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商业项目中主力店扮演着重要角色，主力店可以概括为在项目定位和功能组合之下，在客流带动、品牌引领、收入贡献一个或几个方面起到主要影响作用的品牌租户。 根据影响力不同，汇诚行认为主力店可分为核心主力店（超市、百货）及次主力店（电影院、电器卖场、真冰溜冰场、电玩城等），目前各种类涉及商家众多，但业内尚未形成统一的商家分类标准，且各类商家物业需求及工程条件不尽相同，因此汇诚行希望建立商家分类及设计规划的标准化研究，便于前期策划及招商等工作的实际运用。汇诚行本次主要对目前最为常见且影响力重大的超市、百货及电影院三类的商家分类及标准化进行研究。 一、超市商家标准化研究 1、超市分类标准：超市商家划分标准较多，汇诚行主要根据其最为突出的特征——面积及档次类型进行划分。 （1）按面积需求主要分为便利超市、生活超市和综合超市： 类别 | 经营面积（主流面积） | 品牌列举 | 便利超市 | 2000㎡以下 | 华润万家便利超市 | 生活超市 | 2000-8000㎡ | 华润万家、百佳超市、北京华联超市等 | 综合超市 | 8000-2万㎡ | 华润万家大卖场、沃尔玛、家乐福、大润发、吉之岛等 |
（2）按档次类型主要分为精品超市、大众化超市和仓储超市： 类别 | 定义 | 品牌列举 | 精品超市 | 一种目标群体为高端消费者、高收入阶层的超市，其商品为高端日用消费品，其中包括高档的包装食品、生鲜食品、护肤化妆品及进口产品等。 | Ole’、BLT、BHG、citysuper等 | 大众化超市 | 目标群体为大众人群、中等收入阶层的超市，其商品为大众消费日用品。 | 沃尔玛、家乐福、永旺、华润万家、大润发等 | 仓储式超市 | 仓储式超市是一种带有批发性质的批售式商店，在我国又称为仓储式商场或货仓式商场。 | 麦德龙、山姆会员店等 |
主流物业需求 | 精品超市 | 大众化超市 | 仓储式超市 | 面积 | 1000-6000㎡ | 8000-30000㎡ | 7500-20000㎡ | 楼层要求 | 最好单层，最多两层，一般处在-1层到2层间 | 一般在-1层到3层间，单层面积多≥7000㎡ | 单层，位于地面一层或地下一层 | 层高 | 不低于5m，净高不低于3.3m | 首层层高一般在5m以上，净高4m以上 | 层高8m，净高5.7m以上 | 柱距 | ≥8*8m为佳 | ≥8*8m为佳 | ≥9.5*9.5m为佳 | 荷载 | ≥500kg/㎡，冷链及库房区不低于1000kg/㎡ | 600kg/㎡以上，局部库存区需要1000kg/㎡ | 2500kg/㎡ | 卸货区要求 | 300㎡左右 | ≥500㎡ | 专用地面卸货区 | 租赁周期 | 10-15年 | 15-20年 | 15年以上 | 重点布局区域 | 省会或一线城市 | 一二线城市或省会城市 | 一二三线城市 |
2、超市商家物业需求标准 （1）物业需求一般标准：不同类型商家对于面积、层高、柱距等要求不同，具体需求如下 （2）市场主流超市物业需求特征： 目前市场几大主流超市开店物业需求有所不同，但周边人口情况是各自拓展开店时共同重点考虑因素之一，一般要求项目1.5公里范围内人口达到20万以上，3公里范围内常住人口可达到30万人以上，商圈总人口50万以上。 超市品牌 | 需求面积 | 楼层要求 | 层高 | 柱距 | 荷载 | 租赁周期 | 停车位 | 重点布局区域 | 华润万家 | 15000㎡以上 | 负一层至二层间 | 5.5m为宜 | ≥8*8m为宜 | 楼面单位承重不少于500kg/㎡，局部1000-2000kg/㎡ | 15-20年 | 不少于500个 | 省会城市 | 沃尔玛 | 10000-20000㎡ | 1-2层（或B1层） | 5.5m以上 | 一般9m以上 | 局部1000kg/㎡，其余500-750kg/㎡ | 15-20年 | 300个以上 | 一二线城市 | 大润发 | 20000-30000㎡ | 楼层以二层以内为佳，单层面积在10000㎡以上 | 首层层高不低于5.4米，使用净高3.8m | 8m或11m | 600kg/㎡以上，局部库存区需要1000kg/㎡ | 15-20年 | 机动车停车面积至少1万㎡ | 一二线城市 | 永旺 | 10000-20000㎡ | 地下一层，地上三层 | 首层层高6-7m，二层以上层高5.5-6m | 9m或12m | 500kg/㎡ | 10-15年 | 1000个 | 华南区域、华北区域，一二线城市 | 家乐福 | 12000-20000㎡ | 一般在地上3层到地下1层之间，单层面积在7000-18000㎡ | 层高不低于5.4m，净高在4.5m以上 | 10m*8m，最少8m*8m | 750kg/ m2；仓库：1000kg/m2；收货区外部停车部位：3000kg/ m2；收货区内部：1500kg/ m2；办公区及小店铺区：500kg/ m2；酒水饮料区：1000kg/ m2 | 15-20年 | 300-600个 | 全国一二线城市 |
