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宅基地卖给了别人,但是没有过户,遇到拆迁,补偿款归谁?

2019-11-03  俯瞰星河   |  转藏
   

  近年来,城市的生活压力大,空气污染又比较的严重,很多城里人的年轻人都想为自己的爸妈在农村买一套房屋,而长年到城市务工的村民,却又因长久不住在村里,于是就将自己的宅基地卖给了别人。

  可是问题来了,在遇上拆迁时,因出卖的宅基地并没有过户,而买主又在上面盖了新房,这种情况下拆迁补偿款是归谁呢?在回答这个问题之前我们先来了解一下关于宅基地都有哪些规定。

一、宅基地是否可进行买卖转让呢?

  答案首先是不可以。根据《土地管理法》中的规定,农民集体所有的土地使用权是不得出让、转让,或者用用于非农业建设,但是在符合土地利用总体规划中依法取得建设用地的企业,因为破产而使得土地使用权发生转移的除外。

  而且关于宅基地买卖,在去年的中央1号文件中也强调了深化农村土地制度的改革,促进农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记。同时还要安置农民闲置宅基地和闲置农房的政策,保障农村宅基地的农户资格和农民房屋的财产权,在这个过程中不得违规违法买卖宅基地,必须严格实行土地用途管制。

  但是宅基地上面的房屋是可以买卖的,不过这个交易也有一个前提条件,就是买卖双方必须都是农业户口,同时还是要本集体经济组织成员。如果要变更宅基地的所有权的话,必须得买卖双方都同时在场,而且购买方获批的前提条件是在之前没有过任何的宅基地交易。

  简单明了的来说就是,如果想要进行宅基地使用权的转让,必须要满足以下四点:

  1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;

  2、转让人与受让人同为本村村民;

  3、受让人无宅基地,符合宅基地申请条件;

  4、宅基地使用权不能单独转让,须与住房一并转让。

  因此,从以上的内容来看,宅基地使用权转让是有条件的,且如果将宅基地使用权转让给本集体经济组织成员以外的人,那么一般情况下来说所签订的合同是无效的。

拆迁补偿款归谁?

  法律虽然规定了,但是宅基地使用权已经转让给别的了,可并没有过户,拆迁时是怎么补偿的?

  根据《土地管理法》中的规定,因公共利益需要,要征收土地的要给予被征收人合理公平的补偿。根据第二十五条规定,市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案,会同有关部门拟定征地补偿、安置方案,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。

  征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征用土地的人民政府裁决。

  在这期间,与被征收人常打交道的征收方通常都属于第三人。而在协商拆迁补偿的时候,他们也是与宅基地使用权人进行沟通,也就是与卖方进行沟通。在拆迁中,买方建造房屋的补偿款,一般情况下需要与卖方进行协商解决。

  最后凯诺律师提醒大家,宅基地房屋买卖的风险很大,如果将自己宅基地的使用权转手让给别人,那么将来在遇到拆迁的时候,双方可能会因拆迁补偿起争执,所以买卖宅基地时要想清楚或者说是应当要遵守法律法规。当然一旦遇到因房屋买卖引起的拆迁补偿纠纷时,可以咨询律师,通过法律途径来解决。

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