大幅调整豪宅线，深圳在下一盘很大的棋！

11月11日，传统剁手节，深圳楼市传来地震级消息。

从11月11日起，容积率1.0以上，面积144平以下被定义为普通住宅，满两年免征增值税。

官方新闻已确认：

一石激起千层浪！

关于深圳的豪宅线，因为标准定的过低，普通住宅绝大部分被豪宅，一直以来被诟病，取消的呼声很高。

豪宅线取消不奇怪，奇怪的是为什么在这个节点取消，深圳政府到底在下什么棋?

先简单介绍一下豪宅税，其实是增值税。

深圳之前一直执行的是2015年的豪宅标准，罗湖390万，福田470万，南山490万，盐田330万，宝安360万，龙华320万，龙岗280万，光明250万，坪山200万，大鹏230万。

各区这个标准线以下成交的二手房，增值税和附加税免交，这个标准线以上的，需要收取增值税和附加税，增值税收取标准为（过户价-原价）的5个点。

以一套福田800万的房子为例，如果原价为300万，新政前，收取的豪宅税为25万，现在直接减免。

以一套南山1500万的房子为例，如果原价为500万，新政前，收的豪宅税为50万，现在直接减免！

赤祼祼的减税，带来的必然是二手房市场的异动。

消息出来之后，中介和自媒体纷纷刷屏。

不少房源报价已开始上调

可以确定的是，这一波减税必然会带来深圳房价的上涨。

这个节点，深圳为何会出台如此敏感的减税政策?

818先进示范区政策出台之后，深圳一直热点不断，从拍地到中城摇号，从自贸区扩容到腾讯落户大铲湾，再到前几天的向港澳人士派发房票。

在各种政策和利好推动下，近三个月的深圳楼市一直在上行，南山宝安领涨，尤其是前海宝中热点楼盘和部分学区房，房价已上涨10-15个点。

深圳做为全国楼市难得的热点城市，常规判断本该是出政策泼冷水降温，即使不出调控政策，也该无为而治，为何反而火上浇油?

是否像有些人判断的，深圳为了应对GDP失速，出大招推动房价上涨。

答案当然是否定的，这不符合深圳政府一贯的调性，往大里说不可能和中央房住不炒的大政策对着干；往小里说政府如果如此短视，深圳也不可能发展到今天。

原因其实很简单：深圳的豪宅线严重不合理，必须要调整。

晚调不如早调，长痛不如短痛。

深圳的豪宅线上次调整是2015年10月，正是上一轮大涨的中间阶段，半年后大涨结束，深圳楼市翻倍，这个时候的豪宅线已经不适用于深圳的房价了。

但是深圳这一轮涨幅太猛，政府不敢再出台任何政策刺激楼市，近几年出台的政策，包括：

2016年10月4日的二套首付提高

2018年3月28日的三价合一

2018年7月31日的限售新政

全部是调控和压制楼市的政策。

即使一再调控和压制，深圳房价也一分没跌，反而在暗戳戳地持续暗涨，到现在，宝中8万+，前海9万+，后海12万+，香蜜湖15万+，深圳湾则直接迈入了20万俱乐部。

深圳房价越来越贵，豪宅线越来越不合常理，但基于房住不炒的大环境，政府投鼠忌器，不敢轻易碰豪宅税这条红线，惟恐一不小心又触发新一轮上涨。

然而，豪宅线又是必调之线。等待越久，积累问题越多，越往后调整，不可控因素越多。

深圳政府选在当下这个节点调整豪宅线，主要原因在于：

前期大量利好已引发了一轮上涨，消耗了大部分资金和购买力，继续出台刺激政策，影响力反而会变弱。这个政策如果在淡季出台，反而很有可能像330新政那样，引发不可预料的后果。

引发深圳上轮世纪大涨的330新政，就是在深圳楼市低迷三年后推出的，主要内容是两年以上的二手房免征营业税。

330政策本身能省掉的营业税费有限，但它如同亚马逊的蝴蝶，扇动翅膀引发了一场太平洋的风暴。

正是因为330带来的影响太大，深圳政府才再三斟酌废除豪宅线的发布节点。

有人说，不废除豪宅线不行吗?真的还不行，目前的豪宅线已严重加大了普通刚需的首套上车和置换难度，民怨不小，越往后拖影响越坏，晚改不如早改。

这次的豪宅线修改非常彻底，不再以总价，而是以面积来厘定。

因为深圳房价在不断击破人们的想象力，现在定下的豪宅线过两年很可能又不适用了。这次政府干脆一劳永逸，直接定了144平的豪宅标准，也许对于龙岗坪山大鹏这些地区来说不公平，但所有的政策都没有绝对公平只有相对公平。

以后不管深圳房价怎么涨，再也不会出现普通住宅被豪宅化的尴尬局面。

这样就基本理清了，政府为什么选在今天重新定义豪宅线?

1、深圳的豪宅线严重不合理，迟早要修改，晚改不如早改；

2、推出节点尽量在楼市旺季而非淡季，购买力和资金已被消耗掉大半，再出台利好政策，对房价的拉升，对楼市的影响反而有限；

3、现在离过年不远，年前是传统的楼市淡季，即使房价有所波动，也会很快受到传统淡季的抑制；

4、如果房价真的上涨过快，有失控迹象，政府一定准备了调控预案，随时可以控场。

所以，这次的豪宅线调整绝不是为了推动房价上涨，深圳政府从来不依靠炒房提高GDP，何况这一波操作有利的只是二手房东，反而减少了政府税收。

更不是像有些人想象的是为了应对深圳的GDP失速，深圳的第二产业增速放缓，但第三产业和高新产业仍在稳步增长，产业结构健康合理，如果深圳政府如此短视，用炒房来拉升GDP，那深圳也不会取得今天的成就。

最后说一说这个政策短期内对楼市的影响。

1、本次政策利好二手房，利空新房，二手房直接看涨，首先领涨的是热点片区和原关内豪宅线以上，144平以下的房源；

2、接近豪宅线的房源涨幅会最快，大面积高总价又未超144平的房源调价幅度会最大；

3、前期会恐慌性普涨，大量二手房源盲目跟涨，会出现本来只有20万豪宅税，却调高40万，趁乱多赚20万的情况。所以这个阶段不要盲目买入，要先算好价差，不要被混水摸鱼，反而吃了亏；

4、本轮上涨持续时间不会太长，上涨幅度也不会太大，因为能省下的豪宅税普遍在十几到几十万，就算全部加到房价上，也相对有限；

5、不同于之前的区域性上涨，西部持续领涨，和东部的价差越拉越大，这一轮各片区的利好房源都会有不同幅度地上涨；

6、盲目普涨10-15天后，楼市会自发调整和回调，房价最终趋于合理化；

7、如果房价有失控上涨的迹象，政府一定会出政策干预。

最后，资格资金到位，已确定买房的可以尽快入场，但要计算好中意房源的原豪宅税费，不要被房东趁乱高卖；暂时买不了的，也不必过于恐慌，这一波涨幅有限，局面也不会失控，最终价格会趋于合理。