如何选区域6大法宝

​第三节如何选房八大法宝，你在先选定大的区域后，接下来就是如何选房了。根据我的经验总结，可以从下面这几个方面去筛选房子。一好学区这一轮房价上涨，所有的城市无一例外，房价涨的最多的就是学区房。很多城市的小户型学区房都翻倍了，最少也有50%以上的涨幅。因为中国的家长，特别是70后、80后，这两代人为孩子的教育感到非常焦虑，为什么呢？第一个原因是这两代人好不容易积累一点财富，有房有车，有点积蓄，让自己成为中产阶级，享受到了阶层跨越的好处。所以不希望下一代人滑坡再掉入底层，一定要让孩子承接自己的财富。还有另一个重要原因，现在社会公平性也不如以前了。特别是一二线城市的房价这么高，门槛越来越高，生活压力这么大，好的工作岗位，你没有高学历是进不去的。

你不考一个好大学，怎么进入社会的中上层。

我们小时候农村读书的时候，城里的孩子也没有说上各种课外辅导班，大家的起点都差不多。所以农村孩子高考的难度还没现在这么大，但是现在城里的孩子竞争太大了，从小就开始上各种课外辅导班，所以稍微有点实力的父母，都会不遗余力的培育下一代。

最基本的就是根据自己的实力尽力买个好的学区房。而且大家发现学区房不仅能读个好学校，读完了还能保值增值，一举两得。所以更加乐意买学区房，特别是有双顶级学区的，就是小学和初中都好的房子长得更猛。比如北京西城区的金融街，海淀区的中关村。2017年之后，其他区域的房价都跌了，但这里的学区房还涨了。

像金融街这种整个片区的学区都不错，不管你实行大学区制也好，还是摇号也好，都不用担心。我认为学区房可以占到你买房因素的50%。我过去多次说过，学区房属于资源稀缺型产品，是硬通货。今年3月份，上海学区房改革出来后，浦东的学区房价格跌了很多人就说我，你不是说学区房是硬通货吗？打脸了吧。学区房改革以来照样跌。

大家只看到了A面，没有看到B面。

我后来去上海调研，就发现，同样是上海学区房改革，目前还只有浦东的学区房地了。浦西、徐汇、黄浦的学区房都很稳定，并没有跌，所以根本原因并不是学区房改革导致的，而是普通的学区房。这一轮涨太猛了，涨了百分之六七十，而浦西涨的不多，大户型30%左右相对就安全很多。就像深圳一样，并没有学区房改革，但是涨太多了。一旦遇到二手房限价这么猛烈的调控政策，总价高的学区房一样要跌。

买学区房一定要注意，如果房龄比较老的，尽量买小户型，越小越好。总价低，接盘的人也多，单价上涨空间就大。如果你是大户型，房龄又老，这种房子接盘的人当然少，年限越长，涨幅也越有限。而且房子超过30年，楼龄的很多地方银行都不贷款了，所以以后要特别注意这个楼龄。如果银行不给贷款的话，那房子就没有杠杆了，基本上空间就很小了。

只有本身品质不错的房子，才考虑买大户型，就是你又可以住，又有好学位，那大户型也不影响升值，我买的学区房都是什么呢？就是房零星周边配套又好，自己也可以住，这种房子就比较受欢迎。我也不担心他爹。

2、地铁现在我们买房时，看周边的交通都没有人会问有没有公交车站，都是问有没有地铁站。如果有地铁站，你去售楼处，销售人员一定会把地铁站作为一个房子的大卖点。因为有地铁和没地铁，房子的升值速度确实会不一样。当然，对于高端豪宅，地铁的要素就不那么重要，有钱人也不需要坐地铁，有没有地铁站无所谓。但对于刚需盘，特别是郊区地铁是非常关键的要素。比如北京五六环的房子，你如果没地铁的话，那真是太痛苦了。因为从郊区到市区，如果没有地铁，开车又堵车，你上班的时间就太长了，严重影响工作效率，很多人是受不了的，毕竟大部分上班都是在市区，所以后面只要有条件的人就会想办法逃离这个地方。

贴牌的人自然就少了，它升值能快吗？肯定快不了，地铁房一般不要超过800米，太远的话就不叫地铁房了。这在东京、香港、泰国、曼谷非常明显，我去曼谷看过地铁，相差超过300米，单价可以相差上万。因为那个地方太热了，大家都不想在路面走太远，而且大家的时间非常宝贵，不想走路，耽误时间。以后，我们一线城市也是如此，离地铁越近越好。如果是地下的地铁，最好是出小区门口，就是地铁站。如果是地面的地铁，隔个300米就最好。