（3）华润万家超市产品分析： 华润万家是国内超市代表品牌，其产品类型丰富、开店数量众多，各类型产品侧重点不同。 产品线 | 经营面积 | 产品特点 | 经营品种 | 重点开店区域 | 备注 | 华润万家大卖场 | 8000~15000㎡ | —— | 2~3万种 | 省会城市 | —— | 华润万家生鲜超市 | 800~1500㎡ | 主营生鲜 | 8000种 | —— | —— | 华润万家便利超市 | 500~800㎡ | 以食品、日常消费品为主 | 5000种 | 全国 | —— | Ole’精品超市 | 4000~6000㎡ | 70%为进口产品 | 20000种 | 一线城市及省会城市 | Ole‘ lifestyle主要定位是为都市生活创造的体验式超市 Ole‘foodhall为体验式生鲜食品超市 | Blt精品超市 | 1000~3000㎡ | 40-60%为进口产品 | 约10000种 | 北京、上海、深圳、天津、成都等一二线城市或省会城市 | —— | 苏果 | 5000~40000㎡ | —— | 4000~10000种 | 江苏、安徽、山东、湖北、河北、河南 | 60%的网点开设在县及县以下农村 | Vango便利店 | 30~120㎡ | 以即使消费、小容量、应急性为主 | 3000种 | 深圳 | —— |
3、超市动线规划设计 超市动线设计根据项目区域、场地特征等有所不同，通过汇诚行分析可知，目前市场主流类型主要为以下几种： （1）强迫式动线 其特征主要表现为顾客进入超市后，必须走完全场才能到达超市出口的人流动线，出口与入口进行严格区分。此类动线一般购物路线较长且路线单一，容易造成顾客的不便利性及疲倦，如深圳沃尔玛莱蒙领尚店（见图1）。 （2）自由式动线 其特征主要表现为采取开放式入口，购物路线由顾客自由选择。此类超市进出口较多，顾客可根据购物情况自由进出，体现现代商业的人性化及便利性，如吉之岛超市（见图2）。 （3）引导式动线 与强迫式动线不同，出口与入口未进行完全区分，其设置可出可入的出入口，进入超市后于内部进行一定引导。顾客不必走完全场才能到达超市出口，可根据情况选择路线，自由性介于强迫式与自由式之间，典型案例如华润万家深圳佐阾香颂店（见右下图）。 
4、超市卸货区规划设计 卸货区是在进行超市规划时重要考虑问题之一，一般主要分为地下卸货及地面卸货两种方式。 （1）卸货区规划特征 根据深圳目前典型超市卸货区设置情况来看，一般来说：超市作为购物中心主力店时，基本规划在地下层，其卸货区也基本主要布置在地下层；超市作为独立商场或作为主力店但规划于地面层时，卸货区基本设置地面层。 超市名称 | 超市规模 | 超市楼层 | 卸货楼层 | 吉之岛（海岸城店） | —— | 负一层 | 负一层卸货 | 吉之岛（cocopark店） | 约1万㎡ | 负一层 | 负二层卸货 | 家乐福（怡景中心城店） | 约2万㎡ | 负三层 | 负四层卸货 | 沃尔玛（莱蒙领尚店） | 约16000㎡ | 负一层 | 负一层卸货 | 华润万家（佐阾香颂店） | 约5260㎡ | 负一层 | 地面卸货 | 人人乐（上河坊店） | 约9000㎡（营业面积） | 一层、二层 | 地面卸货 | 大润发（嘉熙业广场店） | 约9170㎡（使用面积） | 二层、三层 | 地面卸货 | 华润万家（1866佐阾荟店） | 约16000㎡ | 一层、二层 | 地面卸货 |
但目前主流品牌超市在选址时，其卸货区多数要求放在地面首层，主要原因是在于： 随着各个超市及其相关合作伙伴如（宝洁、联合利华、可口可乐）等物流配送系统的升级，采用的配送卡车多为较大型的货柜车或冷藏车，对于卸货区通道的转弯半径及层高都有很高的要求，如将卸货区设在负一层，其结构基本无法满足上述需求。 （2）卸货区规划设计要求 地下卸货方式对物业要求较高，主要为： 采用地下收货时，建筑管线底净高不低于4.5m，坡道坡度不大于12度，如坡道长度受到限制而使坡度大于12度，则必须考虑中型货柜车因加大倾斜度而对建筑物净高的要求； 收货区域应能满足2-3部送货车的同时卸货要求，并能满足机动车的调头需要； 保证送货车辆进出收货场地的通道宽度不低于6米，道路转弯半径（内径）不小于16米；
