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物权期待权的概念在物权法中没有直接提及，但其权利属性客观存在，需要法律加以确认、保护和规范，以往在司法实践中处理涉及的相关纠纷很难找到适合的法律、法规，近年已有司法解释对此作出相关规定，下面接合笔者处理的一起执行异议案例来阐述： 案情 2014年1月21日，案外人甲公司与被执行人周某签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定甲公司将其开发的住宅一套售予周某，约定首付房款为256 007元，余款570 000元通过银行按揭贷款支付。同日，乙银行与周某签定《个人购房借款/担保合同》，约定周某向乙银行借款570 000元，借款期限360个月，月等额本息法还款，周某以该房屋为抵押担保，甲公司对借款作保证担保。合同签订后，周某与乙银行于2014年5月5日在房屋管理局办理了《土地房屋预告登记证明》，对该房屋办理了预购商品房抵押权登记。此后，乙银行按约支付借款给周某。 永川法院在执行唐某申请执行周某民间借贷纠纷一案中，在房地产档案馆查询到，该档案信息系统中载明周某有该房屋一套，但产权证号栏为空白。本院于2015年7月12日作出执行裁定书，裁定查封被执行人周某该房产一套，并要求被执行人不得转移查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。 因周某未按期偿还借款，乙银行于2016年1月4日对周某发送宣布贷款到期要求结清全部借款本息的函，并向本院提起民事诉讼，本院于2016年2月24日作出民事判决书判决，由周某返还乙银行借款552 583.37元及利息、罚息、复利，并由甲公司负连带清偿责任，但以周某未取得该房屋所有权证为由驳回了乙银行要求对该房屋优先受偿的诉讼请求。其后，甲公司向本院对周某提起民事诉讼，本院于2016年5月23日作出民事调解书确认，解除甲公司与周某于2014年1月21日签订的《商品房买卖合同》。其后，甲公司认为该房屋所有权属该公司，并未过户登记给周某，虽然与周某签订过房屋买卖合同，但现已通过诉讼调解解除了该房屋买卖合同，故该房屋不属于被执行人周某的财产，遂向本院提出执行异议，要求解除该房屋的查封。 争议焦点 该执行异议属于执行标的异议，即案外人对执行标的之财产权属提出争议，认为属其所有，申请法院排除对该财产的执行。虽然从案外人甲公司的异议申请看，该执行标的是涉案房屋的物权，但是在商品房预售纠纷中，已预售但尚未办理过户登记的房屋还涉及到买受人的一项重要权利，即物权期待权。本案查封的执行裁定书概括查封了该房屋的所有物权性质的权利，本案处理不可避免要涉及到该房屋的物权期待权。故本案争议焦点是该房屋的物权及物权期待权是否应继续查封。 裁判 被执行人周某购买该预售房屋后，支付了价款，并办理了该房屋预告登记等手续，但未取得房屋所有权证，故周某对该房屋尚不具有物权，但是已具有对该物权的期待权。物权法的相关司法解释已对物权期待权的客观存在并受法律保护作出规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。该规定，明确了受让物权预告登记的不动产，虽然权利登记证仍是出售人的不动产，但是买受人提出异议后，人民法院不得再视为登记权利人的财产继续执行。该规定承认并保护买受人的物权期待权。结合本案案情理解，本案涉及的房屋在土地房屋管理部门办理了预告登记，受让人周某虽然还未取得房屋产权登记证，但是通过预告登记已具有了物权期待权，表现为两方面，一方面排除其他人对该房屋行使物权的权利，即排除出售方甲公司行使物权的权利，甲公司不能再视为自己的物权而另行处分，另一方面有期待条件成就时取得物权的权利，即将来取得房屋所有权属登记的权利。 永川法院于2015年7月12日对该房屋的查封裁定中，包括了对被执行人周某在该房屋享有的所有物权性质权利的查封，即对该房屋的物权期待权也进行了查封，故被执行人周某对该权利不能擅自处分。本院于2016年5月23日作出的民事调解书，虽然确认解除了甲公司与周某签订的该房屋买卖合同，但是并未确认双方返还财产，仅形成返还财产之债，不具有物权变动性质，故即使成立也不具有对抗查封裁定的效力。案外人提出该房屋权属登记仍属案外人的理由，要求解除查封，以使案外人行使物权自行处分该房屋，不符合法律保护买售人物权期待权的规定，不能成立。案外人提出已与买售人解除了房屋买卖合同，即买售人已放弃了物权期待权的理由，不能对抗人民法院查封裁定已冻结买售人行使其物权性质权利的效力。故案外人要求解除对该房屋查封的异议请求，依法不予支持，裁定驳回案外人甲公司的异议请求。 各方当事人收到该执行异议的裁定书后均未提起执行异议之诉，该纠纷顺利解决。物权期待权的属性表现为两方面，其中排除物权所有人行使物权的属性容易忽视，希望立法能进一步明确，以更好保护买受人的正当权益和维护诚实信用的市场秩序。以往的司法实践中，对物权期待权纠纷的处理往往借助于学理解释，很难找到适用的法规，最高院在办理执行异议和复议案件的司法解释中作出了相关规定，且观点与学界一致，可以作为类似案件处理的依据。 |
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