3、新房4、新房。

如果买过楼梯房，老婆大老婆小的人应该深有体会，就是你的房子升值速度跟别人买新房，买次新房的差别有多大？这一轮房价上涨多的要么就是学区房，要么就是次新房。老婆就是远远跑出次新房的。我以前经常说老破旧的房子没前途，这个是金科玉律了，因为谁都不喜欢住，又老又破的房子，住到里面浑身不舒服，特别是楼梯房，老人爬楼梯太辛苦了，抱着孩子真的很累。我跟你们说过，我以前在深圳买的第一套房子就是楼梯房，所以也是痛彻心扉。当时觉得社区很大，社区里面什么配套都有，有超市、泳池、网球场、篮球场、健身会所、图书馆，什么都有，门口就有地铁。那我在小区里面什么都解决了，出门也很方便，不是很好吗？

结果就因为房子老了是十多年的楼梯房，但还不破，也没有好学区，升职就是很慢。所以有了那次教训后，我就再也不买老房子了，只买带好学区的新房子。次新房，我们的房子一定要记得升级换代，特别是老破旧垃圾资产，你要赶快卖掉几套，老破旧不如换一套好房子。

以前我们有的人总觉得房子越多越好，但是现在不一样了，房子要看品质的，人家豪宅一套顶你十套，你那么多套，老破旧留着有什么用，以后收房产税还是个负担。只有新房次，新房升值才快，所以能买新房就买新房。没有新房可以选的那就买次新房。

4、新房五年以内的最优楼龄越新，升值越快。十年十五年都跑不过五年以内的，当然也不能完全一概而论。有的发展历史很久的城市，像北京金融街片区都很老了，而且也不可能再有新房出来了。所以20年内的房子都算是次新品质房。

经常有人问我，远郊的新房次新房注意，我说的是远郊，不是近郊，跟市区的老破旧怎么选呢？如果是同样的价格，记住了同样的价格，而且这个远郊也没有什么规划潜力的房子就不要买，那就宁可买市区的老破旧，因为市区流动性更好，而且你上班也更方便。处在事业上升期，就不要来回在路上浪费太多时间了。如果是规划特别好的新区的话，就可以考虑买新区的新房，不一定非要自己住，可以出租，然后自己住在室内。比如上海临港也是远郊，但是它规划非常好，是政府重点打造的人口产业都在导入学校也配套的好。所以人愿意去，他长得就非常快。还有南沙也是也算是远郊，但也是广州重点打造的。

所以也涨了。好，因为规划好的新区房子涨得会比市内的老破旧要快。总之能买新房就买新房，没有新房就买4、新房，不到万不得已，千万不要买老破旧。

4、地段李嘉诚说过，买房永远是地段，地段，地段看地段是没错。我说了这一轮上涨都是核心地段的房子涨得快，但是你们要注意了，这个地段也不是永恒不变的地段是会移动的，就是老城区的地段价值会下降，新城区的地段价值会上升。所以千万不要固守着一个城市的老地段，买房子也是一样道理。有的人在老城区住习惯了，就爱上了这个地方，觉得住的好舒服，买菜也方便，看病也方便，孩子上学也不远，周边邻居也熟悉了，还有人情貌，住着蛮好的，舍不得离开。你要是很佛系，完全不在乎升职，住着也没问题。可是有的人他也不甘心，还是想升职的。所以如果想升职的话，你的房子就一定要跟着城市的发展转移地段。

如果说你住习惯一个地方了，实在不想搬离，其实也没问题，你可以继续租在这个地方。但是作为你的资产想要增值的话，就一定要换到心中心去，这样就一举两得了。像深圳就是一路向西，所以西边南山保安的房价去年涨得非常快。而东边老城区罗湖除了学区房涨幅还可以外，普通商品房涨幅很一般。最近十年西部升值起码是20倍，而东部可能十倍都不到，差别非常大。但十多年前，东部升值就快，因为那个时候东部还是中心区，还是核心地段，后面随着中心区转移到西部去了，东部升值就慢了。