D. 收货区通道应避开主出入口的人流，不能造成人流与货流的交叉。 地下卸货主要是对物业要求较高，而地面卸货主要问题是可能会对项目造成一定不利影响： 占用地面用地面积（地块用地面积有限情况下） 影响首层销售面积（存在较高的销售目标情况下） 影响商业整体形象品质（地块四周展示均较好情况下） 可能造成商业车流与货流的混乱
综合两种卸货方式情况，在项目前期充分考虑地面卸货是否可行、是否对整体商业效益造成不利影响，若不具备可行性建议在建筑设计阶段尽量满足地面卸货要求，保证商家可使用性，具体卸货方式需综合考虑多方因素。 二、百货商家标准化研究 1、商家分类标准：百货商家目前尚未有明确的划分标准，本次主要按档次类型进行划分 为高档百货、时尚百货及大众百货。 类型 | 定义 | 品牌列举 | 高档百货 | 满足对高档商品需求的百货店 | 伊势丹百货、法国巴黎春天百货、美美百货、老佛爷百货、梅西百货等 | 时尚百货 | 满足对时尚商品需求的百货店 | NOVO百货等 | 大众百货 | 满足对大众商品需求的百货店 | 天虹百货、银泰百货、茂业百货、海雅百货等 |
（注：有些品牌百货为适应不同地区和客群的消费需求，开设不同的店态类型，如万达百货开设高端奢华、精致生活、时尚流行及社区生活店多种店态形式。） 2、百货商家拓展因素 百货商家拓展对区域、人口、交通、竞争情况等要求均较高，以下为百货商家拓展时主要考虑因素。 （1）核心要素： 人口数量：三公里半径范围30万以上常住人口 交通条件：临城市主干道、交通便利 规划条件：区域宏观规划较好、规划中的大型商业地块或城市的商业中心
（2）关键要素： 竞争对手：周围3公里内没有规模相近的购物中心 商圈要求：以城市核心商圈或传统商业中心区为主
3、各类型商家物业需求标准 不同档次类型的百货商家对物业需求标准不同，以下主要为各类型商家的主流物业需求： 百货类别 | 大众百货 | 高端百货 | 时尚百货 | 主力面积需求 | ≥3万㎡，单层面积≥6000㎡ | 4000㎡左右 | 案例 | 茂业百货东门店面积约为4万㎡ 天虹百货南山店面积约为3.2万㎡ | 北京西单老佛爷百货建筑面积约4.8万㎡ 北京大兴王府井百货建筑面积约为4.3万㎡ | 深圳KK mall NOVO约4100㎡ 深圳万象城NOVO约4000㎡ | 选址要求 | —— | 商圈处于或接近人口稠密区，尤其是高收入、高消费人群的聚集区，如高级商务区和传统商业区 | 一般选址在不小于8万㎡的城市核心商圈甲级购物中心 | 层高 | ≥5.5m | 首层5.6m以上保证净高3.6m，其余各层层高5m以上 | 楼板间实际层高不低于5.5m，梁底高度不低于5m | 柱距 | ≥8m以上 | 7.5-9m | ≥7.5m | 卸货区 | 200-500㎡ | 卸货区300㎡靠近库房设计，卸货通道净高3m以上为宜 | —— | 荷载 | ≥350kg/㎡，局部区域600kg-800kg/㎡ | 卖场区350-400kg/㎡，库房区约400-500kg/㎡ | —— | 租赁周期 | 20年为主 | 15-20年为主 | 8-12年 | 合作模式 | 独立经营 | 独立经营 | 独立经营 | 停车位 | 一般在100-500个之间 | 1万平米体量大致需要60-80辆车的停车面积 | —— | 重点考虑城市 | 一二三线城市及地级市 | 一二线城市、省会城市 | 一线城市、省会城市 |
另外，通过汇诚行研究可知，一般大众型百货付租模式以纯租金为主（少量为保底扣点形式），租金递增一般为第三年开始每三年递增5%。 三、电影院商家标准化研究 1、商家分类标准 电影院作为休闲娱乐业态中目前最主流之一，其开店数量不断增多，涉及商家品牌众多，同样尚未有严格的分类标准，汇诚行主要根据观影厅容量及巨幕类型对商家进行一定的分类。 （1）按观影厅容量主要分为特大型、大型、中型和小型/VIP影院： 类型 | 定义 | 商家列举 | 特大型 | 1800座以上或11个厅以上 | 保利文化广场保利国际影城（约2200个座位） | 大型 | 1200座~1800座或8~10个厅 | 南山天利名城太平洋影院（约1300个座位） | 中型 | 700座~1200座或5~7个厅 | COCOPARK百老汇影院（约774个座位） | 小型/VIP | 700座以下或4个厅及以下 | 佐阾香颂大地数字影院（约387个座位） |
