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一 对华夏幸福生意模式的解读，从媒体到研究院到各路砖家，铺天盖地。但是，最详细披露的口径，当属华夏自己。 每年财报季，它都会在前言详细披露它的收入模式与取费算法。如果你真的认真看，从财务回报与利润率看，秒杀地产开发赛道。 但是，与地产开发业务相比，产业新城这条业务赛道有4个特殊的难度： 1，动员的产业链格外长； 2，收费对象十分曲折； 3，结果付费； 4，付款周期漫长，不确定性高。 开发业务是预售，房子未交付，利润事实上已经锁定。如果用两个字来总结地产开发模式的盈利本质，杠杆二字，再合适不过。 产业招商业务是结果付费，没有产业落地，一毛钱都拿不到。在此之前，还要先投资，承担打水漂的后果。有人说，可以依靠卖地卖孔雀城回笼资金，但是，如果没有产业支撑，孔雀城的土地，现在与未来，都并不值钱。 相比之下，万达以及模仿它的新城控股的综合体生意，才是最好的生意。每个单独的项目，都能够做到资金占补平衡，另有溢价，而且，收到的钱，有长钱有现钱，一次性从市场上预售回笼，从不拖泥带水。 所以，产业新城业务，本质上是一种非常不好的生意，因为太难，因为很笨。 但也正因为如此，华夏幸福是一个模式独特的公司。连一直最批评它的人，都无法忽视一个民营公司把这么复杂的商业模式跑通的能力。此时，它的回报率高于地产开发，大家没有理由不接受。 那么，这个商业模式的最大风险点在哪里？ 各路砖家众多。 我的答案是，产业扎根指数。 二 产业扎根指数的高低，正中华夏幸福的命门。 这个道理容易理解。作为后付费业务，你招商引入的产业，在你搭建的产业园区里，可贡献产值的时间越短，落地投资金额越少，你最后按比例分得的蛋糕就越少。 在商业模式上，华夏幸福建立了一整套系统来对抗这种风险。 我们事后总结，就会发现它们大致做了三件事情来提升产业扎根指数： 1，成立不同的产业研究院，用智库对冲产业预判中的问题； 2，限定招商范围，4600人的产发团队，部署在提前选定好的十大新兴产业里。不在热门产业清单上，不予考虑，以免浪费时间。 3，招商触角，前置到海外，以色列，德国，韩国，硅谷等，第一时间感受前沿产业的冷暖。 这三件事情，支撑了华夏幸福过往多年的业务、市值与利润。 但是，在提升产业扎根指数的道路上，真的没有尽头，你能做的，没有最多只有更多。 激励你的人只有你自己，而约束你的人都在围观。 三 今日的中国经济，当下的中国社会，比任何时候都更感觉到制造业的重要性。 去地产化不一定是共识，但实业兴国，从庙堂到江湖，一定是高度一致。 但是，口号喊完，仍然要面对最紧要的难题：找到那些愿意投资兴业的企业家，然后帮助他们活下来，活的好，活的久。 在如此不确定性的环境里，有一个办法可以最大程度地提供支援：让自己更靠近科技创新的原生之地。 10月31日下午，几个小时前，在中国上海举行的2019世界顶尖科学家论坛上，华夏幸福与世界顶尖科学家协会达成了一个战略合作，双方承诺，在全球范围内，搭载科技创新合作平台，推动中国区域经济的高质量增长与产业转型升级。 “顶科协”（简称WLA）何方神圣？ 2006年诺贝尔化学奖得主罗杰·科恩伯格等多名顶尖科学家发起，目前有科学家会员51位。 但是，阵容最豪华的是2019年世界顶尖科学家论坛。 本届论坛由顶科协发起，上海市政府主办，堪称亚洲之最的世界级科技盛会，吸引了44位诺尔贝奖得主，21位图灵奖、沃尔夫奖、拉斯克奖、菲尔兹奖得主在内的65位顶尖科学家，与中国院士、科技精英，展开为期三天的头脑风暴。 谁也没有想到，华夏幸福抢先握手成功，第一个登陆了顶科协顶学术研究平台。在产学研的成果转化路上，华夏幸福收获了史上最佳外援。 华夏幸福执行总裁赵威提出了三个工作目标： 1，在世界范围内，寻找适合在中国产业化的科技种子； 2，通过平台、金融、产业与机制创新手段，把研发成果孵化成企业； 3，在科技种子引进的最先一公里，与研发成果的最后一公里中，扮演桥梁角色。 最佳外援就位，有了世上最聪明的大脑帮助，华夏幸福的招商赢面大大增加了。 四 一天前，潘石屹对外发出了十年来最强的看空信号，开始清仓旗下价值600多亿元的商办资产。 但是，真正能够帮助一个国家、一个企业穿越周期的只能是，科技创新，产业升级与实业制造。 在这个大逻辑里，假如华夏幸福未来与顶尖科学家论坛产生足够的化学反应，借助于最佳外援，假以时日，华夏幸福将得到一个很好的机会，全面升级它目前仍然运行有效的商业模式。 我认为，直接受益的领域就有四个： 1，产业扎根的深度。 最现实，最直接，最接近。有了它的提升，后面的一切生意就获得了加速平台。 2，业务附加值。 当华夏幸福身上再多一个科技「孵化者」、独角兽「捕猎者」的角色，想一想，它还能制造出多少收入的附加值？ 3，政府客户，范围更广。 过去十年，环都市圈的县级城市，是华夏最主力的客户。科技赋能后，华夏幸福的政府客户边界，可以扩大到市级城市、省会级城市与直辖市，乃至于与一些国家级的产业园区分庭抗礼。 4，你的不可或缺性。 你每一分的能力提升，都在增加你对客户的不可或缺性。 我特别期待看到，在气氛微妙的大房地产行业里，终将崛起一家离科技更近，脱敏于周期性调控，能为产业升级换代提供新动力的公司。 那时，必定是华夏幸事，国之幸事。 |
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