像上海去年领涨的就是浦东新区浦西涨的比较好的，也是整个片区比较新的。比如大宁合肥，涨幅最好的就是政务区，滨湖区高新区的核心地段。成都涨的最多的就是高新区和天府新区，这些都不是老城区，都是新的核心区。每个城市当一个地方还是最中心位置时，都是升值最快的。一旦这个中心地段转移了，那老的中心位置升值速度肯定就会放缓了。而新的中心位置升值就会加速。所以我再次强调，中心地段是可以移动的，大家一定要有前瞻性的眼光，不要一成不变的固守在一个地方。那如何来衡量一个地段好不好呢？还是要看位置，看规划潜力，看配套，看周边环境。

如果本身是在城区一个地段好坏，主要就是看周边的居住环境好坏，地铁学区配套是否齐全。如果说周边都很新，没有老破旧，有地铁，有学区距离CBD三五公里，那这样的地段铁定不会差。如果周边环境很杂乱，都是老破旧，城中村居住的人群很乱。就你这个小区好一点，那这样的地段肯定也好不到哪里去。如果是在原来的城乡结合部，就要看规划了。如果环境很好，房子都很新，配套也很好，那就非常有潜力。因为城中心的人会外溢到这边来，很可能慢慢的变成新的城中心。如果也很杂乱，那就算了，没潜力。

5、升值潜力。我们去买一个房子，想要升值时，总会问他有多大的潜力。为什么老城区的房子很难涨，也不受大家的欢迎呢？就是因为没有上涨的潜力，因为一切配套都非常成熟了。未来没有新的规划，项目落地，完全没有想象空间，没有概念可以炒作。

一个地方的规划好不好？有没有升值潜力，有几个维度去看，首先一定要有产业导入。第一个一定是产业。如果没有高大上的产业，没有就业，人口在这里都是白搭。而且一个芯片区产业比配套更重要。比如武汉光谷东，为什么现在炒这么火，周边实际上还什么配套都没有。但是有科技产业的概念了，所以大家就预期产业起来后，有就业有税收，政府自然会把配套给建起来。如果一个新城里面什么产业都没有，只是先去建了几个配套设施的话，很容易炒成泡沫。很多人对产业没有什么概念，以为工厂制造业才是产业。不光是这些，写字楼里办公的也是产业。比如城市中心哪里有什么工厂，都是写字楼。

那就要看这些写字楼里有什么公司办公。

如果一个片区有高端产业，比如IT互联网、高科技行业或者金融业，那购买力肯定强一些。因为大家的工资高，收入高，他们首先就会买这个产业周边的房子，只有买不起的人才会外溢到边缘地区去。

如果一个地方只是单纯的睡城，那它的升值空间就有限。像北京望京亦庄，为什么现在越来越火了？望京最早也是因为产业先转移过去了，所以片区购买力增强了。亦庄虽然在东南边，北京不是不喜欢南边吗？但是亦庄的人。

都很看好，因为产业多，片区环境好，现在北京北五环大家也都很看好。就是因为那边IT公司特别多，而燕郊黄金单纯的睡城没有产业，所以他一旦限购很快就腰斩了。但是你看东莞临生限购他也没降，只是说涨的慢点而已。包括长三角的昆山、嘉善，爱着上海也是一样，昆山限购他也没有跌，都是因为他自己本身就有产业，有就业，上海人不来买，还有本地人买，特别是房地产进入分化时代后，产业显得更加重要了。第二片区规划怎么样？除了产业之外，如果周边是空地，路网规划很干净宽敞，而且将来规划有什么好学校、医院、地铁、图书馆、艺术馆之类的。

这个片区就更好了，说明政府是用心花钱，真金白银在打造这个片区的。不要在乎现在有多荒凉，配套有多不方便，要用发展的眼光看未来规划周边是否有大型商场还没有开业，有地铁线路还没有通，有其他公共配套规划还没有建好，现在都没有也没关系，只要有规划就好。这样才有想象空间。每一个利好的兑现都有利于房价上涨。如果什么都成熟了，反而是利好出境没什么太多爆发式增长空间了。通常来说，一二线城市的芯片区规划还是可以兑现的，但那些经济不发达的三四线规划就说不准了。所以三四线城市的规划很难提前透支利好，因为很多人不相信，最好是眼见为实，省得你烂尾了。6。

配套公共资源配套，除了学校、地铁外，周边有没有商业综合体、公园、地标建筑、图书馆、博物馆、科学馆、艺术馆、少年宫、体育馆、大剧院等等。类似的这些资源都可以提高房产的附加值，帮助房子升值。

