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楼市变得复杂的时候，买房就更需一定的策略。眼下长效机制不断被提及，“房子是用来住的，不是用来炒的”也已经赢得大多数人的共识。对于即将到来的2017年而言，刚需和改善又该如何选择一套最适合的房子呢？ 诚然，每个人的需求都不一样，但我相信每个人都希望自己买了房，然后房价能跑赢工资涨幅、跑赢CPI、跑赢平均房价涨幅。在这个目标下选房子应该没有错了。 一、那么什么样的房子才值得买呢？ 首先，我们要摒弃一个观念，买房不能唯价格论。价格太高了，当然买不起，我们在这里讨论的是在所有你能负担得起的房子中，你该作何选择。 不能唯价格论，但是又不能不看价格，因为它反映的是一套房子的价值，一套房子的价值又包括房子本身使用价值、地段价值和潜在价值。 1、使用价值 所谓使用价值，指的是一套房子最基本的属性——居住。无论房价多么高，倒手多少次，最终仍然要用来居住，这是房子区别于其他投资品的重要属性。 怎么衡量一套房子的使用价值呢，从最基本的居住需求来说，房租是一个比较好的指标。不同的房子有不同的租金水平，而租金水平又决定于它的地理位置、5公里范围内人群的数量及收入水平、附近可供出租房源的多寡等三方面。 这三者是互相影响的，地理位置越优越、高收入人群越多、附近可供出租房源越少，那么这套房子的使用价值就颇高了，全都体现在房租上了。 2、地段价值 地段价值又分为几个方面，分别是交通因素、教育因素和公共配套。 a.交通因素方面 比如你家附近要通地跌了，你的房子价格蹭蹭上涨，结果大家都知道，那这是为什么呢？因为地铁站只在你家门口，别人要走更远的路来搭乘地铁，而地铁的成本却是全民买单的，你优先享受了交通的便利。实际上这等价于全民在为你家的房子增长而做贡献。 这个原理适用于所有领域，全民买单的公共服务注定只有一部分人优先享受，拥有这个优势的房子自然更值钱。 b.教育因素 实际上教育因素也是公共配套的一种，这里单拿出来，是因为它权重足够大，大到一套破败不堪不能住人的房子单价也能10万 。 一套学区房的价格能上天，原理跟上面所说的是一回事，名校是公共配套，由ZF出资兴建，但只有附近的学生能够享受，他们拥有优先级。学区划片是饱受诟病的一种制度，因为她不但遏制了其他学生享受优质教育资源的机会，也造成学区房价格暴涨的情况。 试想一下，如果某个名校是私立的，教育质量非常好，但每学期学费5万，它附近的房子会涨到天上去吗？显然不可能。因为享受了更优质的教育，就得付更高的学费，成本就不会转嫁到周边房子上去。 吐槽归吐槽，但在当下，学区划片制度仍然会长期存在，拥有学区优势的房子地段价值不会差。 c.公共配套 这里说的是商业和医疗配套。但它们对房价的促进作用没有交通和教育因素那么大。原因很简单，交通和学区是高频需求，竞争很强烈，商业和医疗就不一样了，我可以距离稍远一点，一周采购一次，医院也不见得每月都得去。 3、潜在价值 潜在价值，更多决定于人们对楼市走向的预测。如果以上条件没有任何变化，房价却出现剧烈上涨，那多半属于人们看好未来楼市。比如北京东边的廊坊，今年房价涨了一倍多，而且已经多年快速上涨了。这基本上属于潜在价值剧烈升值。因为它抵近通州，只这一个概念就足以吸引各类资源集聚。 再比如你买了市中心的房子，那么从微观的角度来说，潜在价值空间就很一般了，因为市中心的房价已经基本成型，一眼看穿的未来，没什么好忽悠的。当然从宏观的角度来说，房价上涨也是可能的，但那是基于楼市整体上涨，如果要你的房子涨幅脱颖而出，那基本上不可能。 从微观的角度来看，什么样的房子最具潜在价值呢？或者说未来一两年有可能快速上涨呢？还是以地铁为例吧，你认为这个地方未来会通地铁，抢先一步买了这附近的房源，未来地铁通车后，你成本就很低，涨幅空间很大。当然，地铁也可能绕道，这就是风险了，风险和收益是并存的。 二、各类人群该如何买房？ 上面说的是什么样的房子值得买，接下来，我想针对不同人群来分析下该怎么取舍。 1、刚需买房 首要满足的自住需求，这一需求又该分解为三个小部分： a.房子应该距离工作多远？ 距离多远，你觉得能够承受就好，还有就是考虑换工作的可能，尽可能选择一个相对合理的交集地段。 b.教育问题 两大最主要的刚需就是结婚和子女教育问题。结婚需要房子，孩子教育也必须要考虑周边学校配套。 这两个部分，我认为是最重要的，刚需不要把投资放在最主要的因素，颠倒了主次带来的结果有可能是购房成本大幅上升，虽然价值把握住了。 2、第一套纯投资房 比刚需稍好，刚步入中产，打算买一两套房子投资。这个阶段的购房者财力不算雄厚，买房可以兼顾自身的换房需求。你要搞清楚买房子打算空置还是打算出租。如果只投资一套房，我的建议是学区房，可以兼顾自身需求；如果买两套房，则可以选择便于出租的地段，也可以是价值洼地，就靠自身去挖掘了，参考上文“潜在价值”部分。需要指出的是，刚需和刚步入中产的购房者抗风险能力都一般，高风险高收益的操作手法不建议尝试。 3、高阶投资者 这类人做到了真正的财务自由，有着不错的现金流，接触的圈内人也比较多，获得高价值的信息更快。这类投资者买房主要是尽可多的获利，稳涨不赔的中心区不适合你们，足够多的利润空间才是关键。 基于此，你要考虑的是接盘者是什么人，一般情况下都是刚需。通常情况下，郊区公共服务发展规划比较快的区域是你的首选。你所要做的就是动用你的资源摸清规划的准确性，在价格低的时候入手。 |
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