（2）目前市场主流巨幕类型主要分为IMAX、DMAX、Polymax、X-land： 类型 | 定义 | 商家列举 | IMAX | 一种能够放映比传统胶片更大和更高解像度的电影放映系统，标准的IMAX银幕为22米宽、16米高。 | 深圳kk mall ua影院 深圳欢乐海岸中影国际影城 | DMAX | 由中国科研所和中影集团牵头开发的巨幕电影放映系统，DMAX银幕尺寸为20米宽、12米高。 | 广州华影万晟影城 株洲中影国际影城 | Polymax | 2011年由保利影业设计研发的最新科技影院巨幕放映系统。 | 保利国际影城上海祥腾店 | X-land | X-Land 4K 是万达院线自创标准。 | 各地万达影城 |
2、商家物业需求主流标准 不同影院商家根据项目区域位置、场地特征等对物业需求有所不同，以下为各类电影院商家的主流物业需求，具体需求情况需根据商家及项目情况而定。 物业要求 | 保利影院/中影/嘉禾 | 主流面积要求 | 3000-5000㎡ | 电影院位置 | 3-5层。影院楼层尽量不超过2个楼层 | 影院层高 | 10m＞楼面层高＞7m，Imax和Dmax（巨幕）影厅层高要做到12-15m，放映夹层层高＞2.6m，多种营业用房净高不低于3m | 楼面荷载 | 楼面＞450kg/㎡；放映机房＞300kg/㎡，空调设备室500kg/㎡ | 柱距 | ＞8.4-12m | 影院结构建造 | 钢结构或、钢筋混泥土框架结构 | 厅长、宽 | ≥30m,长宽比例2：1 | 供水 | 独立水表。直径1.5英寸供水管，供水水压0.3Mpa | 供电 | 独立电表＞440KW | 洗手间 | 男洗手间：每150座设1个大便器、每75座设1个小便器、，每150座设1个洗手盆 女洗手间：每50座设1个大便器、每150座设1个洗手盆 | 消防条件 | 物业安装播放设备、安装空调、消防系统和照明系统 | 空调条件 | 独立空调流量计。物业提供中央空调 | 排污管口 | 预留排污管口 | 疏散通道 | 2个以上影院内安全疏散通道；2个以上影院主出入口安全疏散通道 | 租赁周期 | 10-20年 | 租金 | 一般租金40~60元/m²，或扣点10~15%，两者取其高 |
3、电影厅及配套区域规划设计 （1）影院放映厅常规尺寸设计： 放映厅 | 柱距（m） | 净高 (m) | 长(m)*宽(m) | 面积 （ｍ²） | 座位数 （个） | 单个座位平均面积 （ｍ²） | VIP厅 | ≥8*8，根据影厅布局， 需要进行拔柱处理 | 8-9 | （12-15）*（8-10） | 100-150 | 30-50 | 1.5-1.7 | 小厅 | ≥8*8，根据影厅布局， 需要进行拔柱处理 | 8-9 | （13-20）*（10-12） | 120-240 | 80-120 | 1.5-1.7 | 中厅 | ≥8*8，根据影厅布局， 需要进行拔柱处理 | 8-9 | （18-24）*（12-15） | 200-360 | 150-250 | 1.5-1.7 | 大厅 | ≥8*8，根据影厅布局， 需要进行拔柱处理 | 8-9 | （24-30）*（15-17） | 360-500 | 250-400 | 1.5-1.7 | 巨幕/IMAX | ≥8*8，根据影厅布局， 需要进行拔柱处理 | 12-16 | （24-30）*（20-24） | 450-700 | 350-600 | —— |
（2）配套区域面积设计： 售票区面积一般集中为25-40㎡，小卖部面积一般为20-30㎡，等候区面积一般150-250㎡，以下为深圳典型电影院其配套区域面积设计案例。 影院名称 | 规模 | 厅数 | 座位数 | 配套区域面积 | 百老汇（福田Coco park店） | 约3000㎡ | 5个厅 | 共774座 | 售票区约60㎡、等候区约150㎡ 小卖部约25㎡ | 金逸影城（怡景中心城店） | 约4000㎡ | 6个厅 | 共1100座 | 售票区约30㎡、大厅兼等候区约120㎡小卖部约20㎡ |
来源：汇诚行研究中心
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