有这些公共资源的地方，一般也是核心地段了，就算现在不属于核心地段了，那曾经肯定也是好地段。如果不是好地段，他也不会给你配套这么多资源，一般配有这么好配套的地方，要么就是市政府周边，要么就是区政府周边。如果现在不是核心地段了，肯定是周边的房子有些老旧了，但因为配套还在，所以房子稳定升值也没问题。如果市政府搬迁到新地方了，肯定又会有这些配套，只要市政府搬迁的地方离原来的市中心不远，那就跟着市政府走，升值肯定快。因为市政府搬去的地方，至少学区肯定会配好，周边环境也整洁干净，居住环境好，会成为一个片区新的核心地段。当然我上面说的这些配套，比如科学馆、艺术馆、大剧院、博物馆这些。

有更好可以锦上添花。没有其实也没关系，因为这些都是附加的东西。实际上你一年到头也去不了几次，最实用的配套还是学区、地铁、商业综合体、公园，这个才是日常需要用的最关键的配套商业综合体。以前觉得不要太近了，太闹了，但是现在年轻人还特别喜欢商业综合体近一点，最好就是在小区旁边逛街更方便。

在深圳，很有名的华润城，价格涨到18万了，还有宝中的一方城也是十七八万了。华润城就是既有学区又有地铁房子，又新品质又好，吃喝玩乐一体化，旁边又有商业综合体，附近就是写字楼，走路上班很方便，大家也不觉得闹。下班后走几步就到家了，在旁边吃饭逛街都很方便，楼上就到家，很节省时间。但是这种房子我感觉适合刚需，所以买小户型更好。如果是中级改善群体，还是会觉得这种环境太闹腾了。其实隔几百米最合适。

7、周边环境，现在大家买房子都非常注重周边的环境了，谁也不想住到旁边是城中村的地方，也不喜欢住在老破旧的地方。环境确实很重要，居民区成片不成片，整个片区环境好不好，非常影响小区升值幅度。我举个非常典型的例子，在深圳宝安隔着一条宝安大道，价格相差5万以上，就是因为两边的居民区环境完全不一样。宝安大道左边就属于保安中心，居民区都是最多15年以内的房子，品质相对好一些，街道也很新很宽敞，周边配套也好。而右边很多都是90年代的房子，楼龄有二三十年了，品质差了几个档次，周边配套也很差，所以升值幅度九天壤之别。

你们去看，基本上房子升值快的板块都是周边环境比较好，小区品质高，楼零星，整个片区看起来就很高大上，干干净净，人的素质也很高，这样住起来就很舒适。

如果某个小区单打独斗，周边全是城中村，或者老破旧，而你这个小区是新的，虽然你的房价肯定比老婆就要高很多。但是相比那些成片的核心地段，你也跑不赢他们，所以最好是买那些新房子，成片的地方，可以相互提升价值。

8、房子本身买房最后一点需要注意的是，回到房子身上来，比如小区品质、楼龄、户型、朝向、楼层等方面。同一个地段当所有配套都一样时，品质好的小区和没品质的老破旧价格也可以相差一倍以上。当然，这两者没有可比性，有钱谁都会买。品质好的。很多人想要了解的是同一地段值不值得为高品质小区的高溢价买单。二手房就不用多说了，它是经过市场验证过的，一入市场就会有差价了。而新房呢高品质小区往往比普宅要贵，值不值得买？我觉得关键就要看它的溢价高多少，如果是土豪就另当别论。如果是投资的话，那你就要关注它的溢价了。溢价太高了。比如同一个地段同。

同样是高层，就因为品质好点，他卖2.3万，贵了1万。在二线城市，这样的差价实际上就被开发商赚走了。进入到二手房市场的时候，他的升值肯定跑不过普宅楼龄。我前面说次新房的时候说过了，最好是次新房，五年以内是最优，户型，要方正，不能是奇葩户型，朝向，最好是南北通透。但现在流行横厅客厅朝南也可以，楼层就看你的喜好了，中高楼层肯定比低楼层好。但投资的话，如果低楼层价格便宜也是可以买的。

后面再说到买新房二手房要注意的事项，还会再详细说一下。

最后总结一下选房子，最关键的是房子的学区好不好，地段好不好，有没有地铁商业配套，公园周边环境好不好，有没有升值潜力。其他的公共配套如果有就更好，没有也没关系。房子户型主要方正，小区品质还可以，大家买房抓住重点就行了。