李超人的一句话：地段、地段、还是地段。一句话似乎就点破楼市里的底层逻辑，但是地段到底是什么？ 大家都知道买地段好的房子，知道这一点并不能拉开差距，对地段背后的理解才是拉开人与人距离的关键。 有人认为人气旺盛，周围成熟就是好地段。这种理解的背后就是：不偏僻就好。 有人认为哪里离城市核心近，哪里地段就好。多年以前那个楼市粗放的时代，A楼盘比B楼盘更靠近广场一些，价格就要贵个几百。 这本质就是最初大家对地段的理解：距离论。 从前，大家都不开车，如果去广场就坐公交车。A楼盘的人能比B楼盘的业主少坐两站车，就是地段的优势。其深层次的意思是：我获取城市资源的效率比你高，我能节省更多的时间。 随着生活与出行方式的改变，两站公交车的距离已经不能带来明显的差异。这就要看哪里的路网更清晰完善，哪里更靠近交通动脉了，以及那里靠近商业中心、地铁网络。 是的，距离论只是表象，而本质是时间论，获取资源的时间。 如今城市扩大，城市资源四处散布，根据获取的成本与效率，市场会自行得出地段价格。每一条快速路的修建，每一条地铁从设计到通车，每一个商场的开业等等，这些都会改变市场格局。 于是楼市在资源论的基础上继续演化，整体格局越来越清晰，只是有一种特殊资源占据了相当大的权重，那就是教育。 3、资源才是楼市的底层逻辑，学区+地铁价值最硬！教育作为一种非标准化的商品，优质教育与普通教育始终有着本质的差别，相应的学区房价也呈现着非常现实的格局。比如北京西路南北，同样的老破小只因为学区差别，一边可以是另一边的两倍。 挂牌的名校越来越多，但升学率不会骗人，教育的头部资源始终集中在排名前几的学校那里，只有头部资源能享受市场的溢价。 这也是为何楼市行情低迷的环境下，优质学区房价始终稳定，甚至还有小幅上扬。城市的人口越来越多，然而优质教育的机会并不会增加。 Y去大院里找“低价”学区房，却发现那些带着红色记忆元素的八十年代老房子竟然要2万一平，看的人直摇头，在心中也不禁感叹，在楼市里的试错成本太高了。 这么一对比，似乎苏宁檀悦的价格更有吸引力。同样的地段，全新住宅，品质上乘，若不是面积偏大，Y也是很想上车的。有过上次的经验，这一次不会看错。 看清了楼市底层的逻辑，最好的方式就是一次就选对。 第一，优质学区是必要选项，最好是老牌名校，多年市场验证下来，升学率稳居前列。 第二，要有一座城市里最昂贵的配套：地铁。线路越多越好，说明该地段被砸下了重金。 学区虽然是地段价值的第一大权重，不过学区始终是软价值，会随着时间变化，但地铁不会变，所以学区+地铁就是非常稳妥的选项。 第三，能够带来稳定人流的配套，哪里拥有更多的配套，市场的需求就会在哪里。加分项越多，房子就越不会买错。 4、楼市置业，最好一次就买对！八一广场作为南昌老牌的核心地段，大院里的房子都是炙手可热的香饽饽，它们临近老牌名校，这些学校的升学率稳定在公办学校中的第一梯队。又享受到了南昌城市最多的地铁交汇，1/2/4号线全部在这里汇集。 除此之外还聚集了大量的商业资源，财富广场、八一万达、百货大楼、中山路。当然这些都是老牌商业，真正的重头戏是万众期待的苏宁广场，未来开业很大概率是南昌标准最高的商业广场。 苏宁拍下大院地块之后，整个八一广场又迎来了新的机遇，给广场带来了前所未有的配套。重奢的苏宁广场，5A级写字楼，还有洲际酒店。每一个都是南昌顶尖的配套，难怪苏宁檀悦的大平层被一抢而空。 附近的医疗资源也是省内顶级的，一附二附医院、省妇保、口腔医院，整个板块人流鼎盛。 相比别处的人气，这种汇集优质城市资源的人气，才是高质量的人气。并不是周围住满了人，就是好地段，那种热闹在楼市的底层逻辑并没有太强的价值感。 我们需要的是高质量的人气，这才是好地段。 可是如此成熟的地方，哪里还有上车置业的机会？苏宁檀悦起步都是大平层，门槛太高，而其他老房子在居住体验上又差了很多。 所有人都知道苏宁檀悦是大平层，但是很多人都不知道苏宁檀悦还有一个优质地块，就是原八一礼堂的位置，110-146平米主流面积段，门槛一下亲民很多，极为适合中产阶级置业。 未来苏宁广场的正北面，一路之隔，这就是苏宁檀悦· 语境。也许不如大院深处的静谧幽深，但是其便利性在整个八一广场附近是无出其右的。 苏宁檀悦· 语境和大院一样，占有着南昌重要的城市资源。一路之隔苏宁广场，向西200米则是1/2号线换乘站，几大重点医院都是步行可至。 无论是从距离论、时间论还是资源论，这里在地段上都无懈可击，几乎没有弱点，关键面积段还如此完美，是中产置业的绝佳选项，唯一美中不足的就是数量有限，只有不到300套。 还是那句话，城市的人口越来越多，但是优质的资源却不会增加太多。我们一生在楼市里，能够去选择和把握的机会极其有限，而试错的成本又太高了，最好一次就买对。 |
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